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1月5日晚间，一则债权重组公告在A股引发热议：市值16.47亿元的深圳老牌装企美芝股份（SZ002856，股价12.17元）宣布，央企中铁建工集团欠它的1193.96万元债务，将用6套广州增城房产抵偿，而这笔交易完成后，美芝股份要硬生生承担188.38万元的重组损失。

一边是手握千亿市值的央企，一边是连续多年亏损的老牌上市公司；一边是1.74万/㎡的抵债房价，一边是增城二手房仅1.03万/㎡的现实，这场看似“吃亏”的交易，到底藏着多少无奈？

公告拆解：6套房产抵债，188万亏损换“回款确定性”

根据美芝股份在深交所披露的公告，这次抵债的核心细节清晰可查：

- 抵债方：中铁建工集团（中国中铁全资子公司，市值1355.28亿元），抵债资产来自其孙公司中铁诺德的“中铁诺德梓悦台”项目；

- 房产信息：6套住宅均为114.4㎡户型，合计建筑面积686.4㎡，总价1193.96万元，折合单价约1.74万/㎡；

- 估值落差：经云衡（深圳）房地产土地资产评估有限公司评估，这6套房产的市场价值仅1005.58万元，直接导致美芝股份产生188.38万元的重组损失；

- 债权背景：这笔债务源于2019年双方签订的《精装修材料买卖合同》，拖了6年仍无法以现金清偿。

美芝股份在公告中直言，选择以房抵债是为了“加快应收款项收回，减少应收账款坏账损失”，并强调这对公司财务状况有积极影响。但明眼人都能看出，这背后是“两害相权取其轻”的无奈——比起可能打水漂的应收账款，亏188万换6套无抵押、无产权瑕疵的房产，已是当下最优解。

业绩承压：连续亏损5.73亿，靠卖资产“续命”

为什么一家上市公司愿意“亏本接盘”？答案藏在美芝股份的财务数据里。

作为1984年成立的深圳老牌建筑装饰企业，美芝股份早已没了往日风光。2022年至2024年，公司归母净利润累计亏损达5.73亿元，2025年前三季度再亏4425.83万元，毛利率更是罕见跌至-18.31%，陷入“卖得越多、亏得越多”的恶性循环 。截至2025年9月末，公司资产负债率高达95.41%，货币资金仅5768万元，经营性现金流持续为负，资金链紧张到不得不靠“卖家当”回血：

- 2025年9月，转让50项房产，账面价值4670.25万元，最终以3931.06万元折价16%卖给关联方 ；

- 2025年10月，挂牌转让子公司51%股权，挂牌价不低于102万元，而该子公司股东全部权益账面值为-4000余万元；

- 2025年12月，拟挂牌转让一笔7632.24万元的债权权益，若无人接盘可连续降价15%甩卖。

此次接受中铁建工的房产抵债，本质上是这场“资产变现求生战”的延续。对美芝股份而言，188万的亏损不是“冤大头”，而是为了避免坏账、盘活资金的“必要成本”。

楼市透视：增城房产成“抵债硬通货”，背后是远郊楼市的无奈

值得深思的是，央企选择用来抵债的，是广州增城区的房产——这个被戏称为“炒房客韭菜坟场”的区域，如今成了债务清偿的“硬通货”。

数据不会说谎：2026年1月，广州增城新房均价17205元/㎡，但二手房均价仅10356元/㎡，且2024年全年二手房价格持续下跌，从1月的15880元/㎡跌至12月的12173元/㎡ 。更严峻的是，增城楼市库存高企，90㎡以下刚需房去化周期达23.6个月，120㎡以上改善房更是要35.4个月才能卖完。

这意味着，美芝股份拿到的6套房产，看似单价接近新房市场价，实则想变现难度不小。即便按评估价1005.58万元出售，也得面对“降价才能成交”的现实。但比起其他远郊区域，增城背靠广州东部中心规划，2024年GDP达1412.37亿元，还有地铁21号线串联市区，至少具备基础流通价值 ——这或许是双方都能接受的核心原因。

而这场交易更照见了当下楼市的分化真相：核心区房产仍是“香饽饽”，远郊房产却沦为“债务清偿工具”，央企用房产抵债，上市公司被迫接盘，本质上是把楼市的调整压力，传导到了企业财务报表上。

结尾：188万亏损背后，是中小企业的生存智慧与现实

美芝股份的“亏本买卖”，没有傻气，只有清醒。在应收账款回收难、资金链紧张的当下，188万的损失，换来了6套房产的“确定性资产”，避免了坏账风险，也为公司争取了更多生存时间。

这场交易更像一面镜子：它照见了央企也有“现金荒”的时刻，照见了老牌上市公司的转型之痛，更照见了远郊楼市的价值重构。对无数中小企业而言，比起追求“赚多少”，先确保“活下去”，或许才是当下最实在的经营哲学。

你觉得美芝股份这笔抵债交易值吗？如果是你，会选择亏188万接盘房产，还是继续追讨现金？评论区聊聊你的看法～

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