作者信息Author Introduction
•八年券商从业，持证证券投资咨询分析师
•十年财经媒体从业，资深记者
香港地产业的大风大浪，似乎正剧透着内地房地产的剧情。
上世纪60年代，香港人口暴增，大量地产商靠“炒楼花”模式生存，导致房价逐渐失控。1960-1964 年间，香港房价年均涨幅超20%，尖沙咀、中环一带的小户型住宅转手率每月高达1-2次，大量资金利用高杠杆涌入房地产市场进行投机。
1965 年 2 月，香港明德银号因过度投放地产贷款，出现了资金链断裂，储户连夜排队挤兑，短短三天就耗尽准备金而倒闭，从而引发了全面的银行业危机。
接下来的两年，香港爆发社会动荡，工厂停工、商铺关门，外资撤离，楼市信心彻底崩塌。房价暴跌 50%，地价腰斩，尖沙咀某豪宅从 1964 年的 120 港元/平方英尺跌至 1967 年的 60 港元/平方英尺；大量楼盘烂尾，中小地产商的预售定金被挤兑，无力开工，400 多家中小华资地产商破产清盘。
十年的行业大动荡，绝大部分地产商都消失了，而有些小地产商却拨动了幸运的齿轮。它们用低杠杆、逆周期拿地和产融结合的新玩法，最后成了行业新一代霸主。它们就是长江实业、新鸿基地产、新世界发展、恒基兆业、恒隆集团、嘉里建设、九龙仓等企业。
内地的房地产市场正重复着老故事。当下，房价调整，数不清的房企或债务重组或被破产清算。之前的民营100强房企，现在还安好的，只剩为数不多的个位数了。
还有相类似的。目前，同样有一批过去名不见经传的地产公司，正以“黑马”之姿跃入人们的视线。它们时逢地产低谷，趁势轻装上阵，在全国各地伺机而动，逆势拿地，不时显露攻城略地的“野心”。
这些黑马企业或背靠优势产业，或多年来一直低调潜伏地产行业，对区域更熟悉，机制更灵活。这些企业包括了四川邦泰、浙江的兴耀、建杭、金帝、江山万里、伟星、远东宏信、宸嘉发展等企业。
最近，其中一家黑马企业远东宏信又有了新动作。
●加盟
几日前，有消息称远东宏信正加紧搭建地产高才体系，请来了两位龙湖高管来加盟。
第一位是赵书东，一位85 后，行业经验超过 16 年，任职龙湖七年。赵的地产经验较为全面，既担任过龙湖集团投资发展部总经理，熟悉投资拿地核心业务，又当过城市总，操盘过南京、太原等城市公司，具有区域市场全面运营管理经验；还负责过龙智造代建航道投资，了解"开发 + 代建" 双业务模式。赵书东在龙湖内部曾位列优秀高管序列。
赵书东在2024 年从龙湖离职后，加盟了山东青特集团，担任常务副总裁。他这次加入远东宏信，职位是建设运营部总经理。
另一位是王巧力，之前是龙湖兰州事业部总经理。王巧力浙大本科建筑系毕业，于2006 年加盟龙湖，从沈阳龙湖起步，由基层设计师职位逐步晋升。
在2008-2014 年，王巧力曾离开过龙湖一段时间，但重返后成长迅速，精通龙湖 "原著"" 天钜 ""御湖境" 等高端产品线设计理念与标准，逐渐成为龙湖产品体系核心骨干，后被提拔为龙湖兰州事业部总经理，是行业内少有的从设计条线出来的高管人才。
王巧力此次加盟远东宏信后，担任的是地产业务设计负责人，牵头产品研发与设计管理工作。
一开年，远东宏信便招揽来两员龙湖大将，一位主管投资和管理，一位主管设计和产品，明显是对深入地产行业有了新规划，开始在顶层设计上做人才布局。
●切换
与其他黑马企业相比，远东宏信的“出镜率”不算高，但在最近一年突然提升了强度。2025年，公司一共实施了五次拿地行动，项目分别位于北京、杭州、苏州、萧山。最近一次拿地的时间，是在2025 年 10 月 28 日，与杭州钱塘新区城市发展集团组成联合体，以4.8亿底价竞得杭州钱塘区白杨单元地块，楼面价10500 元 /㎡。
