日常办案中，经常遇到这样的情况：亲属间想无偿转移房产，为了少交税费或图方便，不签赠与合同，反而走“买卖”流程过户。表面看省时省钱，实则埋下诸多法律隐患，轻则引发家庭内讧，重则房产打水漂。今天就给大家扒一扒“名卖实赠”那些不得不防的风险。

首先要明确，“名卖实赠”在法律上属于通谋虚伪表示。根据《民法典》第146条，双方以虚假意思表示实施的买卖行为无效，隐藏的赠与行为才是法律认可的真实关系。但这种“曲线操作”，往往让双方陷入权利义务不清的困境。

最常见的风险就是财产权属纠纷。尤其是夫妻共同房产，一方擅自以“买卖”名义赠给他人，大概率会被认定为部分无效。我曾接触过类似案件：丈夫瞒着妻子，把夫妻共有的房子以低价“卖给”情人，还虚构了借款抵债的说法。最终法院查明无真实交易，认定赠与行为违背公序良俗且侵犯夫妻共同财产权，判决赠与全部无效，房产返还。

对赠与人而言，最大的坑是失去任意撤销权。正常赠与在房产过户前，赠与人可随时撤销；但走买卖流程过户后，就没法再行使任意撤销权。上海有位吴老太，把房子“卖给”孙女实际是赠与，事后想反悔要回房款，法院认定为附赡养义务的赠与，因孙女履行了义务，驳回了吴老太的诉求。更麻烦的是，若受赠人不履行赡养等义务，赠与人需举证证明才能行使法定撤销权，举证难度极大。

对受赠人来说，风险同样致命。一旦被认定为“名卖实赠”，买卖合同无效，若赠与人有其他债务，房产可能被查封抵债。还有亲属间的纠纷，比如父母“卖房”给子女却没明确是赠与，多年后父母离世，其他继承人可能以“未支付房款”为由，主张子女侵占遗产，引发继承大战。之前有案例，老人用“买卖”给儿子过户房产，无付款凭证，其他子女诉至法院，最终法院判决涉遗产部分的赠与无效。

此外，税费风险也不容忽视。很多人以为“买卖”比赠与税费低，实则可能因“价格明显偏低”被税务部门核定征税，不仅要补缴税款，还可能产生滞纳金。更关键的是，后续受赠人再出售房产时，可能因“原值不明”面临高额个税，反而得不偿失。

规避这些风险，核心是回归法律本质。若确实想无偿转移房产，建议直接签订书面赠与合同，明确双方权利义务，有条件的可办理公证，避免口头约定留隐患。涉及夫妻共同财产的，务必经双方同意并签字确认。若为附义务赠与（如赡养、抚养），要在合同中明确义务内容及违约后果，必要时办理居住权登记，保障赠与人权益。

房产是家庭重要资产，切勿为了一时便利搞“曲线操作”。看似简单的过户背后，可能藏着亲情破裂、财产损失的双重风险。遇到此类问题，最好提前咨询专业律师，用合法合规的方式保障自身权益，才是最稳妥的选择。

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