2025年12月70城新房房价环比-0.4%，全年-3.0%，核心城市仍存小范围结构性行情。一线、二线、三线城市新房价格全年累计同比分别-1.7%、-2.5%、-3.7%。全年新房价格环比上涨5城，下跌65城。全年看，核心城市新房市场仍存在小范围结构性行情，上海仍保持每月环比上涨趋势；其次如杭州在2024“930”节点后（也是杭州新房取消限价后），新房房价出现阶段性上涨；合肥近一年时间整体平稳；成都、长沙等在2025上半年阶段企稳，而下半年跟随大市有所下跌；其余大部分城市新房房价区间整体下行。
2025年12月70城二手房房价环比-0.7%，全年-6.1%，全面跌破“930”平台，核心城市补跌。一线、二线、三线城市二手房价格全年累计同比分别-7.0%、-6.0%、-6.0%。全年二手房价格70城全部下跌。2024年“930”节点后，少部分城市二手房价曾短暂止跌，相对比较明显的如上海、北京、深圳、杭州、成都；而2025年二季度开始重拾跌势，目前样本所有城市二手房价均已跌破这个平台，且环比跌幅普遍没有明显收窄，市场表现较为疲弱、购房者信心普遍不足。
行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为5.2%，领先沪深300指数5.83个百分点，在31个申万一级行业排名第6名。
新房：本周30个城市新房成交面积为117.7万平方米，环比下降1.3%，同比下降38.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为37.8万方，环比-1.3%，同比-35.9%；样本二线城市为52.2万方，环比-7.0%，同比-38.0%；样本三线城市为27.8万方，环比+11.6%，同比-40.9%。从今年累计3周新房成交面积同比看，样本30城共计353.3万方，同比-51.2%；一线城市为111.2万方，同比-46.1%；二线城市为163.7万方，同比-52.3%；三线城市为78.3万方，同比-55.0%。
二手房：本周15个样本城市二手房成交面积合计213.9万方，环比增长3.9%，同比下降4.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为94.3万方，环比5.0%；样本二线城市为84.1万方，环比3.4%；样本三线城市为35.5万方，环比2.4%。
投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
1.70城二手房价均跌破2024“930”，核心城市补跌
2025年12月70城新房房价环比-0.4%，全年-3.0%，核心城市仍存小范围结构性行情。一线、二线、三线城市新房价格全年累计同比分别-1.7%、-2.5%、-3.7%。全年新房价格环比上涨5城，下跌65城。全年看，核心城市新房市场仍存在小范围结构性行情，上海仍保持每月环比上涨趋势；其次如杭州在2024“930”节点后（也是杭州新房取消限价后），新房房价出现阶段性上涨；合肥近一年时间整体平稳；成都、长沙等在2025上半年阶段企稳，而下半年跟随大市有所下跌；其余大部分城市新房房价区间整体下行。2025年12月70城二手房房价环比-0.7%，全年-6.1%，全面跌破“930”平台，核心城市补跌。一线、二线、三线城市二手房价格全年累计同比分别-7.0%、-6.0%、-6.0%。全年二手房价格70城全部下跌。2024年“930”节点后，少部分城市二手房价曾短暂止跌，相对比较明显的如上海、北京、深圳、杭州、成都；而2025年二季度开始重拾跌势，目前样本所有城市二手房价均已跌破这个平台，且环比跌幅普遍没有明显收窄，市场表现较为疲弱、购房者信心普遍不足。2.行情回顾
本周申万房地产指数累计变动幅度为5.2%，领先沪深300指数5.83个百分点，在31个申万一级行业排名第6名。本周上涨个股共100支，较上周增长 70支，下跌股数为13支。本周市场上房地产股涨幅居前五的为中润资源、万泽股份、荣丰控股、顺发恒业、城投控股，涨幅分别为34.2%、19.0%、15.8%、15.7%、14.9%。跌幅前五为万方发展、乾景园林、*ST匹凸、亚太实业、北京城建，跌幅分别为-23.1%、-17.2%、-11.5%、-9.5%、-6.0%。本周重点40家A/H房企中共计上涨22支，较上周增长 5支，涨幅位居前五的为大悦城、华夏幸福、绿城中国、新城控股、滨江集团，涨幅分别为14.4%、12.0%、10.9%、9.8%、9.4%。跌幅前五为旭辉控股集团、碧桂园、中梁控股、雅居乐集团、龙光地产，跌幅分别为-48.8%、-26.3%、-18.1%、-18.0%、-13.9%。3.重点城市新房二手房成交跟踪
3.1新房成交（商品住宅口径）
