一、地产人视角：三次牛市的冷暖亲历——股市与地产的联动变迁
作为深耕地产行业二十余年的从业人员，亲历2007年、2015年两轮牛市对开发端的狂热拉动，及2024年以来的行情分化、行业逻辑剧变与生存压力形成刺眼对比，个中滋味冷暖分明：
相似之处：本轮牛市上证指数从 2689 点飙升至 近4200 点（涨幅 56%），有色金属同步走强，恍惚回到 2007 年“建材涨价 - 项目提速”的循环 —— 彼时股市从 998 点低谷起步，地产开发节奏被彻底拉满；2015 年杠杆牛下，项目规划审批、落地效率空前；而如今却只剩大宗商品的熟悉涨幅，不见新项目集中上马的忙碌景象；
核心差异：前两轮牛市里，股市热钱直接转化为地产开发的动力：2007 年项目推进周期被压缩至极限，标准化产品成为市场主流。
2015 年棚改项目扎堆，建材采购量暴增带动供应链紧张，土地市场溢价率屡创新高。
而 2024 年 9 月至今的牛市中，A 股总市值突破 93 万亿元（制造业独占 46.6 万亿元），地产行业内讨论最多的已不是拿地开发，而是项目运营 ——商业地产精细化运营、存量资产盘活运营、轻资产代建代管成为核心话题；与此同时，行业内失业潮、断供潮持续蔓延，地产开发类项目需求收缩，地产板块期间总市值缩水，与银行、通信及 AI 算力等行业近 40% 的涨幅形成刺眼对比。
二、历史复盘：前两轮牛市—— 开发导向，2024 年 9 月至今 —— 运营为王
1、2007 年：998 点起步的 “史诗牛”，地产行业跟着开发节奏 “连轴转”
联动逻辑：上证指数从 2005 年 998 点低谷飙升至 2007 年 6124 点，两年多涨幅近 6 倍，股市赚钱效应转化为房企拿地扩张的狂热。作为房地产从业人员，直观感受到行业全链条的“加速键”：房企土地储备激增，新项目规划审批排起长队，项目推进周期从常规的 12-18 个月压缩至 8-10 个月，标准化住宅成为市场“硬通货”，多数房企优先保障开发速度。供应链端更是紧张，铜铝等建材因建筑需求激增持续涨价，行业内频繁面临“成本超支”与“供货延迟”的两难，仅 2007 年下半年，建筑用铜采购价就上涨 35%，铝合金门窗报价每月调整一次，项目成本管控压力陡增；
数据印证：彼时大宗商品中 60% 以上的铜铝需求来自建筑领域，股市赚钱效应带动地产投资增速突破 30%（创历史新高），全国商品房新开工面积同比增长 23.4%，房地产行业新项目落地量激增 40% 以上，形成“股市低谷启动 - 房企拿地扩张 - 项目落地提速 - 建材需求暴涨 - 项目集中竣工”的完美闭环，项目推进效率成为行业核心竞争力。
2、2015 年：杠杆牛下的 “资金迁徙”，棚改项目主导行业节奏
联动逻辑：2013 年 1849 点触底后，2015 年上证指数飙升至 5178 点（累计涨 180%），杠杆资金大量入市，房企融资成本降低 1-2 个百分点，棚改项目与市场化项目同步爆发。作为房地产从业人员，清晰记得当时的行业状态：棚改安置区项目要求“快速落地、成本可控”，标准化户型占比超 90%，多地同时推进多个县域棚改项目，项目对接、建材采购、施工协调连轴转；股市暴跌后，避险资金进一步流向地产，房企销售回款改善，又掀起新一轮拿地潮，建筑用铝、钢筋等建材采购量短期内激增 30%，供应链甚至出现“先款后货”的情况，行业内不得不提前 3 个月锁定核心建材供应商；
市场表现：全国商品房新开工面积同比增长 10.7%，三四线城市棚改项目占比超 60%，房地产行业聚焦“高周转、低成本”的标准化产品，装配式建筑试点项目开始推广但仍以传统现浇为主。建筑用铝占比高达 32%，铜材在供配电用量持续增加，建材价格波动直接影响项目方案调整，部分项目因铝价上涨将外立面材料从“铝合金”改为“换成热镀锌钢管 + 氟碳漆（替代铝合金栏杆）”，或“PVC 格栅 + 涂料（替代铝合金格栅）”以控制成本。
