房地产的2026:从风险出清到AI赋能,转折点的到来

2026年，中国经济去地产化进程已近尾声。过去数年，房地产深度调整对于大宗商品价格构成拖累。2026年以后，这种拖累会在边际上出现巨大改善。房地产可能会成为2026年中国权益市场以及大宗商品市场超预期的重要因素。此外，在科技创新浪潮的背景下，未来房地产很可能成为人工智能、数字技术最大的应用场景之一。

房地产市场在经历五年深度调整后，正在逐步触底，这个最艰难的行业正在酝酿巨大的转折。

“房地产行业的高负债、高杠杆、高周转模式已难以为继，当前我国城镇化正从快速发展期转向稳定发展期，必须加快构建房地产发展新模式。”2025年底，住房和城乡建设部部长倪虹的这一表态，为过去几年的房地产调整做了总结。

2025年，全国房地产开发投资下降17.2%，新建商品房销售面积下降8.7%。数据背后是房地产从经济引擎转变为普通行业的过程。

然而，市场总是在天亮前最黑暗的时刻出现转机。2026年，作为“十五五”开局之年，房地产正在悄然迎来从“止跌回稳”到“模式创新”的关键转折。

01  六个信号，指向市场底部区域

房地产市场的底部区域已经显现诸多信号。分析人士指出，行业底部确认存在几个重要信号。

一是动态供求关系逐步向好。百城新房供求比已连续四年小于1，新开工已连续四年低于新房销售，供地规模持续控量提质。随着去库存推进，市场供求关系已得到改善。

二是短中长期库存同步企稳。短期库存停止增长，中期库存在2021年见顶后持续回落，长期（广义）库存已达到动态平衡。

三是房价调整幅度已超过国际平均水平。我国二手住房已较高点下跌39%，而过去几次国际房价调整周期平均为4.5年，回调幅度约22%。目前我国调整时间和幅度均已超过国际平均水平。

更关键的指标是，新开工规模已达成深度调整。对比美国、日本、德国的住房调整期，美国周期最大下降71%，目前我国新开工规模已下降74%，超过国际深度调整水平。

五是租售比和房价收入比也接近合理区间。多数城市租售比已经进入合理区间，租金收益率达到2%以上，部分城市甚至达到5%以上，而当前国有银行5年期定期存款利率仅为1.3%左右。同时，全国房价收入比较2019年下滑近3成，接近80%的城市房价收入比跌至10以下，三四线城市平均房价收入比为7.4，已进入或接近合理区间。

02  “稳字当先”与“控增量、去库存、优供给”

中央经济工作会议为2026年房地产定调，核心是“着力稳定房地产市场”，并首次将“控增量、去库存、优供给”协同部署。

在供给侧，会议提出“因城施策控增量、去库存、优供给”。著名经济学家马光远认为，这与当前市场基本面高度吻合，数据显示过去五年新房开工量减少了80%以上，“市场已经把大量的水分和过剩都跌没了”。

去库存成为政策焦点。各地通过收购存量商品房用于保障房、城中村改造中的“房票”安置、购房“以旧换新”等政策多管齐下。浙江、四川等省份通过发行专项债券募集收储资金，形成“去库存”与“补保障”的双重突破。

公积金制度改革成为激活需求的杠杆。2025年全国各地出台超260条公积金优化政策，北京将首套房公积金贷款额度从120万元提升至140万元，上海实现长三角公积金异地贷款“一网通办”。

中央财办明确表示，下一步将通过“深化住房公积金制度改革”“落实好住房信贷、税收政策举措”，降低购房成本，释放“以旧换新”“以小换大”需求。

03 房地产对大宗商品市场不再构成拖累

房地产对经济的拖累正在明显减小。2025年单纯房地产开发投资所拉动的增加值占GDP的比重从2020年的10.2%大幅回落至2025年5.1%左右，广义房地产拉动增加值占名义GDP的比重从2021年的17.3%左右回落至10%左右。

更值得关注的是，信贷市场去地产化更加明显。2016-2018年每年新增房地产相关贷款占当年新增贷款比重在40%以上，但2023-2025年前三季度，新增房地产贷款反而减少3300亿元。

房地产对大宗商品价格的拖累也在边际缓解。尽管2025年房地产投资增速仍在-15%左右，但预计2026年这一降幅将收敛至-8.5%左右。随着房地产投资降幅收窄，对黑色系等大宗商品的需求压力将减小。

同时，“三新经济”正在崛起，占中国GDP的比重从2020年16%上行至2024年的18%。高技术制造业增加值增速大幅高于全部工业增加值增速，信息传输、软件和信息技术业投资增速大幅高于整体固投增速。

经济结构的这种变化，意味着即使房地产投资继续下滑，对整体经济和大宗商品需求的冲击也将减弱。

04  分化与转型：新模式浮现

2026年房地产市场将呈现“多元分化”格局。苏志勇将其概括为四大关键词：筑底、出清、分化、转型。

城市分化超越简单的一线与三四线对比。都市圈核心城市核心地段因强大的经济和产业优势、公共资源优势，在吸引人口方面具有很强的竞争力，这些城市在房价调整到位后有望率先企稳。而人口流出型三四线城市和欠发达地区，市场企稳则取决于库存去化情况。

产品需求也在分化。随着新版《住宅项目规范》实施，“好房子”将主导新建住房市场，成为满足改善型需求的主要力量。而刚性需求将主要通过存量住房和二手房市场来满足。

企业格局也在重构。央企国企及少数优质民企凭借低融资成本和健康的资产负债表，拥有战略主动权；高杠杆, 出险房企则在债务重组的道路上疲于应付，甚至退出市场。

2026年也是房地产基础性制度重构的关键年。包括开发商推行项目公司制，探索主办银行制，有序推进现房销售。同时深化住房公积金制度改革提上日程，一系列基础制度的构建将成为房地产转型的重要制度支撑。

05  AI+房地产：科技赋能的新场景

房地产正在成为人工智能、数字技术最大的应用场景之一。2025年12月举行的房地产业人工智能大会，以“地产 AI-Ready”为主题，汇聚行业探讨人工智能与不动产行业的深度融合路径。

AI与房地产的深度融合应聚焦三大方向：运用AI分析“人、钱、地、房”四大要素的历史演变规律；以AI赋能康养服务，精准响应不同老年群体的差异化需求；围绕“好房子”建设，在全链条中应用AI技术。

人工智能正在从三个方面改变房地产行业：提高决策效率，通过大数据分析为投资决策提供支持；提升居住品质，通过智能建造和运维改善住房质量；创新服务模式，通过数字员工和智能客服优化用户体验。

截至2026年1月21日，房地产板块开年涨幅不错。资本市场的反应似乎正在预示着什么。

风险依然存在。房企债务重组进入关键阶段，地方政府财力不足可能影响存量房收储，市场信心的恢复也需要时间。但趋势已经明确：房地产对经济的拖累将减小，而其对新兴技术的赋能则刚刚开始。

“2026年，不仅是时间意义上的新开端，更是行业逻辑重构的关键节点。”

当短期波动逐渐平复、长期机制稳步建立，一个更健康、更可持续的住房时代，正在地平线上徐徐展开。