本周30个城市新房成交面积为117.7万平方米，环比下降1.3%，同比下降38.1%，其中样本一线城市的新房成交面积为37.8万方，环比-1.3%，同比-35.9%；样本二线城市为52.2万方，环比-7.0%，同比-38.0%；样本三线城市为27.8万方，环比+11.6%，同比-40.9%。1月累计新房成交面积方面，样本30城共计368.8万方，同比-42.2%；一线城市为117.5万方，同比-39.5%；二线城市为169.7万方，同比-39.6%；三线城市为81.5万方，同比-50.1%。从今年累计3周新房成交面积同比看，样本30城共计353.3万方，同比-51.2%；一线城市为111.2万方，同比-46.1%；二线城市为163.7万方，同比-52.3%；三线城市为78.3万方，同比-55.0%。
3.2二手房成交（商品住宅口径）
本周15个样本城市二手房成交面积合计213.9万方，环比增长3.9%，同比下降4.0%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为94.3万方，环比+5.0%；样本二线城市为84.1万方，环比+3.4%；样本三线城市为35.5万方，环比+2.4%。年初至今累计二手房成交面积为617.9万方，同比下降4.2%；其中样本一线城市的累计二手房成交面积为261.6万方，同比-12.5%；样本二线城市为251.9万方，同比-5.2%；样本三线城市为104.5万方，同比+30.6%。4. 重点公司境内信用债情况
根据wind统计数据，本周（1.19-1.25）共发行房企信用债9只，环比减少5只；发行规模共计96.87亿元，环比减少24.23亿元，总偿还量164.16亿元，环比增加16.06亿元，净融资额为-67.29亿元，环比减少40.29亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（77.4%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据、一般公司债（52.5%、44.4%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3年（63.9%）的债券为主。
融资成本方面，本周发行利率有所上升。其中26保利置业MTN002 3年期中期票据（+26bp）的债券利率较公司之前发行的同类型同期限的可比债券利率有所上升。
6.投资建议
维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2026年仍然是以政策为核心主导力量，板块反复做政策beta，配置方向可选：（1）地产开发：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；（2）地方国企/城投/化债：城建发展、城投控股；（3）中介：贝壳-W；（4）物业属于跟涨：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延
分析师 金晶 执业证书编号：S0680522030001分析师 夏陶 执业证书编号：S0680524070006具体分析详见国盛证券研究所2026年1月25日发布的《2026W3：2025全年房价盘点，新房房价-3.0%，二手房价-6.1%》报告特别声明：《证券期货投资者适当性管理办法》于2017年7月1日起正式实施。通过微信形式制作的本资料仅面向国盛证券客户中的专业投资者。请勿对本资料进行任何形式的转发。若您非国盛证券客户中的专业投资者，为保证服务质量、控制投资风险，请取消关注，请勿订阅、接受或使用本资料中的任何信息。因本订阅号难以设置访问权限，若给您造成不便，烦请谅解！感谢您给予的理解和配合。重要声明：本订阅号是国盛证券地产组团队设立的。本订阅号不是国盛地产组团队研究报告的发布平台。本订阅号所载的信息仅面向专业投资机构，仅供在新媒体背景下研究观点的及时交流。本订阅号所载的信息均摘编自国盛证券研究所已经发布的研究报告或者系对已发布报告的后续解读，若因对报告的摘编而产生歧义，应以报告发布当日的完整内容为准。本资料仅代表报告发布当日的判断，相关的分析意见及推测可在不发出通知的情形下做出更改，读者参考时还须及时跟踪后续最新的研究进展。本资料不构成对具体证券在具体价位、具体时点、具体市场表现的判断或投资建议，不能够等同于指导具体投资的操作性意见，普通的个人投资者若使用本资料，有可能会因缺乏解读服务而对报告中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，进而造成投资损失。因此个人投资者还须寻求专业投资顾问的指导。本资料仅供参考之用，接收人不应单纯依靠本资料的信息而取代自身的独立判断，应自主作出投资决策并自行承担投资风险。版权所有，未经许可禁止转载或传播。