3、2024 年 9 月至今：开发退潮，项目运营成行业 “救命稻草”
2024 年 9 月至今的牛市，房地产从业人员感受不到丝毫开发热潮，反而被项目运营的讨论包围：A 股成交额屡创新高，制造业板块市值独占 46.6 万亿元，资本市场关注的是地产运营带来的稳定现金流，而非开发规模；行业内频繁举办项目运营专题研讨会，从商业综合体的租金提升、写字楼的空置率优化，到老旧小区的运营增值，运营能力成为房企核心考核指标。国家统计局数据显示，2024 年 9 月至今全国房地产开发投资累计下降 10.6%，但新城控股、龙湖等头部房企的经营性收入逆势增长，印证 “开发收缩、运营补位” 的行业新逻辑。
失业潮延续：从业人数较 2019 年巅峰期约300万人（房地产开发企业员工，不含物业、中介、经纪等上下游配套服务人员）已降 至 约150 万人，2024 年 9 月后房企减员趋势未减，32 家上市房企中 26 家持续缩编，碧桂园、绿地等企业减员超万人，开发、设计、施工管理等最为集中；
断供潮发酵：三四线城市仍是重灾区，从业者高杠杆购房后失业引发的“失业 - 断供 - 资产清零” 循环加剧，2025 年全国法拍房达 129.6 万套创新高，部分房源降价超 30% 仍难成交，银行直供抵债房产进一步分流需求，断供处置压力持续加大。
而这轮有色金属上涨，与我们熟悉的建筑需求几乎无关，完全由制造业驱动。
三、2024 年 9 月至今：股市与地产 “脱钩”，资金流向制造业
1、板块分化：冰火两重天
2、有色上涨核心（与地产无关，硬科技主导）
- 制造驱动：新能源汽车 / 光伏拉动铜铝（60%+ 增量），AI 算力服务器用稀土永磁（需求增 35%）、镓锗（价格涨 120%-180%），储能领域带动锂钴需求（锂需求增 42%）；
- 供给收紧：全球矿产铜增速 2.4%＜消费增速 2.6%-3.0%，2026 年 1 月累计铜缺口达 30-36 万吨；铝库存近十年最低，稀土、镓锗受出口管控供给持续收缩；
- 政策与资金共振：新质生产力政策持续发力，美国铜关税落地预期强化囤货行为；紫金矿业、北方稀土等企业 2024 年 9 月至 2026 年 1 月净利润增 72%-135%，建筑用金属涨幅仅为工业级 1/3；
- 地产关联品种落寞：建筑用铝占比降至 25%，螺纹钢等地产强相关品种价格涨幅不足 6%（2024 年四季度环比涨 5.23% 后震荡）建筑材料板块市值同比显著缩水（2025 年板块归母净利润同比下滑 47.94%）。
四、楼市难再狂欢：从开发依赖到运营突围
1、库存高压与需求饱和，倒逼行业转向运营
全国百城新建商品住宅去化周期仍有 约21 个月，珠三角多数三四线城市去化周期达 30 个月，惠州、中山等城市二手房价格持续下跌，核心城区跌幅超 1%。房企新增开发意愿低迷，2024 年 9 月至今全国商品房新开工面积同比下降 7.6%，行业内住宅开发类项目同比下降 15% 以上。我国家庭住房拥有率超 96%，刚需基本饱和，股市获利资金不愿流入高库存、低回报的地产开发领域，转而投向高增长的制造业。在此背景下，盘活存量资产、提升运营效率成为房企生存的必然选择。
2、政策与行业模式转型，运营成盈利核心
政策层面：“房住不炒” 基调下，政策核心是 “止跌回稳” 而非 “刺激上涨”，7 万亿元 “白名单” 贷款仅用于保交房，新增开发贷占比不足 20%，2024 年 9 月后 REITs 发行节奏加快，进一步支持运营类资产退出；
