一、亦庄房产市场现状

（一）需求端：刚需与改善双轮驱动

1. 刚需市场：亦庄新城规划人口规模达87万（2035年），目前常住人口约60万，年轻产业人群（IT、生物医药、高端制造从业者）占比超60%，催生大量初次置业需求。当前区域平均价格约5.2-5.8万/㎡，低于朝阳、海淀等核心区，且以80-120㎡三居为主力户型，总价可控（430-650万），成为“刚需外溢”的优选区域之一。
2. 改善市场：《北京城市总体规划（2016年-2035年）》总则篇中倡导“绿色发展理念”，亦庄作为北京市低密示范区，容积率普遍低于2.0，近年新增供应以高品质住宅、叠拼等提升型产品为主（如亦庄金茂府、中海京叁号院），平均价格达5-8万/㎡。叠加“国际一流和谐宜居之都”定位，区域内公园（南海子公园、通明湖公园）、商业（亦庄天街、大族广场）等自然环境商业配套完善，吸引高净值人群置换，提升型房产流动性较强。

（二）供给端：库存压力与供需错配

（三）市场分化与客户预期不稳

二、亦庄房产交易税费政策

（一）契税

• 家庭首套住宅：建筑面积≤140㎡，税率1%，计算方式为计税金额×1%；建筑面积>140㎡，税率1.5%，计算方式为计税金额×1.5%。
• 家庭二套住宅：建筑面积≤140㎡，税率1%，计算方式为计税金额×1%；建筑面积>140㎡，税率2%，计算方式为计税金额×2%。
• 家庭三套及以上住宅：不区分建筑面积，税率3%，计算方式为计税金额×3%。
• 企业购房：不区分建筑面积，税率3%，计算方式为计税金额×3%。
• 非住宅：不区分建筑面积，税率3%，计算方式为计税金额×3%。

（二）个税

• 免征：满五年且家庭唯一住房，免征个人所得税。
• 全额征收：无购房原值，网签价格≥核定价格：（网签价格-本次增值税）×1%；网签价<核定价格：核定价格/1.05×1%。
• 差额征收：有原值且能提供原始契税票据，网签价格≥核定价格：（网签价格-本次增值税及附加-原值-原契税-网签价格×10%-贷款利息）×20%；网签价<核定价格：（核定价格/1.05-本次附加税-原值-原契税-核定价格×10%-贷款利息）×20%。

（三）增值税及附加

• 税率：增值税税率为3%；增值税附加，街道税率0.18%，镇税率0.15%，乡税率0.09%；增值税及附加税率，街道3.18%，镇3.15%，乡3.09%。
• 计算方式：房屋持有年限不满2年，卖方为个人，当网签价格>核定价格/1.05：网签价格÷1.03×税率；当核定价格/1.05>网签价格：核定价格÷1.05×税率。

三、亦庄房产市场未来发展机遇与应对策略

（一）聚焦“存量提质”，优化房源供给结构

1. 精准匹配“好房子”需求：结合“安全、舒适、绿色、智慧”的住房标准，核心推广亦庄区域内低密社区、带智能安防/绿色建材的次新房，如林肯公园、亦庄金茂府等升级型房源，通过VR带看、户型解析视频突出品质优势。
2. 联动开发商去库存：针对亦庄部分滞销项目，建议推出“链家专属优惠+装修礼包”组合，定向对接亦庄企业员工（如京东、小米产业园），通过企业团购、公积金贴息融资等政策降低购房门槛。

（二）深化“因城施策”，强化区域价值传递

1. 突出产业与配套红利：亦庄作为“科技创新枢纽”，可依托京东总部、北京奔驰等产业集群及地铁17号线（已贯通）、亦庄天街（2026年开业）等配套升级，制作“亦庄生活价值手册”，向客户传递“长期居住价值”而非短期投资价值。
2. 灵活适配政策工具：针对“公积金优化”，主动为客户测算公积金融资额度提升、异地互认后的购房成本（如北京公积金较高融资额度或从120万提至150万），吸引外埠人才（如天津、河北客户）落户亦庄。

（三）构建“服务升级”，提升交易效率与体验

1. 数据化赋能决策：利用链家“真实房源数据库”，向客户展示亦庄近6个月成交平均价格、带看转化率、库存去化周期等动态数据，对比周边板块（如通州副枢纽）凸显性价比，增强客户信心。
2. 延伸社区服务场景：针对亦庄业主，提供“房产托管+社区生活服务”（如房屋保洁、家电维修），提升客户粘性，同时挖掘潜在购房需求（如业主置换、邻居推荐）。

四、结语