2026年开年，北京、上海、深圳三大一线城市楼市率先迎来暖意，二手房市场成为回暖核心引擎，其中上海表现尤为突出——二手房库存挂牌量实现连续9个月下降，当前库存较2025年1月降幅约20%，供需关系逐步从失衡走向结构性平衡，价量呈现“止跌回升、冷热分化”的鲜明特征，市场信心进入修复。
核心数据：量价企稳，库存去化成效显著
上海二手房市场的回暖有明确的硬数据支撑，开年行情延续2025年四季度的“翘尾态势”，多项关键指标出现积极转折：
1. 成交规模持续走高：2025年上海二手房全年成交24.4万套，月均成交2万套，较2024年环比上涨17.6%；2026年1月前20天网签量已突破1.4万套，上海链家成交量环比上月同期上涨15%，1月10日单日成交1261套创近三个月新高。
2. 价格终结阴跌：2025年12月上海二手房成交均价环比上涨0.6%，结束了自当年4月以来连续8个月的下跌，核心城区价格率先显现韧性，长宁区环比涨幅达4%，成交均价逼近6.9万元/㎡。
3. 库存压力大幅缓解：上海链家平台二手房挂牌量从2025年5月高点持续回落，连续9个月下降后，去化周期从500多天缩短至453天，无效房源被持续清理，供需错配问题得到改善。
4. 一线整体向好：全国15个重点城市2026年第3周二手房成交量环比上涨8%，其中北京、上海、深圳三大一线城市成交套数环比增幅达9.5%，深圳1月前18日二手房看房量同比涨31.8%、签约量同比涨19%，北京二手房挂牌量也同步下降，一线楼市形成联动回暖态势。
回暖动因：政策托底+需求释放+供给收缩三重共振
上海二手房市场的修复并非单一因素驱动，而是政策红利、真实需求落地与供给端主动调整的共同结果，三者形成正向循环，推动市场走出低迷。
政策组合拳：精准降低购房门槛与交易成本
2025年以来的楼市政策持续松绑，2026年开年配套政策进一步加码，精准聚焦刚需和改善型需求，从资格、信贷、税费三方面全面降低置业成本：
• 限购放松：上海外环外不限购套数，非沪籍仅需1年社保即可购房；多子女家庭外环内可多购1套，直接释放增量购房需求。
• 信贷创历史低位：首套商贷利率低至3.05%、二套3.45%，公积金首套利率2.6%，首套首付比例降至15%、二套25%，公积金最高贷款额度提至184万元（多子女家庭216万元），大幅降低月供和首付压力。
• 税费减免：增值税征免年限优化，个人出售不足两年住房的增值税率从5%降至3%；换购住房个税退税政策延续至2027年底，“以旧换新”还可享2-3万元补贴，打通置换链条。
同时，全国层面商办用房首付比例降至30%、央行下调再贷款再贴现利率0.25个百分点，进一步改善市场流动性，为一线楼市托底。
需求端：积压的真实居住需求集中落地
经过两年多的价格调整，上海部分区域房价回归2016年水平，“买比租划算”的预期逐步增强，叠加政策松绑，积压的刚需+改善需求成为成交主力，且需求均以真实居住为导向，无投机炒作特征：
• 刚需撑起半壁江山：总价300万以下房源占总成交量的53.41%，60㎡以下小户型成交占比30.81%，200万级市区老破小（如曹杨二村、宜川四村）因总价低、租金回报率稳定、有动迁预期，单月成交均超30套。
• 改善需求谨慎释放：受新房套均总价破千万影响，二手房改善属性凸显，180-220平大户型成交套数和均价环比分别涨7.05%、8.35%，500-800万改善区段成交量环比涨2.61%，“卖旧买新”的置换需求占比达80%。
• 板块偏好明确：配套成熟、总价亲民的居住型板块成热门，浦东三林1月成交量375套居首，徐泾板块因限售房即将解禁成交量环比暴增80%，成为最大黑马。
供给端：房东惜售+库存清理，挂牌量主动收缩
上海二手房挂牌量的9连降，并非完全由成交消化带动，而是房东主动撤牌+中介清理无效房源的双重结果，供给端的收缩成为市场筑底的重要支撑：
