一边是断言市场将剧烈分化的“新旧分轨论”，一边是强调回归居住本质的“价值回归论”，当房地产市场的底层逻辑已变，这两种视角或许能帮你拨开迷雾。
深夜，一位朋友发来一段业内观点，问我怎么看。“过去十几年我们建的房子，大部分将在未来5-10年沦为‘次品’，只有未来那些真正的好房子才值得持有。”
我沉思片刻，回复道：“这个说法捕捉到了分化趋势，但可能忽略了更根本的转变——房子正从‘资产竞技场’回归‘生活容器’的本质。”
01 分化叙事，业内流行的一种声音
这段被广泛传播的观点，其实描绘了一个房地产市场从“普涨时代”步入“分化纪元”的图景。它提出，未来只有两类房子有价值：一类是“生于不限价后、占据好地段”的全新产品；另一类是经过充分市场竞争洗礼的少数存量精品。
根据这种“新旧分轨论”，房地产将形成一个新的金字塔结构：顶层是稀缺的、具备金融属性的“硬资产”；中间是能满足基本居住需求的普通住房；底层则是将被市场逐渐淘汰的“次品房”。
这种观点的内在逻辑是资产筛选论：市场将通过残酷的分化，筛选出真正的“好砖”，而你需要做的就是尽早将手中的“普通砖”换成“更好的砖”，以在新资产阶梯中占有一席之地。
02 本质回归，另一种冷静的观察
与这种“资产叙事”形成鲜明对比的，是我在系列文章中阐述的“价值回归论”。我认为，2021-2024年后的房地产市场，正经历一场从“金融神话”到“消费本质”的深刻回归。
房产的属性正在发生根本变化：从一个被赋予过多金融期待的投资符号，回归为一个满足居住需求的耐用消费品。这种转变不仅仅是市场周期的波动，更是中国经济发展阶段转变的必然结果。
当金融属性逐渐剥离，房子的使用价值和情绪价值便凸显出来。在价值回归的市场中，关键问题不是“我拥有的是不是顶尖资产”，而是“这房子是否适配我的生活和家庭规划”。
03 共同基础，旧模式确实终结了
尽管视角迥异，这两种声音都建立在一个共同认知上：房地产市场的游戏规则已经发生不可逆转的变化。
双方都承认，支撑过去二十年繁荣的“水涨船高”模式已经结束。无论你称之为“供给侧改革”还是“积极主动化风险”，本质上都是指整个行业正在经历出清和重构。
此外，两种观点都认同未来市场将呈现高度分化的特征。这种分化不仅是城市间的，更是房产属性上的。房子将不再是同质化的“资产单元”，而是会根据位置、品质、服务等因素形成显著的价值分层。
更重要的是，双方都认同 “房住不炒” 已成为市场的基本规则。过去那种依靠杠杆和炒作获取暴利的机会正在消失，房地产正在回归其作为居住空间和社会基础设施的本质功能。
04 路径分歧，未来的两个可能方向
虽然起点相同，但两种观点对未来市场的演变路径有着根本性的分歧。
“新旧分轨论”认为，市场将走向一个资产价值剧烈分化的世界，少数优质房产将继续扮演“硬通货”角色，而大部分房产将失去金融属性。它的关注点是识别并占有顶层的优质资产。
相比之下，“价值回归论”则认为，市场将逐渐形成 “合理甄别、匹配需求”的理性消费环境。房产的价值不再由统一的金融标尺衡量，而是由个人的使用需求和情感连接决定。
这种根本分歧体现在对未来房产价值锚点的理解上：一方认为仍然是稀缺性带来的金融属性；另一方则认为是适配度决定的使用与情绪价值。
05 辩证整合，如何形成自己的判断
面对这两种视角，普通购房者或业主不必做出非此即彼的选择，而可以将它们整合成自己的决策框架。
关键在于明确自己的核心诉求：如果主要考虑投资回报和资产配置，那么“分化论”提供的分析框架更有参考价值，你需要学会识别真正具有稀缺性的优质资产。
如果主要考虑居住品质和家庭需求，那么“回归论”的工具箱更为实用。你可以运用“事前验尸法”等决策工具，避免认知偏差，找到真正适合自己生活的房子。
对于房地产市场从业者而言，这种整合更为重要。“分化论”帮助理解行业趋势和寻找市场机会；“回归论”则指导如何建立专业优势，提供真正的差异化价值服务。
有趣的是，两种视角的互动本身也反映了市场的成熟。“分化论”在描述市场将如何演变，“回归论”则在提醒人们不应被任何单一叙事所裹挟。
06
房地产市场的深度调整已成定局，但未来是走向一个“新资产金字塔”，还是形成一个“理性消费市场”，仍是悬而未决的问题。
那位朋友最后问我：“那我该怎么办？”
我答道：“先回答自己两个问题：第一，你买房子主要是为了投资还是居住？第二，你愿意为‘好房子’的标签支付多少溢价，又愿意为‘适合自己的房子’付出多少真心？”
或许，未来最理性的购房者，是那些既了解市场分化的规律，又不被单一叙事所困，能清晰区分自己的投资需求与生活需求的人。
市场不再提供标准答案，但每个认真思考自己与房子关系的人，都能找到属于自己的最优解。
