近期，李亚鹏主导的嫣然天使儿童医院因欠付房东房租一事登上热搜，当丽江雪山小镇投资失败欠款4000万、欠付员工薪酬、与小19岁的妻子海哈喜金离婚等事件频繁登上热搜的李亚鹏隐隐有化身法治咖的趋势，但是1月16日，李亚鹏在微博发布半小时的公益时报采访视频，带大家了解嫣然天使儿童医院欠付租金的前因后果，并讲述医院的历史，瞬间引爆热搜，一时间李亚鹏口碑反转、好评如潮，著名作家六神磊磊评价道：“李亚鹏老师或许还不是成功的商人，但是这件事真当得上令狐大侠几个字”。
建议大家去李亚鹏微博看看这个视频。
一、嫣然天使儿童医院，李亚鹏最后的阵地
李亚鹏与王菲之女李嫣出生便是唇腭裂，李亚鹏夫妇多次带着孩子赴美国治疗，并于2006年牵头成立了“嫣然天使基金”，专注于唇腭裂儿童的慈善活动。2012年嫣然天使儿童医院正式营业，为唇腭裂儿童提供跨18年的序列治疗。十余年间，嫣然天使儿童医院免费为7000余名唇腭裂儿童进行了手术，可谓至善之举。
该医院所租用的建筑系2009年从一个香港市民处租下，年租金500余万元，2019年合同到期，房东将租金翻倍，因特殊情况导致医院资金出现严重困难，近五年欠付租金2600余万元，房东将医院告上法庭要求偿还租金、解除合同。
李亚鹏虽然涉足多个商业领域，且一直是以一个失败的商人形象示人，但是自2006年开始坚持20年为唇腭裂儿童做慈善的举动，依然收获了无数好评。
二、从商业地产租赁业务和法律角度看此事
笔者执业前，曾在某家居上市公司法务部任职，负责公司商业地产租赁业务的全生命周期法律支持，对于商业地产租赁有一定研究，借此事与朋友们分享一些我的看法。
1、商业地产租赁的内在运行规律
商业地产租赁直白点说就是业主（房东）将自持的商业地产租给商家（租户），租户在租赁的场地开展商业行为。
笔者此前的工作之一就是代表租户与业主方洽谈租赁合同，首次租赁时租户需要认真调研该商业地产周边租金、客流量、消费群体、测算营业额、考察交通便利性、该商业地产辐射面积等，当然这是针对盈利性的租户而言，嫣然天使儿童医院是非盈利机构，绝大多数唇腭裂儿童是慕名而来，虽然也是租赁的商业地产，但是还是有所区别。
左右商业地产租赁的核心因素之一是租金，一般来讲，因为商业地产租户租用面积较大，装修成本高，不太可能经常搬迁，商业地产租赁合同的期限都是3年起步，有的长达十年甚至更长，2020年之前20年，我国地产行业飞速发展，房价也是水涨船高，因此这个时间段的租户如果有信心长期经营，一般喜欢签长约，但是面对飞涨的房价和租金，业主需要有一定的递增，双方就会在合同约定一个诸如每两年或三年租金涨幅5%~8%的条款，一般还会加入如果当年度同类物业评价租金水平涨幅或跌幅超过一定比例，双方可重新对租金进行谈判。这样是为了充分保障业主及租户的权益，避免一方吃亏，商业的最高境界就是共赢，商业地产租赁亦如此。业主尽可能保障租户的盈利能力有钱交租金，租户希望业主尽可能减低房租减少租金成本。双方就租金问题上的包容和妥协，才有可能实现双赢。
2、嫣然天使儿童医院的困境是如何形成的
嫣然天使儿童医院处于望京地段，医院两次与房东签约的2009年和2019年正处于望京房价的最低点和最高点，时也命也。
2009年，望京地段还是属于无人问津的片区，全球金融危机余波尚在，北京的整体楼市低迷。所以我认为2009年，医院租下这个5000多平的商业建筑时，应该是一个比较公允的价格。
2019年，随着一众互联网企业纷纷入驻，望京SOHO已经是非常核心的地段，据2019年相关数据显示，望京SOHO写字楼的日租金应该为6.5-7元/平方米，这和医院签订的7元/平方米的租金水平基本一致，原则上商业地产面积大、租户相对来讲稳定，应该比写字楼有一定的优惠，但是房东在2019年签约时没有给到优惠，这个无可厚非，也算是较为公允的价格。
问题就卡在这儿了，2019年双方续签租约后，2020年开始房价跳水，全国各地的商业地产、写字楼都在降租减租，业主帮助租户降低成本共度难关，只有让租户活下来，业主才有租金收入，这是商业地产租赁的客观规律。
医院的房东降租了么？降了，但是幅度很小，对面的写字楼租金已经腰斩，而嫣然天使儿童医院的降的租金对于医院来讲可谓杯水车薪。医院一定也是和房东进行了多轮租金谈判，只不过房东一直没有松口。原因无他，被房东拿捏了。5000平的医院搬迁成本太高了，只能咬咬牙硬挺着，终于挺不住了。
3、法律层面，房东没有问题
判决已经下来了，医院需支付租金、合同被解除医院限期搬迁，李亚鹏对于其中的部分租金个人承担连带责任。法律层面，房东没有问题，我们也无需道德绑架，李亚鹏做公益做慈善，并且带着嫣然天使基金、嫣然天使儿童医院的同仁们一起奋战多年，我们钦佩他们。但是对于房东我们不必苛责，他只是在商言商罢了。
我看到有的网友说可以采用“情势变更”来要求降低租金，这个问题提的好，但是本案经过了二审，难道医院没请律师抗辩么？“情势变更”这个原则适用的难度其实比较大，所以很难得到支持，再此不再赘述。
4、李亚鹏和医院还有机会破局么
我认为破局之道有二
其一，目前舆论汹涌，房东虽然拿到胜诉判决，但是如果真要狠下心来和人民群众“为敌”，那也是需要做好各种后续准备的，如果这个事件能真正触动到房东（没有道德绑架的意思，单纯认为符合市场规律的租金可以让双方携手共进），也许可以达成执行和解，医院不用搬迁了；
问题是，如果房东那么坚决的让医院走人，是不是已经找到了未来愿意接手这5000平商业地产而且租金客观的新租户？
其二，此事得到了有关部门的重视，得到政策层面的支持，渡过难关。
三、侠之大者
李亚鹏，是一个并不成功的商人，但是不妨碍他是一个好人，对于坚持公益这件事，李亚鹏配得上《射雕英雄传》对郭靖的评价，侠之大者。祝李亚鹏和嫣然天使儿童医院度过这个难关，为众人抱薪者，不可使其冻毙于风雪！
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