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【国盛地产】2026W2:本周新房成交同比-38.1%,三部门延续居民换购住房个税退税

2026-02-09 06:29:17

三部门延续居民换购住房个税退税，商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。财政部、税务总局、住房城乡建设部发文，明确自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该政策为过往政策的续期。我们认为，结合更早的契税方面的支持，税收政策持续支持房地产，降低住房交易成本，促进二手房交易换手，从而更好支持刚需和改善性住房需求的释放。但从地产政策角度来看，税收相关政策属于小政策，而换购退税也是老政策续期，耐心等待基本面倒逼更大力度政策出台。

1月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，其中提到：1、会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。2、下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点。

行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.5%，落后沪深300指数2.95个百分点，在31个申万一级行业排名第30名。

新房：本周30个城市新房成交面积为119.1万平方米，环比提升2.4%，同比下降38.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为38.2万方，环比+8.5%，同比-40.1%；样本二线城市为56.1万方，环比+1.1%，同比-29.0%；样本三线城市为24.8万方，环比-3.3%，同比-49.9%。从今年累计2周新房成交面积同比看，样本30城共计235.5万方，同比-55.9%；一线城市为73.5万方，同比-50.2%；二线城市为111.6万方，同比-57.0%；三线城市为50.4万方，同比-60.3%。

二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计205.8万方，环比增长3.8%，同比下降7.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为89.9万方，环比16.1%；样本二线城市为81.3万方，环比-5.9%；样本三线城市为34.6万方，环比0.7%。

信用债：本周（1.12-1.18）共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模共计121.10亿元，环比增加54.8亿元，总偿还量148.11亿元，环比增加84.87亿元，净融资额为-27.01亿元，环比减少30.07亿元。

投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。

正文

1.三部门延续居民换购住房个税退税，商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%

三部门延续居民换购住房个税退税。财政部、税务总局、住房城乡建设部联合发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。明确自2026年1月1日至2027年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。该政策并非新政，最早出自于2022年9月《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（2022年第30号文），在2023年第一次延续税收支持（2023年第28号文），此次是第二次延续。

近期税收方面政策持续支持房地产。除上述换购个税退税政策，财政部、税务总局于去年底发布的《关于个人销售住房增值税政策的公告》，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照3%的征收率全额缴纳增值税（此前为5%）；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策也于2026年1月1日开始实施。

我们认为，结合更早的契税方面的支持，税收政策持续支持房地产，降低住房交易成本，促进二手房交易换手，从而更好支持刚需和改善性住房需求的释放。但从地产政策角度来看，税收相关政策属于小政策，而换购退税也是老政策续期，耐心等待基本面倒逼更大力度政策出台。

商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%。1月15日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍货币金融政策支持实体经济高质量发展成效。1、会同金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例下调至30%，支持推动商办房地产市场去库存。2、下调各类结构性货币政策工具利率0.25个百分点。各类再贷款一年期利率从目前的1.5%下调到1.25%，其他期限档次利率同步调整。

2.行情回顾

本周申万房地产指数累计变动幅度为-3.5%，落后沪深300指数2.95个百分点，在31个申万一级行业排名第30名。本周上涨个股共30支，较上周减少74支，下跌股数为82支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为亚太实业、阳光股份、大名城、银亿股份、大港股份，涨幅分别为11.4%、10.2%、8.8%、8.4%、6.7%。跌幅前五为华夏幸福、绵石投资、中国武夷、万方发展、*ST匹凸，跌幅分别为-29.8%、-16.7%、-15.8%、-14.5%、-14.4%。

本周重点40家A/H房企中共计上涨17支，较上周减少12支，涨幅位居前五的为佳兆业、雅居乐集团、正荣地产、融信中国、世茂集团，涨幅分别为19.0%、8.9%、6.9%、5.9%、5.7%。跌幅前五为华夏幸福、荣盛发展、禹洲集团、世联行、建发国际集团，跌幅分别为-29.8%、-13.9%、-11.2%、-9.4%、-8.3%。

3.重点城市新房二手房成交跟踪

3.1新房成交（商品住宅口径）

本周30个城市新房成交面积为119.1万平方米，环比提升2.4%，同比下降38.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为38.2万方，环比+8.5%，同比-40.1%；样本二线城市为56.1万方，环比+1.1%，同比-29.0%；样本三线城市为24.8万方，环比-3.3%，同比-49.9%。

1月累计新房成交面积方面，样本30城共计251.0万方，同比-41.3%；一线城市为79.8万方，同比-43.0%；二线城市为117.5万方，同比-37.5%；三线城市为53.7万方，同比-46.1%。从今年累计2周新房成交面积同比看，样本30城共计235.5万方，同比-55.9%；一线城市为73.5万方，同比-50.2%；二线城市为111.6万方，同比-57.0%；三线城市为50.4万方，同比-60.3%。其中一线城市中，北京（-45.5%）、上海（-37.0%）、广州（-56.8%）、深圳（-70.3%）。

3.2二手房成交（商品住宅口径）

本周15个样本城市二手房成交面积合计205.8万方，环比增长3.8%，同比下降7.6%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为89.9万方，环比+16.1%；样本二线城市为81.3万方，环比-5.9%；样本三线城市为34.6万方，环比+0.7%。前两周累计二手房成交面积为404.0万方，同比下降4.3%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为167.2万方，同比-17.4%；样本二线城市为167.8万方，同比-1.6%；样本三线城市为69.0万方，同比+40.6%。

4. 重点公司境内信用债情况

根据wind统计数据，本周（1.12-1.18）共发行房企信用债14只，环比增加3只；发行规模共计121.10亿元，环比增加54.8亿元，总偿还量148.11亿元，环比增加84.87亿元，净融资额为-27.01亿元，环比减少30.07亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（72.3%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以私募债（69.0%）为主要构成。债券期限方面，本周以3-5年（60.8%）的债券为主。