合肥二手房市场深度调整三年，板块分化加剧。当滨湖、政务等热门区域保值率腰斩至44%之际，瑶海区以69%的保值率稳居榜首，12月更以873套成交量领跑九区。这座曾被低估的老城区，正用数据颠覆“越核心越抗跌”的传统认知。

NO.1丨壹

12月瑶海区二手房成交量价韧性凸显

2025年末的合肥二手房市场，在整体成交均价同比下跌28.06%的背景下，瑶海区展现出独特的韧性。12月全区网签5135套，环比上升9.93%，而瑶海区以873套的成交量脱颖而出，环比增长6.08%，成为九区中成交量最高的区域。值得注意的是，其成交均价为8559元/㎡，虽环比下降3.81%，但跌幅远低于政务区（-8.51%）等高端板块。

从全年趋势看，瑶海区的稳定性更为凸显。2025年3月合肥成交量达6517套的峰值后，市场进入波动下行通道，但瑶海区凭借低总价优势和扎实的居住配套，始终维持较高活跃度。与滨湖区44%的保值率相比，瑶海区69%的保值率印证了"价格越低，保值性越强"的市场新规律。具体到房源特征，瑶海区成交主力集中于50-100万总价段（占比38.2%）及90-120㎡面积段（占比37.57%），与全市主流需求高度吻合。

具体来看12月高新区项目的成交情况：

梦和雅居二期  111平户型，成交总价75万元，成交单价6708元/㎡。

尚泽樾园西区 95平户型，成交总价66.6万元，成交单价6977元/㎡。

长春都市花园 121平户型，成交总价98万元，成交单价8061.2元/㎡。

这种稳定性还反映在去化周期上。尽管瑶海区库存房源超3万套，但去化周期控制在33.98个月（九区平均值），远低于政务区的44.2个月。当前房源平均成交周期延长至224天，但瑶海区因购房者决策效率较高，实际成交节奏快于多数新区。值得关注的是，12月议价空间环比微升0.24%至8.42%，说明买卖双方心态正趋于理性，而非恐慌性抛售。

NO.2丨贰

价值分析：瑶海区何以成为“保值王”

瑶海区以69%的保值率位居合肥榜首，绝非偶然。近三年其均价从1.27万/㎡调整至0.88万/㎡，跌幅控制在31%。

瑶海区能够取得如此高的保值率，与其市场特征密切相关。这些区域的共同特点是“价格起点较低，市场炒作成分较少，居住属性强于投资属性”。在市场调整期，这种以自住需求为主的市场结构表现出更强的稳定性。与瑶海区形成鲜明对比的是合肥曾经的热点区域。滨湖区的保值率仅为44%，意味着价格下跌幅度超过一半，成为合肥市场调整最深度的区域。政务区保值率为50%，也面临较大的价格回调压力。  

这些数据揭示了一个残酷的市场规律：在房地产下行周期中，前期涨幅最大的区域往往面临更深度的价格调整。而像瑶海区这样以刚需为主、价格基数较低的区域，则在市场调整中展现出更强的韧性。

在此背景下，二手房"菜单式服务"创新模式应运而生。该模式将交易流程拆解为标准化模块，实现按需付费、透明结算。具体服务包括：政策咨询免费、房源评估报告500-2000元、合同指导1000元、过户交割2000元等。对于无贷款需求的房源，总交易成本可控制在3000元以内，较传统模式节省70%以上。

菜单式服务还整合了阿里资产平台等资源，通过智能评估与流量曝光，缩短成交周期。这种创新不仅降低经济成本，更推动行业从粗放式向精细化演进，成为市场制度重构的重要标志。

NO.3丨叁

结语

合肥二手房市场经过三年深度调整，已进入价值回归新阶段。瑶海区的案例表明，当房产剥离金融属性回归居住本质时，配套成熟、总价合理的区域将展现更强韧性。当前市场成交量稳中有升，议价空间趋于稳定，说明价格筑底信号显现。尤其是前期跌幅较大的区域，进一步下探空间有限，对于自住需求而言，现阶段或是审慎布局的窗口期。

瑶海区的高保值率与高成交量，映射出合肥楼市逻辑的根本转变：从追逐概念到回归实用。建议购房者优先选择教育资源优质、生活配套完善的老城区，避免盲目跟风规划利好未落地的区域。对卖家而言，瑶海区的经验表明，恐慌性抛售不如理性定价——当前市场下，中小户型、中低总价房源仍能通过"菜单式服务"等创新模式快速流通。未来市场将更注重微观价值，如社区物业、户型设计等细节，这要求买卖双方建立更精细化的资产认知。新政环境下，我们判断合肥二手房市场将延续分化态势，但整体波动性收窄，为真实住房需求提供更健康的土壤。

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