杭州，2026年1月16日—享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司戴德梁行针对杭州2025年整年度的零售商业市场及写字楼市场进行多维度的解读，并对2026年的发展趋势进行展望和预测。
杭州写字楼市场政策与产业赋能破局，存量博弈聚焦精准适配
2025年杭州写字楼租赁市场供需格局持续调整，全市甲级写字楼存量达742.86万平方米，全年新增优质办公面积约46.5万平方米，叠加产业园办公与乙级办公合计70万平方米的增量供应，市场竞争日趋白热化。租金较2024年下降6%至3.3元/平方米/天，空置率升至24.3%，核心商圈与新兴商圈均面临需求端支撑不足引发的租金下行压力，部分子板块租金跌幅较2024年进一步扩大。从吸纳量表现来看，全年实现净吸纳量8.1万平方米，其中前三季度市场成交活跃度偏低，需求动力持续偏弱；受新增供应项目的激活效应影响，四季度租赁需求呈现明显回升态势，为全年租赁净吸纳量提供了关键支撑。租户结构以数字经济为主导，TMT行业占比升至30.0%，人工智能、电商技术等赛道受政策赋能需求持续释放；教育培训行业占比从2.0%跃升至7.0%，留学服务与教育科技成为核心增长动力。租户决策聚焦“降本增效”，搬迁以成本优化为核心，续租侧重精简面积，钱江世纪城、滨江板块凭借租金与品质的高适配性成为租赁热门区域，业主则通过灵活租期、装修补贴等方式聚焦存量客户维稳。
2025年杭州写字楼销售市场降温态势进一步加剧，量价齐跌与需求萎缩构成市场核心特征。2025年销售成交面积为29.1万平方米，较去年大幅下降21.4%，市场交易活跃度显著回落；成交均价同步走低，2025年降至19164元/平方米，同比下跌3.6%，价格下行通道明确。新增供应端同样呈现收缩趋势，2025年新增供应与成交面积基本持平，但需求端的萎缩更为突出——中小微企业及新兴行业的自用型购买需求近乎停滞，投资性需求全面退出市场。整体来看，杭州写字楼销售市场已从此前的稳步调整进入深度降温阶段，成交规模与价格的双重下滑，反映出市场对办公类物业的需求支撑力持续减弱，短期难以出现实质性回暖。
杭州写字楼未来供应仍将保持高位，区域分布与产品定位呈现鲜明趋势。2026年望江新城、未来科技城、钱江新城二期等板块将迎来集中供应，2028年滨江、钱江新城二期、望江新城、钱江世纪城等区域的新增供应预计超60万平方米，持续为市场带来增量压力。供应逻辑延续“综合化、高端化、产业绑定”导向，不再局限于单纯的办公空间开发，而是深度对接企业总部落地、产业集群发展的配套需求，如杭州国际金融中心、安铂中心等项目均聚焦高端办公场景。产品端逐步脱离同质化竞争，转向“差异化适配”，通过空间定制、硬件升级等方式契合不同产业客户的专属需求；运营模式则从传统的空间出租向“产业适配+服务升级”转型，强化与产业生态的深度绑定。
综合来看，2025年杭州写字楼市场在深度调整中呈现鲜明结构化特征：租赁市场承压于存量扩容与需求偏弱，销售市场量价齐跌、需求双重萎缩，叠加未来高位新增供应，供需矛盾短期难缓解，本质是地产调整与经济转型的双重映射。
戴德梁行杭州公司项目咨询部冯帆
戴德梁行杭州公司项目及企业服务部分析，展望未来，市场存量博弈将进一步加剧，政策赋能与新质生产力培育成为破局关键。依托《杭州市“十五五”国民经济和社会发展规划》等政策导向，人工智能、数字经济等增量产业的集聚发展，将为写字楼市场注入持久需求动力，推动市场进入政策精准赋能、产业深度绑定的高质量发展阶段。市场竞争核心转向“产业适配+运营服务”，各项目需通过绑定增量客户、优化空间与服务、盘活存量资产突围，市场将在调整中稳步向稳向好。
杭州商业市场弱复苏强分化高端体验双轮驱动开启升级新篇
2025年杭州商业市场呈现出“弱复苏、强波动、重分化"的复杂特征。全年消费市场在政策刺激与需求转型双重作用下，社零总额稳步增长但消费意愿偏弱，商业地产则迎来存量优化与增量扩容并行的结构性调整，2026 年将进入高端扩容与体验升级的关键发展期。
宏观经济层面，2025年1-11月杭州社会消费品零售总额达 8638 亿元，同比增长4.3%，服务消费与升级类商品成为核心驱动力。其中文体休闲消费快速增长，演唱会一票难求现象凸显，新能源汽车、通讯器材等升级类商品销售表现突出。
商业零售市场呈现显著分化特征。供应端持续扩容，截至2025年底，杭州优质商业规模达1775.3万平方米，全年新增优质商业105万平方米，14个新项目集中落地奥体、九堡、崇贤等商业空白或新兴板块，体现了增量向城市外围倾斜的趋势。但供应增长也带来了租金与空置率的压力，全市优质零售物业平均租金降至 6.48元/天/平方米，较2024年下降3.4%，跌幅进一步加剧；核心商圈如武林、湖滨租金跌幅收窄至1%，而钱江世纪城等区域跌幅超3%。空置率方面，全市平均水平升至9.7%，较 2024年上涨0.8个百分点，非核心区域如城东新城、临平等空置率均超 15%，与核心商圈 4%-5% 的低空置率形成鲜明对比。优质商业存量持续攀升带来新增供应压力，叠加消费需求疲软、市场竞争加剧，导致杭州全年商业呈现租金下跌，空置上涨的表现。
