2026年广西商业地产第六课—— 告别“一锤子买卖”,深耕“细水长流”的运营哲学

从“卖产品”到“卖生活”，解码社区商业的长效“造血”机制

大家好，我是江龙。

在地产圈摸爬滚打多年，我见证了太多“高大上”的购物中心拔地而起，也目睹了无数“接地气”的社区商铺在风雨中飘摇。

今天，我想和大家聊聊一个看似平凡，却关乎我们每个人“烟火人生”的话题——社区商业综合体的运营。

过去，我们做商业，习惯于追求“短平快”，看重的是去化率和投资回报周期。但在存量时代与消费升级的双重背景下，社区商业综合体早已不再是简单的“卖货场”，而是承载邻里关系、提升生活品质的“生活中心”。

如何让社区商业不仅“建得好”，更能“活得久”、“长得好”？这需要我们从金融与产业资本的视角，重新审视其运营逻辑。

一、 运营前置：从“盖完再想”到“想好再盖”

很多社区商业项目开业即巅峰，随后迅速陷入空置率高企的窘境，根源在于“运营与建设脱节”。

观点： 运营必须前置。在项目规划之初，运营团队就应该介入，用“大数据”代替“拍脑袋”。

*   精准画像： 不同的社区，居民结构不同，需求自然不同。是年轻家庭多，还是“银发族”多？是双职工家庭，还是陪读家庭？这些决定了你的业态配比。例如，天津南门外大街更新项目中的庆有西里，针对老龄和陪读家庭多的特点，精准引入适老化设施和儿童成长空间，这才是真正的“适销对路”。

*   需求导向： 不要只盯着知名品牌，更要关注居民的“痛点”。眉山金龙社区综合服务中心通过问卷，精准捕捉到居民对药店、老年活动室和托管的迫切需求，从而规划出“1+10+N”的服务网络。这种“从群众中来，到群众中去”的规划，才是项目生命力的保障。

二、 模式创新：“二八定律”与“自我造血”

社区商业往往面临公益属性与商业回报的矛盾。如何破解“靠输血、难造血”的困局？我们需要引入更聪明的商业模式。

观点： “二八模式” 值得借鉴。即用20%的便民商业区域收益，来支撑80%的公益服务区域运营。这种模式在金龙社区的成功实践，证明了商业可以反哺公益，公益又能提升商业价值，形成良性循环。

*   商业供血： 通过引入邻里超市、惠民餐厅、文具店等高频刚需业态，确保稳定的现金流。

*   公益循环： 将商业收益用于举办社区活动、维护公共设施、补贴养老服务等，提升社区温度和居民粘性。这种“取之于民，用之于民”的机制，是社区商业可持续发展的核心动力。

三、 生态构建：全龄友好与情感链接**

未来的社区商业，拼的不是谁的装修更豪华，而是谁更能抚慰人心。

观点： 要打造“全龄段友好空间”，构建有温度的社区生态圈。

*   文化客厅： 像金龙社区那样，将图书馆、非遗展示、青少年宫等功能植入，让商业体成为精神文化的栖息地。周末的亲子活动、老年人的书画班，这些场景能有效延长居民停留时间。

*   微网格治理： 运营不仅仅是物业的事，更是全体居民的事。通过建立“微网格”，将外卖小哥、快递员、社区达人纳入服务体系，让他们成为信息的触角和服务的延伸。这种“共建共享”的治理共同体，能极大地降低运营成本，提升服务效率。

四、 资本赋能：从“重资产”到“投融管退”的闭环**

作为金融与产业资本运作专家，我特别想强调的是，社区商业同样需要资本的智慧。

观点： 要探索“REITs”等金融工具在社区商业中的应用，打通“投、融、管、退”的完整闭环。

*   资产证券化： 随着养老REITs等产品的探索，社区商业中那些运营成熟、现金流稳定的资产（如社区养老中心、连锁生鲜超市），未来完全有机会通过资产证券化，实现价值重估，为前期投入提供退出通道，从而吸引更多社会资本进入。

*   基金化运作： 参考罗湖等地的经验，可以设立专门的社区更新或运营基金，整合政府、国企和民间资本，以“基金+产业”的方式，对社区商业项目进行精细化、专业化培育。

五、 让幸福“步行可达”

各位同仁，社区商业综合体的运营，本质上是一场“以心换心”的长跑。

它不需要虚无缥缈的概念，需要的是脚踏实地，回归商业本质——满足人们对美好生活的向往。无论是“15分钟便民生活圈”，还是“家门口的青春乐园”，其核心都是“人”。

作为广西商业地产的一员，我期待我们广西的社区商业项目，也能多一些这样的“温度”与“智慧”。

让我们共同努力，用专业的运营，把“流量”变成“留量”，把“社区”变成“家园”，让那份触手可及的幸福，真正“步行可达”。

江龙

广西商业地产俱乐部副会长兼秘书长

中国金融与产业资本运作专家

2026年1月13日

【作者简介】

江龙，中国金融与产业资本运作专家，广西商业地产俱乐部副会长兼秘书长。深耕广西商业地产领域多年，擅长将金融资本与实体产业相结合，为商业地产项目的开发、运营、融资及退出提供全方位的战略指导。

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