• 房东惜售成主流：数据显示，每10套下架房源中约7套为房东主动撤牌，核心原因是价格调整后“卖即亏本”，不少房东选择转售为租或持房观望，其中300万以下刚需房源房东撤牌比例达38%，550万以下刚需/刚改房源撤牌量占比近7成。
• 无效房源持续出清：中介平台对长期挂牌、价格偏离市场的无效房源进行清理，进一步减少了挂牌量，让库存数据更真实反映市场有效供给。
• 业主心态转变：价格止跌后，房东议价空间收窄，核心区优质房源议价空间从此前的8%-12%缩至3%-5%，部分热门学区房、高端次新房甚至出现连夜签约，业主扛价心态增强。
市场特征：结构性回暖，冷热分化成核心关键词
本次上海乃至一线城市的楼市回暖，并非“雨露均沾”的普涨，而是核心区坚挺、远郊承压，优质资产抗跌、普通房源分化的结构性修复，板块、户型、总价段的差异显著，成为市场最核心的特征。
区域分化：核心城区领跑，远郊板块仍处筑底
• 核心区量价双稳：黄浦、静安、虹口、长宁等中心城区，均价高企且保持稳定或微涨，闸北、虹口成交量环比分别增20%、13%，虹口学区房、浦东高端次新房成交活跃，成为市场中坚。
• 远郊冷热不均：崇明、金山等远郊区域成交量环比下滑明显，嘉定、奉贤二手房均价较去年同期下降16.4%，部分板块跌幅超1%；仅松江、嘉定、临港等外环外区域因交通完善、房价亲民，受反向通勤刚需青睐，成交占比逐步提升。
产品分化：小户型刚需走俏，大户型改善回暖
• 二手房：60㎡以下小户型成交最活跃，3-5万元/㎡单价段房源占比37.54%为市场中坚；140平以上大户型受益于增值税免征政策，成交活跃度显著提升。
• 新房：与二手房形成互补，100-120平改善型户型成网签主力，浦东高端豪宅认购率超200%，但部分远郊配套不完善项目去化惨淡，甚至取消摇号，与核心区新盘形成鲜明对比。
市场格局：新房豪宅化，二手刚需化
受上海新房供应结构调整、套均总价突破千万影响，新房市场逐步走向“豪宅化”，而二手房因价格亲民、选择多样，成为刚需和普通改善的主战场，形成“新房豪宅化、二手刚需化”的鲜明格局，一二手市场联动效应增强，“卖旧买新”成为主流交易模式。
未来展望：温和筑底回暖，分化将长期延续
业内普遍认为，上海乃至一线城市楼市已走过“至暗时刻”，触底企稳态势明确，但后续难现普涨，温和回暖、结构性分化将成为长期趋势，市场运行中枢有望逐步抬升。
市场趋势：三大方向明确
1. 结构性回暖持续：核心区优质房源、外环外高性价比刚需盘将继续领跑成交，缺乏产业、交通支撑的远郊板块仍将面临去化压力，马太效应凸显，优质资产的抗跌性进一步增强。
2. 需求释放具可持续性：随着降息、降税预期落地，叠加传统销售旺季“金三银四”临近，刚需和改善需求将持续释放，二手房成交有望保持稳定，新房市场网签量也将逐步回升。
3. 市场规范化提升：“明码实价、无差价”成为交易主流，专业持证经纪人更受青睐，网签数据将更真实反映市场供需，行业从“价格内卷”转向“服务竞争”。
各方建议：理性决策，把握结构性机会
• 购房者：无需盲目跟风，核心区优质二手房可逢笋盘入手，远郊新房需重点考察产业、交通配套；刚需群体可把握当前信贷、税费红利，改善群体可关注“以旧换新”政策窗口期。
• 卖房者：核心区房源可保持合理定价，无需过度让利；远郊房源建议把握“以价换量”窗口期，避免长期持房观望。
• 行业视角：本轮回暖是政策托底与市场自发调节的结果，“房住不炒”仍是大方向，政策后续将以“稳市场、稳预期”为主，不会催生楼市泡沫，市场将逐步回归真实居住需求主导的常态。
整体而言，上海二手房挂牌量9连降与一线楼市成交回暖，标志着房地产市场从“深度调整”进入“筑底修复”阶段，供需关系的再平衡、政策红利的持续释放，将推动市场走向更健康、更理性的发展状态，而结构性分化也将成为未来楼市的长期底