客流与品牌调整呈现鲜明的“分化升级”新动向，折射出杭州商业市场“体验为王、精准适配”的发展新逻辑。核心商圈凭借成熟商业生态与资源集聚效应表现亮眼，湖滨商圈客流同比上涨5%-6%，持续吸附城市核心消费力；而区域商圈受消费分流、客群需求固化等影响，增速放缓至 0%-2%，商圈间 “强者愈强”的马太效应进一步凸显。
品牌调整层面，业态结构“轻重转换”趋势显著，餐饮、休闲娱乐等体验业态成为商场引流增效的核心抓手，2025年餐饮业态净增43家门店，而零售业态净减少100家，初代网红品牌因缺乏持续创新力加速出清，新兴品牌凭借差异化定位与尝鲜属性赢得市场青睐，这一变化反映出消费者更注重消费过程中的情感共鸣与参与感，单纯“卖货”的模式已难以为继。
首店经济已然成为激活杭州商业市场活力的核心引擎与差异化竞争的关键抓手，其“量速双增、能级提升、场景多元”的发展特征，深刻改写着城市商业的竞争格局与消费生态。全年引入各类首店332家，其中全国首店 38家、华东首店16家的亮眼数据，不仅印证了杭州对优质商业资源的强大吸附力，更彰显了城市商业能级向更高维度迈进的鲜明态势。
商业地产领域结构性重构加速，民营房企通过“产权出售+运营托管”模式降杠杆，险资与国央企成为核心商业接盘主力，2025年核心商业交易中金融机构与国央企占比超60%。存量项目积极焕新，山泽里街区通过750场特色活动吸引超300万人次参与，湖滨银泰in77引入元宇宙技术打造沉浸式场景，推动商业空间向“生活目的地”转型。
戴德梁行杭州公司项目咨询部陈校锋
戴德梁行杭州公司项目咨询部分析，展望2026年，杭州商业将迎来14个优质商业综合体集中开业，新增供应139万平方米，存量规模将突 1900万方。恒隆广场、嘉里城等标杆项目将带动城市商圈升级。核心商圈将强化高端与潮流消费，近郊区域则加速补位，形成多中心发展格局。戴德梁行指出，2026 年杭州商业将呈现"高端扩容、体验升级、存量焕新、多中心格局成型"的核心特征，首店经济与内容运营将成为增长双引擎，开发商与运营商需聚焦差异化定位，品牌方应强化首店效应与数字化能力，共同推动行业高质量发展。
商业不动产REITs开启试点，纳入优质商业、写字楼与星级酒店，众望所归
2025年是我国基础设施REITs从“常态化发行”向“高质量发展”转变的标志性一年，资本市场多层次REITs尽显长足繁荣发展态势。商业不动产REITs开启试点，将底层资产大幅度扩容到几乎全品类。机构间REITs（持有型不动产ABS）更是实现爆发式增长。
戴德梁行杭州公司估价及顾问服务部分析，商业不动产RETS试点可谓是顺应市场规律的重要举措！为持有大量优质商办物业的企业提供了崭新的退出及融资渠道。有望为商办市场估值的重塑提供强大助力。
戴德梁行杭州公司估价及顾问服务部郑晨
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie指出，2025年，杭州在政策红利深度释放、文化 IP 引领“情绪消费”、首店经济蓬勃发展、“文旅体商”深度融合以及消费场景多元焕新等多重因素的驱动下，市场消费活力持续释放。随着大量新增供应入市，杭州零售物业市场竞争愈发激烈。为吸引优质品牌入驻，购物中心业主将采取更加灵活的租赁策略。展望未来，杭州将继续发挥科创优势，扩大服务消费，培育消费新业态新模式新场景，推动商品消费扩容升级，大力优化消费环境，加快建设国际新型消费中心城市。
戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光
戴德梁行浙江区域公司总经理汤耀光表示，立足杭州城市能级提升与产业迭代底色，2025年商业地产市场调整与升级，本质是行业回归价值的阶段性体现。在“十五五”规划、新质生产力培育及总部经济高质量发展等政策指导下，人工智能、数字经济、消费提升等领域的政策赋能将持续深化，为市场需求端注入确定性动力。市场虽仍面临供需挑战，但依托政策红利与产业、消费双重升级势能，结构性机会将集中于契合城市发展导向的细分领域，市场将在分化调整中迈向更成熟、高质量的发展阶段。
戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，依托长三角一体化战略的持续深化，杭州在产业集群、民营经济活力与优质营商环境等方面的固有优势不断放大，既承接了区域产业链协同的红利，成为人工智能、数字经济等新兴产业跨城联动的枢纽；又以开放包容的市场环境，吸引长三角乃至全国的优质资源集聚。即便在房地产市场深度调整期，也依然是长三角商业地产领域兼具稳定性与增长潜力的核心高地。
