今天咱们聊聊上海二手房市场，这阵子热度不低啊！2026年1月刚开年，二手房成交量就“开门红”了，前11天网签7143套，上半月9135套，全月预计连续第三个月破2万套，创四年新高。这波行情从2025年末就开始“翘尾”，为什么刚需突破后还能延续？背后本质原因是什么？怎么形成的？后续又会怎么走？一文带你扒一扒，干货满满，适合刚需党、改善族和观望党细读。
近期成交量：数据亮眼，韧性超预期
先看数据，不吹不黑。根据上海市房地产交易中心和克而瑞、易居研究院最新监测，2026年1月上海二手房市场延续强势。元旦假期短暂沉寂后，节后需求快速回补：1月9日单日成交最高达1261套，周末屡破千套，创半年新高。截至1月18日，当月网签已达12849套，全月预计超2.1万套。这已经是连续第三个月破2万套，2025年全年二手房成交25.4万套，创四年新高，每97个常住人口中约有1人购买二手房。
对比新房，二手房更显王者风范：1月11日新房仅成交250套，而二手主导了整体市场。成交结构上，低总价房源（300万以下）占比高达64.8%，远郊地铁沿线、次新房、学区房热销，议价空间收窄至10%以内。挂牌量也理性收缩，头部中介挂牌8.5万套（环比跌3%），房东惜售情绪明显（不调价占比超95%）。这波“开门红”不是昙花一现，而是2025年末“翘尾”行情的惯性延续，显示出上海二手房市场的真实韧性。
背后本质原因：刚需的“自然释放”+政策“隐形推手”
为什么上海二手房能在刚需突破后，还能保持这种成交热度？本质上，这是真实居住需求持续释放的结果，而不是投机炒作或短期刺激。过去几年，上海房价深度调整（部分区域回调至2016年水平），叠加疫情后就业/收入预期修复慢，刚需一直“憋着”。现在，终于到了“价格见底”的集体行动时刻。
核心原因有三：
1. 需求惯性释放：刚需不是“一波流”。2025年11-12月成交破2.2万套，是长期观望的“抄底”爆发。但进入2026年，这种释放没停，而是形成了惯性。门槛降低（总价300万以下占比超60%-70%，200万以内“极致刚需”占比上升）让决策周期缩短，买家从“等更低价”转为“现在就上车”。低总价房源消化快，供需天平倾斜，成交周期从挂牌7-10个月缩短，形成正反馈：成交活跃→挂牌减少→热度上浮→更多刚需入场。
2. 供应端理性收缩：房东不再恐慌抛售。高性价比“笋盘”被快速抢光后，剩余房源惜售增多，调价意愿减弱（降价比例降至30%以下）。全市挂牌总量下滑至14万套以下，买方议价空间缩小，市场从“买方市场”向“均衡”倾斜。这不是人为调控，而是市场自发调整：房价筑底后，卖家信心回暖，不愿低价出让。
3. 政策红利与预期修复：2025年末的“组合拳”——增值税税率从5%降至3%、公积金利率下调至2.6%、首付比例低位（15%-20%）、换房退税延续等——不是短期刺激，而是永久性降低成本。学区房需求（为3月前落户）也在1月延续释放。宏观上，中央经济工作会议强调“促房地产止跌回稳”，上海作为领头羊，预期引导成关键。即使无新政，2025年积累的“底部认知”也在发酵，带动刚需“用脚投票”。
一句话：本质是“刚需+政策+市场自愈”的三重合力。上海二手房不像新房那样供应断层，而是靠真实居住需求驱动，韧性远超预期。
怎么形成的？从“深度调整”到“结构性企稳”的演变路径
上海二手房成交量“开门红”的形成，不是一夜之间，而是过去几年市场周期的自然结果。简单说，是从“深度调整”到“结构性企稳”的路径演变。
• 起点：2022-2024年深度下行。疫情叠加调控，房价整体回调8-10%，二手房成交腰斩，挂牌量暴增至20万套+。刚需观望情绪浓厚，市场进入“L”型底部横盘。
• 转折：2025年政策松绑+价格筑底。限购逐步解除、利率下调、税费减免等“组合拳”落地，低总价房源率先反弹。全年成交25.4万套，300万以下占比超60%，远郊地铁房消化加速。年底“翘尾”行情形成：11-12月破2万套，积累了“见底”预期。
• 延续：2026年1月惯性+分化加剧。刚需突破后，供应收缩（挂牌跌3%）和需求外溢（周末千套成交）共同作用。结构性分化是关键：低总价刚需独立行情持久（占比64.8%），高端改善型仍冷清（1000万以上占比<5%）。这波形成靠“量在价先”规律：成交稳在荣枯线以上→预期好转→链条打通。
形成路径的核心逻辑：不是靠大水漫灌刺激，而是市场自发从“普跌”转向“分化企稳”。刚需突破后，成交延续得益于“低端出清+高端惜售”的供需失衡，短期内不会崩。
后续怎么走？止跌企稳，但分化将更极端
展望2026年全年，上海二手房市场大概率止跌企稳，但分化加剧，成交量或维持在月均2万套以上，房价整体微降或持平。多家机构（如克而瑞、易居）一致判断，这是“转折之年”或底部确认关键期。
• 乐观情景（概率60%）：政策继续“精准滴灌”（如进一步松绑限购、优化公积金），经济复苏斜率加快，刚需释放加速。月成交超2.1万套，核心区（内环内）率先止跌，整体房价微涨1-2%。低总价占比升至65%以上，远郊地铁房回暖。
• 中性情景（概率30%）：无大刺激，成交量小幅波动（1.8-2.2万套），远郊调整持续（阴跌5%），核心区持平。高端流动性改善慢，需待下半年市场底确认。
• 悲观情景（概率10%）：若宏观消费疲软、就业不确定性加剧，成交或回落至1.5万套以下，整体房价再降3-5%。但上海作为全国领头羊，底线是“稳”。
后续走势的关键变量：政策落地速度（两会前后或有新动向）、供应节奏（挂牌继续降）和外部环境（收入预期修复）。分化会更极端：地铁/学区周边“好房子”抗跌性强，远郊老破小仍承压。刚需还能延续，但改善型需耐心。
结语：刚需别等太久，理性上车是王道
上海二手房“开门红”告诉我们，市场正从谷底爬坡，刚需释放的势头强劲，但别指望全面暴涨。背后的本质是真实需求+政策支撑，形成靠市场自愈，后续止跌企稳是主基调。建议：预算300万以下的刚需，上半年窗口还在，优先地铁沿线；改善型锁定核心次新；观望党算好月供压力（100万贷款月供约4000元）。楼市没有神话，只有选择。理性置业，选对地段+品质，你就是在和时间做朋友。
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