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地产项目的土地增值税核算流程

2026-02-09 06:47:46

地产项目的土地增值税核算流程

来源：叶子的声音

房地产项目的土地增值税核算流程复杂且贯穿项目始终，核心在于准确归集成本费用、及时预缴税款、最终进行清算申报。下面我为你分阶段详细说明。

一、开发准备与建设阶段

这个阶段是土地增值税核算的基础，主要工作是准确归集成本，为后续清算做准备。

核心任务与核算要点：此阶段的核心是成本归集。你需要将开发过程中发生的各项支出，准确、完整地归集到相应的扣除项目中，主要包括：取得土地使用权所支付的金额（含土地出让金及相关契税、印花税）、房地产开发成本（如土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等）。特别是共同成本费用，需要在不同分期项目或不同类型房产（如普通住宅和非普通住宅）间进行合理分摊。通常，能按受益对象直接归集的应直接归集；不能直接归集的，可按可售建筑面积比例等合理方法分摊。

操作示例：假设A公司开发一个项目，支付土地出让金2亿元，缴纳契税600万元，印花税10万元。那么“取得土地使用权所支付的金额”为20,610万元。在开发过程中，发生建安成本等10亿元。这些成本都需要在账务中清晰记录。

二、预售与销售阶段

在开始取得销售收入时，企业就需要按预征率预缴土地增值税。

预缴税款：在收到房款（包括预售款）后，你需要按照当地税务机关规定的预征率，计算预缴土地增值税。预缴的计征依据通常为预收款减去应预缴的增值税税款。预缴税款在项目清算时可用于抵减应缴税款。

收入确认与扣除项管理：土地增值税的应税收入是不含增值税收入。你需要确保所有收入（包括货币收入、实物收入及其他收入）均已入账，特别是注意视同销售的情形，例如将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资等，所有权转移时应视同销售房地产确认收入。同时，务必保管好所有成本费用的合法有效凭证，因为土地增值税清算时，扣除项目金额须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

操作示例：接上例，A公司项目预收款共计30亿元（不含增值税）。假设当地税务机关规定的土地增值税预征率为2%，那么A公司在销售期间需按月或按季预缴土地增值税。计算预缴税款的计征依据为不含增值税的预收款，预缴税额 = 预缴计税依据 × 预征率。

三、项目清算申报阶段

这是土地增值税核算的核心环节，当项目符合清算条件时，企业需要计算整个项目的实际应纳税额。

清算条件：分为“应清算”和“可要求清算”两种情况。“应清算”包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。“可要求清算”则例如已竣工验收的项目，已转让的房地产建筑面积比例超过85%，或取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕等，税务机关可要求纳税人清算。

清算计算五步法：整个清算计算可以概括为五个关键步骤。

确定应税收入：汇总整个项目的不含增值税转让收入。例如A公司项目销售收入30亿元。

计算扣除项目总额：将归集的成本费用按五大类汇总。例如A公司项目：取得土地使用权支付的金额20,610万元，房地产开发成本100,000万元，房地产开发费用（按土地成本与开发成本之和的10%计算）12,061万元，与转让房地产有关的税金（如城建税、教育费附加等，基于增值税计算）2,088万元，房地产开发企业还可加计扣除（土地成本+开发成本）× 20% = 24,122万元。扣除项目总金额为158,881万元。

计算增值额与增值率：增值额 = 应税收入 - 扣除项目总额。A公司增值额 = 300,000万元 - 158,881万元 = 141,119万元。增值率 = (增值额 / 扣除项目总额) × 100% = 88.82%。

确定适用税率：根据增值率确定适用税率和速算扣除系数。A公司增值率88.82%，超过50%未超过100%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%。

计算应纳税额：应纳税额 = 增值额 × 适用税率 - 扣除项目金额 × 速算扣除系数。A公司应纳税额 = 141,119万元 × 40% - 158,881万元 × 5% = 48,503.55万元。最终应补（退）税额 = 应纳税额 - 已预缴税额。

四、清算后事项处理

清算完成并不意味着万事大吉，还有后续事项需要注意。

清算后再销售：清算后如果还有未转让的房地产再行销售，纳税人应按规定进行土地增值税纳税申报，但扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用 = 清算时的扣除项目总金额 ÷ 清算的总可售建筑面积。

企业所得税退税可能：对于房地产开发企业，在土地增值税清算后，如果导致当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税。例如，甲公司项目清算后，通过计算2018年至2021年各年度应分摊的土地增值税，调整应纳税所得额，最终计算出可申请退还企业所得税375万元。