导读: 大卫·乌尔汉（David Uhrhan）在32岁的年纪已持有价值650万欧元的房产。他设定了在40岁实现财务自由的目标，届时他将不再需要工作，而是完全掌控自己的生活。通过运用金融杠杆、精准的成本核算及税务筹划，他从首套合租公寓起步，成功构建了庞大的地产帝国，其经验对渴望财富自主的年轻人具有极高的参考价值。
源自《世界报》
作者: Lea M. Oetjen
图: 乌尔汉
精简版：大卫·乌尔汉的房产致富之路
大卫·乌尔汉今年32岁，正稳步走在40岁前实现财务自由的轨道上。2018年，一本关于房地产投资的书籍彻底改变了他的人生轨迹，使他从一名普通的银行职员转变为手握30多套房产的投资者。
他的核心策略是“100%银行融资”，即利用高杠杆购入物业。凭借此前在普华永道和大型银行工作的优厚薪资背景，他能轻松获得低利率贷款。目前，他的房产组合总价值高达650万欧元，每年产生的冷租金收入约为20万欧元，扣除所有开支后，净利润达5万欧元。
大卫不仅关注长期的租金回报，还涉足“翻新并转售”业务。他认为，当前德国住房市场短缺，通过盘活老旧物业不仅能创造个人财富，更是解决社会住房难题的途径。对于新手，他给出了八条实战建议，强调要严控购入价格、保留现金流备用金，并尽早利用复利和杠杆效应。
尽管高杠杆伴随风险，但大卫通过保守的财务规划和深厚的金融知识将风险降至最低。他认为，只要租金能覆盖月供，且对地段有深入了解，房地产就是通往财务自由最稳健的阶梯。🍀
完整版：32岁拥有价值超600万欧元房产，他是这样做到的
大卫·乌尔汉（David Uhrhan）年仅32岁，就已经拥有了一个价值数百万欧元的房地产投资组合。当许多千禧一代还在梦想财务自由时，他正在为自己开辟通往这一目标的道路。在接受《世界报》专访时，他透露了自己的具体做法，并分享了八条决定性的成功建议。
大卫还有八年的时间来实现他的目标。他计划在40岁时达到财务自由的状态。这位现居奥芬巴赫的32岁青年坦言：我希望在经济上达到不再需要工作的程度，而是可以自由决定一整天要做什么。正是出于这个原因，他从2018年开始潜心钻研投资。
当时，他读到了一本塑造了他未来的书。在亚历克斯·杜塞尔多夫·费舍尔（Alex Düsseldorf Fischer）所著的《比盖斯家族更有钱》中，他了解到年轻人如何通过房地产赚到第一个一百万。大卫回忆说：此后我就开始通过互联网上的各种资源继续学习房地产知识，阅读了大量书籍并观看了很多视频，尤其是视频平台上的内容。很快，购买投资性房产成为了他的明确目标。
这恰好符合瑞麦地产最近的一项分析报告。该报告指出，越来越多的千禧一代希望通过投资房地产来获取租金回报。在25岁至35岁的人群中，这一比例高达29.2%，明显高于几年前。同时，在大卫所属的这一代人中，追求财务独立的意愿也在增强。国际应用技术大学的一项研究显示，对66.5%的受访者来说，财务自主是目前最重要的目标，但最终只有极少数人能真正实现。
投资者的首套房产是合租公寓
大卫深知，要在房地产投资中获得成功，必须精准掌握各项参数。购房时机至关重要，它不仅影响价格，还决定了利率。同样关键的是，必须避免产生未预见到的巨额开支，否则破产可能就在转瞬之间。大卫做了极其充分的准备，他在积累了深厚的专业知识后，直接买下了他实地考察的第一套物业，并在2019年8月完成了公证签约。
这套房产至今仍在他的组合中。物业位于曼海姆，面积112平方米，当时的买入价为28万欧元。大卫介绍说：这套房当时作为合租公寓出租，我是通过中介挂出的信息发现它的。当时该物业的冷租金为1100欧元。大卫解释道：从规划法角度看，那里当时还是商业性质，但已经作为公寓在使用。为了顺利获得贷款，卖方必须正式将单位用途变更为居住用房，这个流程耗时十个月。
大卫通过银行进行了100%的购买价融资。至于购房产生的各项附加税费，他使用了职业生涯早期积累的储蓄来支付。事实上，大卫在年轻时就已经拿到了非常可观的薪酬。
年薪曾达六位数的成功底气
例如，他最后一份全职工作是在联合投资公司负责对接德国北部和东部的合作银行，那时的年平均税前收入约为10万欧元。此前，他在普华永道从事大银行咨询工作时的年薪为7.5万欧元，而在德国合作银行资本市场部门工作的年薪也有6万欧元。
