房地产上市公司的业绩什么样了？
对于投资者来说，房地产公司上市公司业绩给他们的感受，大概可以做那样的比喻：有点像发生在隐私部位的创伤，一直在隐隐作痛，但时间长了，你已不会太关注它——不关注一方面是因为麻木，另一方面是不忍目睹。但偶尔看一下，那种惨烈程度还是能吓你一跳。
到昨天，A股已经有27家房地产公司发了2025年的业绩预报，其中26家出现了亏损。
谁能获得亏损之王？
目前看，是曾经得天独厚的华夏幸福，他们预亏的范围在160亿到240亿之间。其次是绿地控股，他是160-190亿。在亏损界，还是地产比较厉害，虽然就像咱们聊过的智飞生物，利润的颠簸性虽然很强，但从亏损的绝对值来看，疫苗公司还是差得远呢。
从第三季度的财报看，华夏幸福截至第三季度已经亏损了99亿，即便是按照预亏的上限，公司第四季度也续亏了大约60亿，从全年来说，公司的亏损幅度进一步加大了。
而且屋漏偏逢连夜雨的是，平安和华夏幸福现在还在打官司。这是关于2018-2020年华夏幸福的业绩的对赌协议，涉及的金额是64亿。
如果天不假年，这两项相加就超过120亿，而从第三季度华夏幸福的资产负债表上看，他们的净资产也只有不到100亿了。
也许清算重整是现在一些房地产公司的必然命运。
客观的说，对于整体房地产业或者说整体的经济复苏来讲，重整绝对不是坏事。2025年的金科就是此类的典范。
当然，关于房地产的亏损排行榜，还有个问题——更有实力的选手还没有登场呢。比如咱们聊过的，曾经房地产界的标杆，万科。他们到三季度的亏损就达到了280亿以上，而且从最近的情况看，公司在最后一季度转盈的概率不大。不出意外，他才是A股房地产亏损王。
说完亏损，咱们看看正能量一点的东西——盈利。就像乞丐行业也能走出朱元璋一样，凡事都有例外。在27家公布业绩预期的房地产公司中，竟然还有一家盈利的。
这家公司就是保利发展。
保利的预期2025年的归母净利润为10.26亿。虽然这个数字对比前一年大幅度下降了79.49%，但终归它还是个正数，而且保利经房地产低谷以来，还没有出现过一次的年报净利润为负数的情况。这在房地产公司里不能说绝无仅有，也算难能可贵了。
相对于同行，保利做对了什么，还能守身如玉？
翻看一下公司的对今年预告的解释说明，以及以前公司的年报大概能找到部分原因。
首先是前两天保利对上市公司净利润大幅度下降的一个解释。一是毛利大幅度下降——这是众所周知的，如果保利毛利不下降倒是真值得探讨一下。第二个，公司还记提了69亿的资产减值和信用减值损失。
关于上面提的那69亿的“损失”，再说清楚点，这个计提大部分来自于公司的存货（已经买的地块和建了没卖出出去的房子），合同资产和长期投资以，及应收账款和票据中可能拿不回来的钱。
因为保利更具体的年报要等到4月，只从去年三季度的报表中可以看到，公司存货以及合同资产加上长期股权投资合计9110亿，而且从年初开始，以每季度200亿的速率消化着存货。另外，公司还71亿的应收。
相比同体量的房地产公司，万科大概就是个很合适的参照物。也是截至去年三季度，万科的同类资产合计6819亿，消化速率是每季度300亿，然后，还有96亿左右的应收。
在这个基础上，万科的资产减值损失和坏账减值损失提了多少呢？一共是148亿多一点。可以看到保利的数据是万科的1.34倍，消化速率也慢于万科，在两公司应收帐差不多的情况下，计提却只是万科的46%。
回看一下，在2024年年报中，两家公司，一个盈利近百亿，另一个深陷亏损，利润接近-500亿。造成这种云泥之别的一个关键影响因素，也是上边说的这两项。万科计提了336亿，而保利计提了51亿。
根据会计准则，对于以上两项损失的计提，公司可以根据自身情况，有相对灵活的裁量权。从审计的角度看，保利的计提和盈利是没错的。
但从投资者的角度看，大家也许就会有个疑问，难道万科的房子就比保利难卖六倍，而且更容易贬值吗。
面对行业调整期，不同公司根据自身状况会有不同应对策略。
有的公司会倾向于把自身情况更快的暴露出来，问题出清后可以轻装上阵。有的公司倾向于问题缓释，他们这么做可能考虑的更复杂，甚至干系到整个行业的影响。他们很可能做的都有道理。
不过，作为投资者，最好不要有这样的误判：把在周期底部还能盈利的，就认做是战胜了周期的神仙公司，以为投资他可保平安。往往事情正好相反，问题缓释，正好拉长了解决问题的时间。
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本文为个人观点，并非投资建议和劝诱
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