上海的一二手房断层开始了
- 2026-02-14 04:01:47
上海的一二手房断层开始了
年末的上海楼市着实有点魔幻。 12月26日： 安澜上海（17.88万/平），211套认购327组，售出169套，去化八成，销91亿。 华润澐启滨江（14万/平），225套认购218组，售出196套，去化九成。 12月27日： 中海寰宇玖章（11.8万/平），90套207认购178清盘，首开日光。 绿城黄浦ONE（17.2万/平），56套认购46组，去化七成约39套。 12月28日： 中信泰富外滩道（13.88万/平），119套132认购，售出109套，去化九成。 联发时光新澍（3.8万/平），184套93认购，售出131套，去化七成。 你会发现新开盘的项目不仅单价高，而且总价贵，但偏偏卖的都很好。 可是到了二手市场，主力成交全都在500万甚至300万以下，而且总价越低越受欢迎。 上海的新房和二手房，感觉彻底活在了两个不同的世界里。 而这两个世界的“脱轨”，也让上海买房、卖房、置换变得愈发复杂。 
两个上海，两种房价 先来看看现在上海楼市的“典型画像”。 如果你看二手房市场，主角大多是这种房子： 房龄超过二十年的老工房，或者房龄十几年的外环小区。 85平米左右的两房，单价大概4万，总价340万上下； 或者更小一点的55平米一房，单价可能到6万。 这恰恰是大多数普通家庭、新上海人“上车”的第一站。 但如果你看新房市场，画风就完全变了。 中外环附近，120平米的三房，单价8.5万，总价轻轻松松突破1000万； 或者内中环地段，105平米的三房，总价也要1100万起步。 简单来说，二手房市场还在卖300-500万的“入门券”。 新房市场已经开始玩1000万以上的“高端局”了。 两个市场之间的“鸿沟”在5年间扩大了一倍。 
魔都财观制图 从成交结构上看，这种分裂更加明显。 在上海每卖出10套房子，就有8.5套是二手房。 尤其是300万以下段位，二手房一年能卖16.5万套，新房几仅有4000套左右。 完全不是一个量级的竞争。 随着总价升高，新房才开始慢慢有点存在感： 300-500万价位段，10个人里还是有8个人选二手 500-700万价位段，10个人里7个人选二手 直到700-1000万这个区间，新房和二手才算“有来有回”： 10个人里大概有4个半选新房，5个半选二手 但问题是，700-1000万这个价位段的交易，只占上海一二手房总成交量的5%。它根本不是买卖主战场。 真正的转折点出现在1000万以上。 到了这个价位，新房开始全面主导。特别是1500-3000万的房子，10个买家里只有2个会选二手； 3000万以上的顶级豪宅，10个买家只有1个会看二手房——其余9个都直奔新房去了。 
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断裂的阶梯 这种价差带来的最直接后果，就是“置换链条”的断裂。 以前在上海买房，有个经典的“阶梯路径”： 年轻人先买外环便宜的房子上车，过几年结婚生子，把老房子卖了，加点钱换个次新两房； 再奋斗几年，把两房卖了，贷款换个新房三房…… 虽然每一步都不容易，但至少路是通的。 现在这条路，在很多地方已经走不通了。 最典型的例子就是唐镇。 几年前，唐镇的置换逻辑还很清晰： 你手上有套毕加索小镇90平的两房，能卖550万左右；或者绿波城86平的两房，能卖450万。 
你自己有些存款，再贷个150-250万，就能凑出700万左右，上车华侨城纯水岸新房，95平米，单价7万。 虽然背上更多贷款，但房子更新、面积更大，生活品质实实在在提升了。 但现在一切都变了。 唐镇新房，单价从7万涨到了8.3万，起步面积也从95平涨到了120平，虽然得房率高了，但总价门槛实实在在涨到了1000万。 与此同时，你的二手房却在降价。 毕加索小镇90平的房子，现在只能卖400万了。 就算400万净到手，也还有600万的缺口。 这可不是普通家庭现在敢轻易背的贷款。 这种差距，已经不是靠“努力一下”就能跨越的了。 板块总价跳跃使得同板块置换难上加难，甚至出现反向置换。 为了住上更新的房子、更好的品质，你不得不放弃一些别的东西，比如地段，甚至面积。 比如万科金色城市89平米的三房750万，再加200多万换到唐镇的招商壹江臻邸120平。 再比如你住普陀内环水岸豪庭144平1000万，贷款400万才能买中海寰宇玖章120平。 这就属于地段和面积都得做出让步。 
普通人该怎么选 面对这种断层市场，不同预算的购房者，其实面临着完全不同的境遇。 如果你只有300-500万预算： 说句实在话，这个价位段，就三个字“买二手”。 如果你非要看新房，只有两个方向可以考虑： 1、市区边缘的“挂户口神器”，比如金鼎睿府的45或55平超小户型，有学区加持，外立面还是干挂石材。 买了可以挂户口，房子租出去，以租养贷。 类似的还有古北悦公馆的51平一房。 2、郊区核心区的TOD小户型，比如宝山顾村的招商时代乐章、招商中旅观境，都是地铁上盖，450万左右能买到89平三房。 泗泾的招商时代潮派也类似，91-99平三房。 但要注意：嘉定、松江的核心区，这个价位还不见得能买不到； 青浦新城、临港、奉贤新城的新房库存积压严重，买了可能站岗。 如果你有500-800万预算： 这个价位段，二手房仍是主流，但已经有三分之一的人开始考虑新房了。 选新房就尽量往市区靠。 因为同样是500-800万，你在上海五大新城能买到的房子，和你在强二线城市（比如杭州、南京、苏州）核心区能买到的房子相比，毫无优势。 这个价位段，可以关注一下： 桃浦：曾经的工业区，现在整体转型，城市界面更新。紫薇之星、公园东序等项目，100平三房总价700多万，性价比相对较高。 再远一点的那就是唐镇、华泾了。 立即扫码👇免费一对一买房咨询 
如何应对 为什么会出现如此严重的断层？ 根本原因在于供给和限价放松的双重作用。 近年来，上海小户型限制放松，限价政策逐渐放开。 导致新房价格一路上扬，同时，开发商扎堆改善型产品。 而二手房市场，则承载着大量的“老破小”和“刚需盘”，价格受市场实际需求影响，甚至阴跌。 这种断层不会短时间内消失，而且还在重塑上海的楼市格局。 1、市场分层固化 1000万以下，二手的天下；1000万以上，新房全面主导。 两个市场各自运行，交集越来越少。 刚需客户被牢牢锁在二手房市场，改善客户则在新房市场厮杀。 2、置换流动性下降 “卖一买一”的链条断裂，意味着市场的流动性会降低。 这也是现在高总价二手难卖的原因。 1000万以上的这些二手房，不要太纠结价格，能卖就抓紧卖。 市场的有效客户是不够多的。 对房东来说，理解这种断层至关重要。它意味着： 你要知道在和谁竞争，客户从哪里来，卖房的潜在难度是多少。 从而找到正确的方法，或是找到真正能帮你卖掉房子的人。 上海楼市，正在从一个“连贯的阶梯”，变成一座“分层的金字塔”。 攀登的路径已经改变，规则也已不同。 在这座新的金字塔里，找到属于自己的那一层，或许比盲目向上攀爬，更加重要。 注：该篇文章仅代表个人见解，不构成交易建议。 
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