由于出身弗赖堡的大卫有能力积攒资金，这也解释了为何他能轻松获得银行的100%融资。那套28万欧元的房产，当时的贷款利率仅为0.95%，每年还本2.05%，每月月供仅为700欧元，且利率锁定期长达10年。大卫表示：我当时没有设定固定预算，但能从第一天起就获得正向现金流，这感觉非常棒。
在经历了租客更替后，现在的冷租金已涨到1260欧元。在扣除银行月供和不可转嫁的维护成本后，税前每月净收益约为335欧元。大卫计划在四年后卖掉这套房。他计算过：届时将有大约13万欧元的免税收益进入账户。
包括大卫在内的许多房主都会等待十年的投机税期限。因为如果在十年内售房，收益将按个人所得税率全额征税。如果持有超过十年，售房收益则是完全免税的，无论房产增值了多少。目前这套房的市场价值约为35万欧元，剩余贷款余额仅为22万欧元。
这第一套房向大卫证明了他的投资理念是行得通的。他算过一笔账：如果拥有约25套类似的房产，他就能实现每月5000欧元收入的财务自由目标。但按当时的速度，他要到51岁才能实现。于是他找到了翻新转售模式。通过专业培训，他正式开启了房地产企业化运作。目前他拥有超过30套房产，且数字随着交易不断波动。
融资策略与风险把控
大卫的房产组合目前总价值约650万欧元。其中一半是长期收租物业，另一半是用于交易的物业。每年的总租金收入约为20万欧元，扣除银行成本后净剩约5万欧元。这些数据均已通过他的税务顾问审核。
通过翻新转售业务，大卫的公司还创造了数百万欧元的营业额。在买房时，他依然坚持高杠杆策略。大卫说：银行通常承担全部购入价，有时甚至更多，以覆盖翻新费用。其余资金需求则通过私人出资或自有资金解决。
德克莱恩公司的房贷专家比约恩·派茨特指出，追求100%融资是地产投资者的常态。这一方面是出于税务考量，另一方面是想保留自有资金用于下一个项目。只要租金能覆盖月供，且考虑到租金持续上涨的趋势，这种模式的成功率极高。专家特别看好20岁到40多岁、收入有增长潜力的投资者。
大卫补充道：利率对我来说不是关键，融资结构才是核心。这包括还本宽限期、提前还款权以及融资比例。
大卫的驱动力与避坑指南
大卫希望通过盘活老旧物业，为缓解市场住房短缺做出贡献。但他同时也提醒，翻新转售和全额融资都有其风险。这种策略建立在房价上涨的基础上；如果房价不涨，卖房就没有利润；如果租金断绝，就无法偿还贷款。
专家派茨特建议，在购买极其破旧的房产前，务必自问：租金是否能覆盖后续成本？他还建议避开租客变动频繁的小户型或偏远农村地区，因为那里的空置风险更高。
大卫承认风险存在，但他并不感到担忧，因为项目通常有丰厚的利润空间。他认为，成功的关键在于流动性。由于受政府部门审批速度等不可控因素影响，大卫在资金规划上非常保守，宁愿过度融资也要确保资金链安全。
给投资者的八条实战建议
严控购入价格：这是买房后唯一无法改变的。必须参考同类地段和品质的单价，利用免费工具进行预估。
预估后续开支：必须将未来十年内可能的屋顶、外墙、管线或供暖系统的维修预算提前计入成本。
不要用掉所有自有资金：始终保留充足储备。建议至少预留一年的冷租金作为备用金。
尽早开始：年轻时更容易获得低还本比例的贷款，且这种强制储蓄效应能防止资金流向不必要的消费。
从小标的起步：建议初始价格在10万到20万欧元之间。一到三居室、自己熟悉的地段是最稳健的选择。
保持严谨：务必检查业主大会记录，寻找未来是否有大宗维修摊派费的蛛丝马迹。
立即执行：通过高频率看房建立盘感。大卫建议三个月内每周看三到五套房，锁定毛租金回报率在6%左右的标的。
钻研税务：这是资产积累的最强杠杆。通过折旧和维护费用可以大幅降低税负。✍
信息源
https://www.welt.de/wirtschaft/plus6926e94275d27c2e110d901b/kapitalanlage-mit-32-habe-ich-immobilien-im-wert-von-ueber-6-millionen-euro-so-habe-ich-es-geschafft.html?source=puerto-reco-2_ABC-V49.2.A_control
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