这段时间一直在跟集团保险公司一起工作，处置保险旗下的一个不良资产，我算是集团派驻的技术顾问，主持专业技术工作。
有趣的是，两年前，我还在领导的带领下，向保险的不动产事业部请教租赁业务的开展。
其实呢，彼时彼刻与此时此刻，是一样一样滴。不是我的业务能力精进了，也不是保险同事的专业水平退化了。
说到底就是：我们换领导了。
原来的领导吧，就觉得底下这帮虫豸不行，得向人家好好学习，虚心请教。
后来这位领导退休了，我这边确实水平更高，就自然而然的去指导人家工作了。
当时那位领导为啥觉得我不行呢？
逻辑是酱婶儿的：领导起初按照自己的思路开展工作，工作开展不顺利；领导总结是自己专业能力不强，于是乎从市场上招有专业能力的人，也就是我；领导按原来的思路，指挥我，发挥我的专业能力开展工作，结果依然不理想；领导得出结论，我的专业能力有问题。
列位，这个套路是不是很熟悉了，其实问题在于工作思路，不在于什么所谓的专业能力。
说一句流行的废话，这才是问题的关键，也就是关键的问题。
就像在《修河堤的方法》那一篇里，提到的那些自以为是的奇葩思路：招商人员要带客户入职呀；降低风险把房子租给国企呀。。。诸如此类
今天就来从业务思路入手讲讲招商租赁工作。
无论你的场子做的多花哨，定位多独特，配置多高端，归根结底还是要把房子租出去嘛。
租赁是资产运营业务获取收入的核心模式，所以嘛，租赁就是为了挣钱。
这里又回到我们老生常谈的那个公式：租金收入是租金价格、租赁面积和出租时间的乘积。租金怎么个事儿呢，咱么以前提过，这里简单说一句，租金包含了地段价值和软硬件服务价值，有效的租金就是租户认可的项目提供各项价值的总和。
从资产运营管理的角度，还是有些手段可以通过提升软硬件服务的价值来主动提升租金。
但从租赁业务本身来说，租金就是一个价值的市场反应，是相对静止的，可以默认他不变。
租赁人员能做的只是保证不亏，但绝做不到提高租金水平。
基于此，租金的思路是什么呢？四个字，随行就市，别死扛着不调价，大胆尝试，灵活应对，争取随时探明项目公允的市场价格。具体操作相信大家有的是办法。
另外两个要素呢，租赁面积咱们上回也论证了，全给租出去；出租时间也同理嘛。只要租出去就有钱，只要空置就挂零，空置越大零越大，空置越长零越长。快点全部租出去呀！
综上，三要素合体得出租赁业务的最优策略：按市场公允的最高租金价格把所有空置面积尽快租出去。
就到这里了吗？貌似是这样，但如果止步于此，那就陷入了一个由来已久的误区：销售思维。咱们国家的房地产多少年来都是贷款、拿地、建房、卖房，所以这个行业很看重销售，衍生而来的商业地产资产管理也是这样，但这样不对。
房子卖完，办完贷款，办完房本，企业就落袋为安了，拍拍屁股走人，寻找下一个战场。
但房子租出去，产权还是你的，房租还得一个月一个月的收，况且，租户总还是会走的，甚至于很多租户不是租期到期不续，而是遇到点问题直接连夜跑路，只留下业主对着空房子在风中凌乱。
这些也会造成大量时间和面积上的空置啊，为之奈何？赶紧租？赶紧租就完了吗？不能光造血不止血吧？是不是就要想办法避免这种空置啊？
这时那个经典的谬论就登场了——我们这个频道总在批判经典谬论。
这个谬论就是：做好租户筛选，提高租户品质，增强租户稳定性。具体来说，就是之前说到的，选外企，洋大人契约精神强；选国企，公家的钱支付有保障；选名企，市场地位摆在那儿呢。。。。。。
君不见，五眼联盟亡我之心不死，天天想着脱钩断链贸易战；君不见，资管巨头风风光光租下CBD大半栋楼，董事长判死刑，灰溜溜的全部退租；君不见，暴雷的巨无霸们曾经都是一副冲出亚洲走向世界的嘴脸。
无论租户有什么样的背景什么样的特质，他们出来租房子是开展业务的，当业务逻辑不成立的时候，他们就要搬走。
天要下雨，娘要嫁人，最是人间留不住，留来留去结怨仇。
把租赁业务的稳定寄托在租户企业身上，就是一种绥靖。
绥靖是个什么下场，历史一再证明给我们看了。
鹅城的青天肯定不能指望黄四郎做个好人。
而是要实实在在的本领和手段：我有九种办法弄死他，九种！
签约先交足了押金，3个月打底，违约一分不退。
交租时间定的明明白白，晚一天都有滞纳金。
滞纳金只是第一步，多拖个几天，我这边催款警告、封门断电、解约抄家——一键三联，灭你没商量。
什么条件交付，什么状态回收，明明白白，严丝合缝，绝不整提灯定损这种下三滥。
哪些事情不能做，哪些红线不能碰，明确的告诉你，试试就逝世。
这一全套服务下来，什么租户不能管的老老实实呢？
那么问题来了，上面这一套是什么呢？就是你的租赁合同和合同执行力。
总有人觉得呀，合同是个底线，不要轻易拿出来；把租赁业务当表演、谈感情、谈生意，就是不好意思拿出合同，扎牢管理的篱笆。
殊不知，这底线才是租赁业务最可靠的战斗力。
原文写于2024年4月