行业层面：传统“高负债、高杠杆、高周转” 模式崩塌，A 股房地产上市公司资产负债率达 75%，中小房企加速退出市场。头部房企率先转型，龙湖集团 2024 年 9 月至今经营性收入占比已达 21%，预计 2028 年过半营收来自运营及服务业务；新城控股商业运营总收入突破 128 亿元，同比增长 13.1%，吾悦广场出租率高达 97.97%，运营业务毛利占比接近 50%，行业已从 “开发赚钱” 转向 “运营造血”。
3、居民资产配置转向，运营型资产成资本新宠
2025 年 A 股全年成交额突破 418 万亿元，电子、计算机、电力设备等制造业相关行业成交额居前，居民证券开户数增长约2700 万户。
而新房成交转化率从 2015 年的 20% 降至 5%。股市赚钱效应不再传导至地产开发，反而让资本更青睐能产生稳定现金流的运营型资产 ，2025 年新增经营性物业贷 205 亿元，加权平均利率仅 4.97%，印证运营能力已成为房企融资的核心背书。
五、房地产从业人员的破局之道：聚焦运营，拥抱转型
1、业务转型：以运营为核心，开辟三大新赛道
商业地产精细化运营：借鉴新城控股“五边形经营理念”，从空间品质、消费体验、绿色智能等维度提升商业项目竞争力，通过精准招商、主题活动、数字化管理提升出租率和坪效，2024 年 9 月至今吾悦广场单月租金收入已突破 10.5 亿元，同比增长 12.8%；
存量资产运营盘活：针对老旧小区、闲置商业、工业遗存等资产，通过功能升级、业态重构、服务优化实现增值，如老旧小区加装电梯、配套商业引入社区服务，闲置写字楼改造为联合办公空间，这类项目政策支持力度大，现金流稳定；
轻资产运营输出：参与代建代管业务，为政府、国企或中小房企提供项目运营服务，新城建管 2024 年 9 月至今新增签约面积超 710 万平方米，累计管理项目超 100 个，跻身行业代建 TOP10，这类业务无需占用自有资金，能快速扩大规模并赚取稳定管理费。
2.能力升级：从“开发思维” 到 “运营思维”
强化现金流管理：聚焦运营资产的租金收缴、回款管控，学习龙湖“销售回款率超 100%” 的精细化管控经验，确保经营性现金流稳定；
提升数字化运营能力：通过大数据分析消费者需求、优化招商组合，借助智能管理系统降低能耗和人力成本，新城控股、龙湖均在商业项目中加大绿色智能投入，提升运营效率；
深耕细分领域运营：如产业地产聚焦新能源、高端制造赛道，提供产业配套运营服务；长租公寓强化社群运营和增值服务，打造差异化竞争力。
3.资产配置：跟随资本逻辑，布局运营型资产
优化个人资产：减少对三四线城市非核心住宅的持有，可配置核心城市优质商业地产的 REITs 产品，或聚焦运营能力强的房企股票，分享运营增值红利；
职业发展转型：转向运营相关岗位，如商业招商、资产运营、物业服务、数字化管理等，这类岗位需求持续增长，且薪资竞争力逐步提升；
行业资源整合：联动供应链、服务商、金融机构，搭建运营生态，如与品牌商家共建主题街区，与金融机构合作推进资产证券化，放大运营价值。
结语：周期切换下，运营能力决定生存权
2007 年的牛市是开发的狂欢，2015 年的牛市是棚改的盛宴，而 2024 年 9 月至今的牛市，是地产行业向运营转型的 “成人礼”。股市与地产的联动逻辑已彻底改变，开发端的黄金时代落幕，运营端的新蓝海正在开启。
作为亲历过三轮周期沉浮的房地产从业人员，不必留恋过去的开发红利，而应正视行业转型的必然。未来，房企的核心竞争力不再是拿地和建房能力，而是资产运营和价值创造能力；房地产从业人员的机会，也不再是依附开发节奏，而是凭借运营专业度实现职业升级。
顺应时代趋势，从“造房子” 转向 “运营好房子、服务好生活”，才能在新一轮周期中站稳脚跟。毕竟，穿越周期的核心，永远是跟上时代的脚步，创造持续的价值。
