导语：
贝壳数据显示，目前昆明二手房挂牌量约为6.1万套。而克而瑞数据统计，2025年末全市二手房累计挂牌量已达7.2万套。
不同机构因统计口径差异，但均反映出市场整体挂牌规模已站上6万套以上的高位。
回顾2025年，市场挂牌量经历了一轮明显起伏，单看贝壳数据，2月正式突破5.5 万套，5 月一度升至 6.5 万套以上，随后逐步回落至当前水平。
那么，真实的成交市场究竟表现如何？以下结合克而瑞、贝壳数据，从挂牌、看房、成交三个维度展开分析
（1）挂牌量
克而瑞数据显示，2025年末昆明二手房累计挂牌量达7.2万套；全年新增挂牌5.67 万套，同比微涨1%。
贝壳数据则是由2025年年初的5.4万套，涨至6.1万套，同比涨幅12.9%。（不排除有该平台市占率增加的原因）
从月度走势看，1月挂牌量最少，随后逐月上升，价格则随着供应增加呈现下调趋势。
（数据来自克而瑞）
从挂牌分布来看，全年挂牌量最热门的区域为新螺蛳湾板块，占比7.9%，集中在新亚洲体育城、万科魅力之城、俊发观云海10年左右筒子楼。
其次为前卫板块，占比6.1%，联通周边的世纪城、会展南等区域，海伦国际、世纪城、润城、万科翡翠滨江、万科500里、双河湾等5-10年次新房带动挂牌上涨。
第三为北市区烟厂-和谐板块，占比5.6%。联通周边的金江以及西市区泛亚科技和高新板块等配套成熟、学区优势强板块为主，主要是俊发城、天骄北麓、和谐世纪、万科城等挂牌。
另外呈贡受新房端多个新项目带动市场热度上升，呈贡经开、呈贡中心、大学城等板块挂牌量上升。
从房龄上看，去年新增挂牌的二手房房源最多的是5年以下、5-10年的次新房，这也与当年新房供应的高峰期相吻合。
挂牌量大，对购房者来说是有利的，尤其相当一部分是楼龄较新的次新房，选择空间非常充足。但对二手房东而言，竞争激烈，杀价明显，单套房源看房人数锐减。
（2）看房热度
2025 年昆明二手房累计带看18.59万次，同比上升7%。
受春节影响，1 月带看量不足1万次；2、3 月回升至1.6万次左右；二季度整体维持在1.6万次上下波动，其中5月因假期带动小幅上扬。三季度看房量进一步上升，四季度则在 10 月国庆期间达到年内峰值，随后逐步回落。
（这里也可看出二手对新房市场的看房人数影响，下文会提）
发现没？看房热度与假期节奏紧密相关，五一、国庆等长假成为看房高峰期，春节合家欢则看房人数减少。
而对比贝壳数据，去年3月看房人数飙升至20694人，挂牌量同样是全年最高，或与幼升小报名时间节点有一定关系。排除掉假期因素，春节后的3月，非常关键。
（3）成交量
2025年二手房成交累计4.7万套，同比上升6%，成交价格8157元/㎡，同比下降8%。
一二手房价格差距在3400~4800元/平米，由此带来的是二手房成交占比逐步走高。
近六年数据显示，二手房成交占比已从2020 年的38%上升至63%，并已连续三年稳定在六成以上。
从年内走势看，一季度成交量逐月攀升，二季度转为下降，三季度有所回暖，年末成交量再次回落。果不其然，价格还是硬道理！
二手房凭借显著的价差优势，已成为多数人置业的首选渠道，也难怪新房市场产品必须得卷上天！
（4）成交结构
数据显示，昆明二手房成交明显向低总价、小面积段集中。
（二手房60w以下成交占到38%）
总价60万元以下、面积80㎡以下的房源，全年成交高达12368套，占总成交量的31%。若只看总价，60万元以下房源成交量占比达到38%，强势占据市场第一梯队。
而这类房源在主城新房市场中已近乎“断供”。
随着总价上升，成交占比快速收缩：
总价180万元以上的所有二手房成交，仅占全年总量的5.9%。
总价300万元以上的成交占比更是低至2.5%左右。
成交占比随总价升高呈阶梯式下降。
刚需和首次改善需求为主的昆明二手房市场基本面，依旧没有改变。
我们将成交结构与贝壳找房当前挂牌房源进行对照，可进一步看出市场分化：
60-100万价格段挂牌量最高（18674套），与成交活跃度（该价格段覆盖了主力成交面积段）相匹配，显示供求两旺。
60万以下挂牌量（10365套）与成交量（12368套）基本处于同一量级，房源去化速度相对健康。
300万以上房源挂牌量（4419套）显著高于其成交占比（约2.5%），显示该价位段去化周期相对较长，市场流动性较弱。
二手市场由刚需主导，低总价、小户型是绝对主流。
对于大部分普通购房家庭来说，总价控制在百万以内、面积百平米上下的房源，是交易最活跃、选择也最多的区间。
（4）热点成交区域
克而瑞数据显示，100㎡以内，100万以内极刚产品愈加集中，主要是烟厂和谐、新螺蛳湾、世纪城板块，如天骄北麓、子君欣景花园、万科魅力之城、海伦国际等小区，因周边新房供应少、一二手价差达3000–4000元/㎡，且配套成熟，吸引了不少购房者。
二环内的新迎小区、永昌小区、江岸小区、白马小区、曙光小区等“老破小”，以及呈贡的蓝光天娇城等低价次新房，也有一定成交量。
100–140 万元、100–140㎡的改善型成交，则多由世纪城、新螺蛳湾（海伦国际、万科魅力之城）、金江板块（俊发城）、前卫板块（润城）及西北新城（融创春风十里）等项目带动。
无论是刚需“上车”还是首改置业，选二手房关键依旧是高性价比+成熟配套。
二手房市场格局非常清晰，“买方主导”的局面短时间内不会改变。
总价百万以内、配套成熟的次新房或核心区“老破小”，是流动性相对较好好、安全性最高的选择。
刚需主导、理性分化，地段、地段、还是地段，总价、总价、还有总价。
