广州各区最新二手房成交均价出炉:南沙跌的最狠,黄埔却偷偷翻红了,2026年买房人必看!

2026年已经过去半个多月了，现在让我们回过头来看看广州二手房，在过去一年的时间里，各区的房价到底情况如何？哪个区跌幅最小呢？各位房东手里那套房还能不能留？今天老石就用刚出炉的2025年12月的成交数据，同比2024年12月的成交数据，让大家看个明白。

01 先来看数据：一张图看懂谁最惨

数据来源：2025年12月贝壳真实成交；同比=对比2024年12月一句话：南沙把“跌”写成了连续剧，黄埔把“涨”做成了独角戏。

02 南沙：为什么是它摔的最狠？

① 天量供应，二手被“新房围殴”

明珠湾、蕉门河，2025年一口气冒出17个新盘，开发商为了回款，开盘即85折。二手业主要想脱手，只能“割肉”——同小区、同户型，新房比二手便宜2000元/㎡，买家当然用脚投票。

② 投资客撤退，挂牌量一年翻倍

2024年南沙二手挂牌1.2万套，2025年12月已经2.6万套。投资客当年“扫货”有多爽，如今“踩踏”就有多惨。“只要肯等，每周都有更低报价。”——这是中介小哥的原话。

③ 产业落地慢，租房市场也冷

18号线通了，但写字楼空置率依旧38%。租不出去，投资客扛不住月供，“以租养贷”变成“以跌养贷”，越跌越抛，越抛越跌。

03 黄埔：凭啥它可以一枝独秀？

① 供需反转，库存只剩4个月

科学城、老黄埔，2025年宅地供应腰斩，新房库存从12个月掉到4个月。“没新房，买家只能转二手。”——黄埔中介门店，2025年12月带看量同比+42%。

② 产业真金白银

粤芯半导体、百济神州、诺诚健华……2025年黄埔新增3.2万个高薪岗位。程序员、医药研发，年薪40万+，“码农”接盘，价格自然硬。

③ 旧改“慢”反而救了二手

暹岗、大塱、文冲……旧改拆迁节奏放缓，“回迁房”上市时间推迟。原本要冲击市场的1万多套回迁房，2025年一套都没放出来，二手压力骤减。

04 天河、海珠：次新盘价格还在线，超过20年楼龄的旧盘却还在砸盘。

很多人以为“宇宙中心”不会跌，其实“信仰”只是贵，不是不会碎。兰亭盛荟、保利心语，2024年成交6.8万/㎡，2025年12月最新一套5.9万/㎡，跌幅13%。

“金融城高管也扛不住年终奖缩水。”——中介说，“以前一次性付款，现在也要按揭。”

05 增城、白云：远郊的老问题。

一句话：“远郊没有最低，只有更低。”

06 花都、从化：跌得少，是因为本来就没涨

花都狮岭、从化街口，2017年之后就没怎么涨。2025年跌幅看似“温柔”，但“横盘六年”本身已是亏损——算上利息、通胀，实际购买力缩水30%。

07 给不同人群的“止血”建议

08 写在最后：房子回归“住”的时代

2025年这场“跳水赛”，把广州楼市的底牌翻了个遍：“地段”不再万能，“产业”才是硬通货；“杠杆”不再暴富，“现金流”才是生命线。

别再问“还能不能涨”，先问“有没有人租”。别再问“什么时候抄底”，先问“月供扛不扛得住”。

你对自家小区是涨是跌，怎么看？评论区报个价，一起验证2026年会不会更刺激！