上海二手房成交量回升背后的市场真相:现在是入手的好时机吗?

2025年11月，上海二手房网签量达到22943套，环比增长约24%，创下近7个月新高。这一数据引发市场广泛关注，部分声音认为楼市即将“全面触底”。但若深入分析市场结构便会发现，当前成交回暖更多是 “以价换量”驱动下的阶段性修复，而非普涨行情的起点。是房子都涨的时代，可能还没有到来。

对于购房者而言，仍需结合自身需求，在分化中寻找确定性机会。

01 数据背后的结构性真相：刚需主导的“翘尾行情”

11月成交量的回升，核心动力来源于总价300万元以下的刚需房源。此类房源成交占比高达60%，成为市场绝对主力。这一现象反映出两大特征：

价格调整到位激活需求：部分老旧小区、郊区动迁房等低总价房源，经过前期调整后租售比显著提升（部分达3%-4%），吸引自住买家入场；

租金变高，房价下撤，比如说一套500万的房子，以前需要收租50年才能够回本，现在收租30年就可以回本。

需求结构分化：高端改善型需求仍持观望态度，而学区房、地铁房等硬通货成为成交主力。

需注意的是，当前成交量仍低于历史健康水平（月均2万套纯住宅成交），且挂牌量虽从高位回落至14.3万套，但对比需求规模仍显充裕，市场远未进入供不应求阶段。

02 市场处于哪一阶段？三大信号识别真实底部

真正的市场底部需满足三大条件，目前仅部分达成：

信号1：豪宅价格完成调整

部分顶尖豪宅板块挂牌率仍达8%-10%（健康水平为3%-4%），说明高端资产价格尚未完全回归合理区间；

信号2：刚需购买力持续修复

虽然低总价房源成交活跃，但外环外区域仍需依赖政策支持（如外环外限购优化）维持需求；

信号3：一二手房联动畅通

当前新房去化率仍处低位（11月仅25%），部分改善客群无法通过卖旧买新释放需求。

卖掉二手房后，买不起新房，导致很多人仍然选择观望。

综上，市场仍处于 “深蹲起跳”前的蓄力期，全面筑底需等待供需更深度平衡。

03 当前哪些房源值得关注？两类机会浮现

尽管市场整体尚未见底，但两类资产已进入价值区间：

1. 核心区“高性价比老破小”

筛选标准：内环内地铁房、学区资源稳定、房龄相对较新（2005年后建成）；

优势：年租金回报率可达2.5%-3.5%，抗跌性强，如虹口、静安等区域部分房源；

风险提示：需避开无学区、无地铁、物业差的“三无”房源。

2. 超跌次新改善盘

典型案例：杨浦滨江等板块部分品质次新房，单价已低于同地段新房；

目标客群：预算1000万-2000万的中产家庭，可关注产品力强、开发商品牌硬的楼盘；

买入逻辑：价格调整充分，且无新房集中供应冲击。

04 谨慎规避三类风险资产

在当前分化市场中，以下房源需保持警惕：

新房供应密集区的错配产品

如外环外规划大量新盘的区域，若同质化严重，二手房流动性将长期承压；

伪豪宅板块的大户型

部分中产社区强行开发200㎡以上户型，总价达3000万+，但板块能级无法支撑；

无产业支撑的远郊概念盘

依赖单一规划概念且人口导入缓慢的区域，价格回调压力较大。

结语：在波动中聚焦“硬核资产”

上海楼市的调整本质是 价值回归与结构优化 的过程。对于购房者而言，与其追逐市场短期波动，不如聚焦两类确定性机会：一是占据稀缺资源（学区、地铁、产业）的刚性需求房源；二是价格调整充分、产品力突出的改善型资产。

买好房子，然后再等一个好的价格

真正的购房时机，永远属于那些读懂数据背后逻辑、并能耐心等待价值兑现的人。

备注：本文基于公开市场数据及行业趋势分析，不构成任何投资建议。市场有风险，决策需谨慎。

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