远东宏信这家企业乍听起来有点陌生，但却是实打实的toB界大佬，其他黑马企业背后的“金主”们和它比起来，基本都是小弟。
远东宏信是在一家香港上市的金融企业，背靠中化资本，实行混合所有制，主业是融资租赁和供应链金融。公司在商租公司中规模排名第一，全租赁行业排名第四，仅次于三家银行系金融租赁公司。截至 2025 年 6 月 30 日，远东宏信总资产达3638 亿元。
身为金融企业，公司最豪横的就是有钱，融资渠道四通八达。公开信息显示，公司银行授信充足，与超过 100 家银行建立合作关系，2024 年末银行授信总额超3000 亿元；债券融资实现了常态化，利率极低；此外，还可以开跨境融资、发行美元债等等。
其实，远东宏信对于地产房企而言，早都是老熟人了，只是之前的切入角度比较特殊。公司虽然之前也有过零星的开发实践，但作为融资租赁行业的巨头，更多的是将工程设备租赁给建筑施工企业和房地产企业，时间最早可以追溯到2002-2005 年。合作方更是涉及了诸多规模房企，包括龙湖、万科、万达、保利等等企业。
目前，远东宏信经营面对的最大问题，不是没介入地产行业，而是过去介入得太深了。根据公开信息估算，在房地产2021年前后最顶峰时期，公司从房地产业获得的直接或间接收入占到了全部营收的35%—40%。
如今，面对连续四年的房地产业调整，远东宏信当初赚钱有多容易，现在就有多痛苦——金融业务资产质量承压，产业运营核心板块利润暴跌。
公开信息显示，远东宏信2024 年净利润为45.19 亿元，同比大幅下滑34.67%，核心原因之一是房地产相关资产拨备计提增加。即便公司很多客户都是各地城投公司和国企，但依然存在大量债务无法收回的情况，最后不得不进行减值拨备。
此外，行业调整导致高空作业平台、模架等设备租赁需求锐减，设备供给过剩，租金价格连续下降，高空作业平台租赁价格较 2021 年峰值下跌超40%。
去年上半年，远东宏信营收 173.36 亿元，同比下降 3.9%；归母净利润 21.64 亿元，同比增长 3.8%；经营活动现金流净额转负，为-18.24 亿元。房地产市场调整对公司形成的冲击，还在慢慢消化。
在此背景下，远东宏信重新发力房地产，直接下场拿地开发，并请来重量级专业人士加盟，亲自来把控土地、产品和风险，应该是要将重心切换到另一条地产赛道。
●第一枪
这里有一个可以闭环的生意模式。
公司一大主业是工程设备租赁，不过现在房地产投资低位运行，开工面积大幅下滑，导致大量设备资源被闲置。而自己进行精准开发，将设备资源投入其中，势必能盘活一部分效能。
从过往案例来看，公司旗下的宏信建发是国内最大设备运营服务商，由它来提供施工设备租赁、工程技术服务和供应链整合，能降低项目10%-15%的建设成本。
建安成本大幅降低，再加上金融企业便宜的资金，如果地块拿得准，产品也做得好，单个项目内部收益率就能达到业内较高水平。以北京顺义新城项目为例，远东宏信控股70%，有机构预计销售净利率能达16%-18%，投资回报率达19%-21%。
现在，新生意经切实可行，专业人士一到位，相当于打响了单飞的第一枪。不过，从公司最近一年拿地情况看，项目体量都很小，溢价率很低，总价都不高。而且，公司到现在还没有成立专门的地产开发部门，赵书东现在的头衔是建设运营部总经理。看样子，公司今年可能还会保持小步快跑的节奏挤入新赛道。
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