2026:地产的十字路口
- 2026-02-09 06:20:22
2026:地产的十字路口
近期的两件事或许预示着房地产行业再次走到了十字路口： （1）头部房企万科债券延期兑付：2025年12月15日，万科发布公告：22万科MTN004展期方案未获债权人有效通过，延期5个工作日宽限期。12月22日再次发布公告称，延期30个交易日至2026年1月28日。 （2）求是杂志开年首刊提及房地产行业：2026年1月1日，《求是》杂志特约评论员发表《改善和稳定房地产市场预期》，其中对于“金融属性”、“政策要一次性给足，不能采取添油战术”、“支撑国民经济的基础产业”的诸多提法也引发了行业内外的广泛讨论。 《求是》杂志的江湖地位不必多说。2026年开年第一天的这一篇房地产政策暖风预示2026年的房地产行业或将发生什么变化？房地产行业又将走向何方？ 一、直指“供需”的核心矛盾：供过于求导致房地产销售与价格大幅回落： 文章首句开宗明义，直指当前房价下跌的核心原因： 从100大中城市土地近10年来的土地供应量看，2025年土地供应来到近10年最低点，较2020年最高点下降约36%。 
数据来源：同花顺金融 分类别来看，商业用地自2015年以来呈持续下降的态势，住宅类用地则在2021年开始出现了快速的下降：2025年全年住宅用地供应量较2019年高点下降超60%。 
数据来源：同花顺金融 地产行业在过去五年中已经在供给端产生了深刻的变化，但在当前“户均住房超过1.1套的”现实背景下，或仍存在供给侧改革的挑战： 随着90后、00后逐步成为社会主力，他们在解决住房问题的观念上相较于70后、80后的选择更加灵活，租房、合租等方式可以解决居住需求，结婚是否需要买房在他们的眼中甚至也不是必需品，这样的观念或许将进一步抑制需求端的增长。而这样的观念转变一方面是90后、00后的视角更为灵活，另一方面也是出于现实经济压力、婚恋压力的现实考量。 二、重提房地产金融资产属性，重视房地产行业的重要性 近年来，无论是房东、购房者还是房地产行业从业人员都经历了非常深刻的变化。房产价格的快速回落导致居民部门账面财富缩水，曾经房价快速上涨带来的财富效应，如今随着房价下跌也在剧烈影响居民消费行为以及宏观经济的运行。 2023年以来，三个一线城市的二手房价格指数连续三年出现回落。以国家统计局结果看（2025年截至11月），北上较2022年末跌幅达到10%、广州跌幅达到20%。从实际体感与非官方统计数据，房价跌幅或在30%-40%，二线城市更甚。 
数据来源：国家统计局 这次重提房地产金融属性并不意味着与房住不炒相违背，而是强调房产在居民财富中的重要地位、房地产行业对国民经济牵一发而动全身的重要地位、通过稳定房产价格重塑居民信心。 三、政策力度与协同性值得期待，或将快速实现市场出清 文章中提到的政策一次性给足无疑为市场参与方注入了信心，在政策的协调上，由于房地产自身所具备的高度复杂性、广泛性，ZY与地方、金融（公积金、利率）与购房门槛等政策的协同将进一步提升，通盘下好这盘棋。 由于过去几年居民财富缩水（内需）、关税战（国际贸易）的变化，居民部门所承担的杠杆与生活压力增加，短期内的政策变化或将进一步加速市场出清，推动房地产市场价格筑底企稳，脱离当前的阴跌过程。 四、对房产持有的支出似乎进行了说明 以海外经验来看，很多海外国家是没有土地出让金的概念，而是通过征收房产税的方式实现税收，我国则是采用土地出让金的方式，形成了ZF收入中的关键一项。 近年来受土地供应量下降，土地出让金收入较此前出现了明显下降： 
数据来源：同花顺金融 随着许多土地的出让期限逐步逼近70年的使用年限，越来越多的人开始关注70年到期后是否将同时承担房产税和土地出让金？ 此次的文章中指出： 从现有的表述看，后续的方向似乎是采用补缴土地出让金的方式予以处理，实际的政策落地与执行仍需要进一步观察。
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部分项目、部分城市出现局部供过于求情形
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房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高，加强预期管理对稳定房地产市场具有特殊重要性。
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鼓励不动产投资信托基金继续扩大范围，对使用年限超期的土地试点探索建立土地出让金补缴机制，稳定社会资本的投资预期和投资信心。
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