地产行业的逆行者,人均“创利”持续新高至70万
- 2026-09-09 04:39:56
地产行业的逆行者,人均“创利”持续新高至70万大家好，我是你们的小小。 近期在持续的梳理和消费关联度较高的其他行业。发现了一家地产老登很不一样。 一、中国国贸-商业地产最纯 说起地产大家可能更熟悉的是招宝万金等，可现实情况是这些年地产下滑，这些昔日的公司都惨的一逼，也没啥可梳理的必要。 但有一类细分的商业地产公司，其实经营很抗周期，而且具有非常稳健的现金流和盈利能力，即靠收租金或者输出管理为经营模式的公司。 梳理了一圈国内两地的上市公司，业绩基本都是传统地产开发出售+经营租赁，而大部分企业经营租赁的方式占比还比较小，像金融街、陆家嘴这种即使商业地产占比收入已经过六成，也成体内唯一不亏损贡献公司正利润的业务，但无奈体量小也完全不能弥补开发出售端的亏损。 而真正最纯正的商业地产标的就只有中国国贸。
资料来源：公司公告 二、人均创利70万 反观行业业绩大幅下滑亏损，中国国贸收入100%来自租金 / 酒店 / 公寓，近五年（2020-2024 年）业绩成为行业的逆行者，在一路创新高：营收复合增速5.1%至39亿，归母净利润复合增速11.9%至12.6亿。 毛利率、净利率提升至 58.14%、32.30%，核心是北京CBD核心区位带来的租金议价能力与固定租金模式的稳定性。 无开发回款压力，现金流 “零波动”，资产负债率降低不足18%，分红率维持 85% 以上，现金流表现优异，是商业地产中的 “债券型“优质标的。 人均创收提升至218万，人均创利提升至70万元，这水平在A股绝对算得上优秀一列。
资料来源：公司公告 三、观察需求拐点 梳理完以上，我更关心的其实是出租率和租金的变化，因为这个和大消费环境的联动性更紧密。 考虑公司租赁业务占比85%，所以就拉了一下公司写字楼和商城的量价具体情况，如下表：
资料来源：公司公告 量：即出租率还在下降通道中，累计下滑2.5-3.5pct； 价：商城在持续提升，但幅度今天明显降下来，写字楼今年降价较明显。 国贸一般国内外高端的商家才入驻的商城，写字楼也都是很多年的中大型企业，已经算是代表了最优质的企业这一梯队，整体从量价看也反映了现状和预期都还没有看到拐点性向好的变化。 这和之前我们梳理的航空、酒店、商业地产等基本算是一致的结论，即大消费环境还是疲弱，未见到拐点。 再叠加大哥最近天天上午十点下午两点准时上班开干砸，不禁一声叹息啊，消费还要苦多久啊？！ END. 往期回顾： 高管年薪（不含股权）达1000万+，也很少 员工平均薪资100w+的企业，真的很少
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