这个楼盘的工抵房低至五折,把二手房也卷了!

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前几年的时候，开发商为了卖房，灵机一动，有了“工抵房”这个概念，随后工抵房频频出现在中介的朋友圈里，

不过那时候，工抵房有不少是包装出来的，不好意思说降价，直接就以工抵房的名义变相降价。

有一块遮羞布给房企留下一点面子，也能减少对前面买入的业主形成更大的伤害。

当然，也有的工抵房确实是真的，只是购买条件有一定的限制，但价格确实少了很多。

用中介的话说，有的工抵房价格确实太香了。

为什么中介会这么说呢？因为作出从业人员，经历了楼市的高峰，也遇见过低谷。

从心理学角度说，他们会把峰值价格和低位价格对比，会得出现在入手很香的结论。

今天聊一个刚需盘，开盘时候卖的价格，差不多是现在工抵房价格的两倍。

PART 1

图片为售楼部实拍

保利地产在 2021年4月29日以最高限价12.53 亿元摇号竞得闽侯 2021-03 号地块；

起始楼面价 8707 元 /㎡，容积率 2.23，实用地面积约 73.39 亩，真实楼面价约为11484元/㎡每。

央企保利，在楼市尚处于较为温热的环境下，开发脚步很快，在同年12月25日开盘：

推售A2#/2T5/1-26F/ 129套，合计129套备案均价17700元/㎡，成交均价17500元/㎡，总价优惠两万元。

2021年年底，大家对于普通的民营房企有一定的抗性，因为从那个时候开始，由于三条红线的压力，民营房企举步维艰。

保利的营销能力确实让人佩服到五体投地，卖一个闽侯的刚需盘，居然能碰瓷亚洲十大豪宅的百督府，大概要表达的意思是：

金山卖到三万多，和上街就隔着一座桥，百督府卖十万多的单价，也就隔着两座桥。

其实，这座广告逻辑，用直线距离来看的话，在一线城市或者体量比较大的二线城市确实能成立。

但是福州主城区本身体量不大，作为刚需外溢来说，闽侯就高新区周边因为配套齐全有一定价值，而保利阅江台在上街非核心区域，地段略逊一筹。

保利阅江台所在的位置为省委党校对面，周边有较多村落，这个楼盘的出现姑且叫村中城吧。

反正那个时间点，这个楼盘也能有一定的销量，但那应该是阅江台少有的高光时刻了。

PART 2

图片来源于中介

目前，保利阅江台已经交房了，从二手房的挂牌价上看到大部分房源的挂牌区间在9千多到1.2万左右。

目前该小区二手房成交量不多，幸福里平台还未看到成交数据；

贝壳平台成交了两套，去年6月份成交一套低楼层，单价为9783元；

去年12月的时候，成交了一套高楼层房源，单价为8763元。

以前常说二手房市场可以捡漏，但这也只能是相对的，因为看到不少中介发这个楼盘的房源。

经过对比几个中介，应该能确定不是假房源，其中一套房源价格确实很低。

保利阅江台，建面约89平米，中间楼层，总价只要78万，算是真正的工抵房。

从这个总价和面积推算出单价为8764元每平米，还记得保利阅江台在开盘的时候卖多少钱吗？

当时还是期房，在几个村子边的售楼部里，看着外面正在搭建的高楼，不少刚需以均价1.75万入手这个楼盘。

中介刚推出的这套特价工抵房，对比刚开盘入场的价格，差不多就是五折了。

早买没享受，晚买打折扣，在这个楼盘显示得淋漓尽致。

工抵房对比二手房，还有一定优势，二手房有较高成交费用，尤其是未满二的增值税，虽然现在有所减少，但在成交成本里也算是巨款，还要付中介费等；

不过，有的工抵房房源，有一个弊端，就是不能贷款，对于极限刚需来说可能也很为难。

PART 3

图片为实地拍摄

简单聊一下保利阅江台，主要竞品是隔壁的蓝泽悦滨江，如果说从得房率来看的话，后者因为是洋房更有优势；

这两个楼盘地段几乎一样，或者说蓝泽悦滨江城市界面更舒服，因为临近侯官大道，能看到道路两侧很漂亮的绿植。

当时这两个楼盘售价差不多，但是保利名声在外，加之擅长营销之道，有不错的销量；

问了几个中介朋友，说假设有客户同时看上两个楼盘，你推荐哪一个？他们表示更愿意带看阅江台，现在明白楼市里江湖高手的操作了吧。

不过，话说回来，这几年，保利的刚需盘交付中，品质也不错，看过几个保利交付的社区，虽然不算特别高端，但也对得起“商品房”这三个字。

其实，阅江台的劣势主要还是地段和周边的配套：

上街在闽侯板块中也算活跃，但主要集中在连接仓山的桥头堡附近，阅江台的地段则是属于上街比较薄弱的片区；

重要的几个配套，和阅江台几乎都没什么关系，比如2号线地铁上街站，与该项目直线距离约1.7公里，达不到地铁房的标准；

周边村落比较多，没有大型的商业配套，零星的几家便利店和饭馆勉强够用吧；

至于教育配套，这种地段就不要有太高的要求了，离厚美小学（优先安排）直线距离大约三百米，接送倒是比较方便。

8千多的价位段，非要选择新房的话，这个楼盘虽然牵强一点，但好像也没有太多的选择空间。

或许，买这套房源还有个优势，在电梯间遇到邻居，他说还有100多万的贷款，压力好大，你鬼魅一笑：原来我这么精明。

结语

从宏观角度来看，出台了很多利好政策，楼市会逐渐走出低谷，我们相信未来楼市和经济都会迎来复苏。

不过，作为购房者，大家可以更加理性一点选房，刚需地段不一定要选择新房，除非对居住体验感有很高的要求。

以保利阅江台的工抵房为例，看上去有性价比，这只是把前期的购房者当做参照物而已，主要是吸引地缘客户。

8千多到9千多的价位段，如果不介意安商房的话，可以在四城区中找此类的二手房房源；

如果预算能到1万左右，那么可以考虑一下三环周边的商品房了，这个价格能买到带地铁的次新房。

现在楼市向好的信号很明显，对于有自住需求的群体，无论是新房还是二手房，又或者法拍房，可以尝试接触一下。

因为只停留在网上看房的话，那些看空的言论有很高的流量，这容易被带偏了节奏。

我们不会去提楼市会暴涨之类的言论，但想说一点，如果有做功课的话，年底时候捡漏买房，可能相当于工薪阶层一年的收入了。

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