【市场趋势】上海二手房流动性回归?“以价换量”下的自主修复
2025年底至2026年初的上海二手房市场，呈现出一个非常值得研究的状态：没有强刺激政策、没有情绪亢奋，却出现了成交回暖、库存回落、房东行为变化的同步信号。01
成交回暖，但这一次不是“政策行情”
数据显示，2025年上海全市二手房成交量达到22.2万套，刷新了近四年来的最高纪录，且交易主要集中在300万人民币以下的刚需价段。进入2026年1月，市场开局表现强劲，日均成交量突破700套，维持了较高的热度。与此同时，二手房的挂牌供应量呈现明显下滑趋势，较此前高点回落了约22%。这种成交量上升与库存下降并行的局面，反映出上海存量房市场的流动性正在显著增强。在几乎没有“强刺激政策”作为推手的前提下，这轮行情更像是：居住需求在价格回调后，被自发动员出来了。02
市场情绪指标：房东行为与调价分布
- 调价收敛： 虽然目前绝大部分调价房东仍在降价，但降价房源的占比正在逐步收缩。
- “罢卖”现象：头部中介的下架房源中，有7成是因为房东主动撤牌“不卖了”，而非成交，这表明部分房东不愿继续折价，市场进入博弈期。
不是房东变乐观了，而是可让步的空间，正在被消耗殆尽。当越来越多房东选择“卖不掉就算了”，市场就从单边下行，进入了博弈阶段。•成交结构：目前上海市场由低总价刚需驱动，2026年1月上半月，上海300万以下房源成交占比升至64.8%。这种由刚需夯实基底的现象，通常是市场筑底的早期特征。03
市场底部还有多久?
房价触底的标志之一是租金回报率回升并超过按揭贷款利率或长期国债收益率。国际经验：参考香港（2003年）和东京（2005-2012年）的历次见底经验，租金回报率通常需要升至4%-6%，且高于当时的利率水平，市场才会真正企稳并开启长牛。当前情况：目前上海的平均租金回报率约为1.8%，而最低按揭利率约为3%，30年期国债利率约为2.3%,。整体来看：租金回报率与按揭利率之间仍有30%至40%的差距。这意味着若要达到收支平衡的理论底部，房价可能还将继续回落。个别房源的租金回报率，已接近3%–4%，显示出触底特征。04
结论：这是“量稳价磨”的阶段，而不是反转
把三组信号放在一起看，上海二手房当下的状态可以这样概括：这不是牛市的起点，但也已经明显不同于2022–2023年的“自由下落”。上海二手房，正在进入一个“靠时间换空间”的磨底区间。
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