仲量联行研究部2025年发布的《全球房地产市场展望：六大趋势重塑2026年商业地产格局》重磅指出，2025下半年回暖的房地产资本市场将在2026年持续升温，债务市场活跃、投资者竞购激烈，而真正决定胜负的，早已不是传统地段逻辑，而是六大相互关联的核心趋势。

先看最扎心的现实：成本压力已经压垮不少玩家。图1（2026年装修或施工项目成本通胀预期，研报第2部分）清晰显示，69%的项目将面临成本大幅上涨，仅11%能维持不变，19%小幅上涨。背后是三重压力：政府财政问题传导至融资成本、劳动力短缺推高用人成本、建筑原材料价格飙升——英德建造成本通胀率2.7%-3%，美国3.5%-4%，新加坡和澳大利亚更是高达5%-6%。这也难怪72%的企业房地产负责人，把“成本控制与预算效率”当成2026年首要任务。

供应端的分化更极端。图2（2026年各类物业供应量对比，2026 vs 2021-2025，研报第3部分）显示，工业及物流地产新增供应较2023年峰值降42%，美国长租公寓开发量下滑超四分之三，成熟市场零售物业供应接近历史最低；但数据中心新增供应逆势增长19%，成为唯一的“供应明星”。反映到市场上，东京、纽约、伦敦等城市优质办公空间“一房难求”，租户要么接受更高租金，要么转向非核心区域。

“体验”已经成为溢价核心。图3（全球受访者对“体验”的需求调研，研报第4-5部分）数据惊人：78%的人愿意为高品质体验支付溢价，74%重视工作区域的餐饮和社交配套，73%认为办公场所绿植有助身心健康。更关键的是，位于“生活方式街区”的办公楼能实现32%的租金溢价，25-34岁年轻人中74%希望在活力街区工作。这意味着，投资者再靠“卖空间”赚钱已经行不通，得靠“卖体验”突围。

能源革命正在重构资产价值。图4（2025年美国各主要城市电费占租金比重，研报第8部分）显示，部分市场能源成本最高占租金的26%，而数据中心电力需求2025年增长21%，2030年将至少翻倍。但危机也是机遇：美国加州、德国等地的屋顶光伏和储能系统快速普及，中国业主加速部署太阳能设施，整合能源解决方案的资产，综合收益能比传统租金高25%-50%。

此外，AI规模化和投资大众化正在改写游戏规则。90%的企业在试点AI，但仅5%达成目标，60%投资者没制定统一科技战略；而英国Mansion House Accord、美国401(k)计划新规，叠加区块链技术，让普通投资者也能持有高价值物业份额，商业地产投资不再是富人专属。

2026年的赢家必须跳出传统模式，把运营效率、用户体验、AI能力、能源表现和资本渠道打包成竞争力；对租户而言，房地产不是成本，而是增长战略平台。

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