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我卖掉了日本的房产,买入南京的房子

  • 2026-02-09 05:51:09
我卖掉了日本的房产,买入南京的房子
一.投资日本房产的过程
1月22号，我终于收到了日本房子的房款，从买入到卖出，我都没实地看过这房子，都是通过委托日本的华人中介和律师完成的。日本的中介费都是总房款的6%，买卖双方各付3%，国内各1.2%的中介费真是太便宜了。
一切都是源自于2019年的那个夏天，我在同花顺的股票界面看到了一个广告，说5-7%的租售比日本房产面临绝佳的投资机会。然后我仔细研究了一下日本的房产，确实有5%-7%的租售比，像一些小城市可能会更高，比如神户，横滨等。
然后我花了一个月时间研究了一下日本的地图，并且发现链家当时在日本有房产业务，特地跑了一趟链家北京将军台总部。最终在日本中央区的核心地段买下了一个30平不到的公寓。
叠加当时几个利好因素：
1.2019年中国入境日本旅游人数创新高。
2.2020年即将举办东京奥运会,因为疫情后改成了2021年。
3.2025年大阪世博会。
我当时选的地段和选的房子都没有任何问题，可惜我当时没有考虑到日元问题。
日元一泻千里，其中有两个事情改变了日元的走向：
1.2020年全球疫情。
2.高市早苗的上台。
特别是日本新首相的上台，日元汇率直线下跌，我发现日本政坛和日元正在陷入万劫不复之地，这也是我卖掉日本房产的原因。下期我将单独写一篇关于日元的看法。
二. 今天我只想说一下买入南京的原因。
1.南京已经跌到位了，这一轮南京房价下跌已经快结束了。南京这轮跌幅这么大原因：
第一就是南京前几年政坛一直不稳定或躺平。
第二就是南京在房价上升期卖了太多垃圾远郊地块，导致这些远郊地块暴跌，而主城居民无法改善居住。
从2025年开始，新书记的领导班子让我看到了南京不一样的改变，并且南京也开始逐渐推出主城优质地块，改善主城区的居住条件。
2.南京的上限绝不会超过上海，但南京的下限就是江苏省省会，掌握着江苏省内最集中的科教文卫资源。
南京是个极度保守的城市，且大部分的买房家庭年收入就是20-40万，南京不是一个很开放大胆的城市，所以投资南京就不能去买150平以上的房子，特别要避开那些同质化严重的豪宅。
3.人民币的购买力其实远比想象中要强，因为2021年中国央行和财政部就逐步收紧钱袋子，没有像欧美和日韩一样印了太多的钱，一方面要抑制当时的房地产泡沫，一方面要为人民币国际化铺路。
赚人民币花美元变得特别没性价比，在国内你只需要花15元你就可以点到有菜有肉的外卖，包含配送费还送到家。猪肉10块大米两块，这在任何一个国家都不会做到成本如此之低。并且因为是生产国，中国的汽车和手机都比国外同款要便宜。
我记得十几年前大家还去香港去淘水版的手机，现在却没有人干代购手机的事了。
一切都在证明，物价没有上涨且人民币的购买力真的在走强，要不是国家一直保护外贸，人民币要涨上天了。
随着特朗普的上台加上美联储的宽松货币周期，人民币还会继续走强。
5.南京的租售比也已经到位。
我在南京新买的住宅（非公寓）是租售比大于5%的房子，相当于不到20PE的股票，明显是低估。
而且国内的房产几乎没有任何持有成本加上3%的低息融资环境，南京确实是买入时机，不过房子和地段都要好好选择。
想要和伟东一样，寻找租售比5%的房子，可以加伟东的微信详聊。
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