2025年东京23区二手房均价破亿!一年涨34.6%,想买房的人该咋办?

此次调查的对象为专有面积在30平方米以上的家庭住宅，不包括办公室和商铺。二手房作为东京住宅市场的主体，其价格走势更能真实反映市场供需的核心态势，相较于新房需额外承担建筑成本、开发商销售管理费等支出，二手房价格更具市场代表性。

与此同时，东京都内全域二手公寓价格也迎来里程碑式突破。数据显示，2025年12月东京都内二手公寓平均价格每70平方米达1亿247万日元，同比上涨37.1%，这是自2002年启动统计以来首次突破1亿日元，且已实现连续20个月稳步上涨。

其中，东京23区二手公寓均价升至1亿1960万日元，同比涨幅与都内全域持平；东京、神奈川、千叶、埼玉一都三县的二手住宅平均价格也攀升至6554万日元，连续17个月保持上涨态势，市场整体热度可见一斑。

东京房价的一路狂飙并非偶然，而是多重核心因素交织发力的结果。

一方面，新房市场供应量持续“缩水”，叠加建材、用地成本的大幅飙升，直接将新房价格推向高位，让不少原本瞄准新房的购房者望而却步，转而将目光投向二手房市场。

与此同时，股市上涨带来的财富效应，让资金充裕的富裕阶层加大了对优质房产的配置力度，进一步点燃了二手房市场的需求之火。

另一方面，优质房源的供应结构悄然生变，优质地段的次新房供应量稳步扩容，再加上港区、涩谷区等核心区域，售价10亿日元以上的超高端大户型高层住宅集中亮相，直接拉动整体房价再上一个台阶。

区域分化特征同样显著，市中心板块成为涨价核心引擎，2025年都心6区（千代田、中央、港、新宿、文京、涩谷）二手房价格同比上涨32.9%，而城北、城东等非核心区域（台东、江东等）涨幅仅为21.9%，远低于核心区域。

千代田区更是以每平方米3,282,900日元的地价稳居23区首位，与价格最低的葛饰区（368,300日元/平方米）形成鲜明对比。

不过，市场狂热的势头或将在2026年有所收敛。东京KANTEI指出，目前市中心 6 区的二手房流通套数已开始增加，挂牌价与成交价之间出现偏离。该公司高级主任研究员高桥雅之表示，“很难再像2025年一样出现大幅涨价的情况”。

调查机构进一步预测，2026年东京二手房价格将持续维持高位态势，但市场对高价的敏感度会显著增强，后续需密切关注房源流通量、购房者支付能力、政策调整等核心变量的变化，整体市场将从高速上涨转向平稳调整。

在东京房价持续走高的当下，不少刚需群体面临 “购房难、租房贵” 的困境。由于工资涨幅跟不上房价上涨速度，很多人在搬迁时不得不选择 “更远、更小、更老” 的房产。但其实，想要减轻购房压力，也有不少实用的选择。

政策层面，二手房购房者迎来利好。2025年12月公布的税制改革纲要明确，将扩大优质二手房的贷款抵扣额度和抵扣期限。若改革落地，二手房抵押贷款抵扣期限最长可达13年，贷款额度上限将与新房持平；同时，此前仅适用于新房的 “40平方米以上” 建筑面积抵扣要求，也将扩展至二手房领域，这将进一步降低二手房的购房成本。

区域选择上，刚需购房者建议避开核心区域溢价，东京23区内也有不少价格洼地，葛饰区、足立区、江户川区、练马区、板桥区等区域的土地价格相对较低，相较于千代田区等核心区域置业成本大幅降低，适合预算有限的群体。

对东京房产投资者而言，核心布局逻辑是摒弃“追涨”思维，聚焦资产核心价值与流通性。需理性看待核心区域挂牌价与成交价差异，规避盲目入手高价房源，优先选择流通性强、适配市场需求的标的，重点考察区域人口流入、配套完善度、交通便利性等核心基本面，而非单纯追逐价格涨幅。

另外，尽管整体涨势放缓，但优质地段次新房、符合政策优惠的二手房，仍具备稳定保值增值能力——这类房源或受刚需与改善群体青睐，或受益于税制改革红利，需求稳定性强，是核心布局方向。

总体来说，2026年东京房产市场将从高速增长转向平稳调整。对投资者而言，这既是考验布局精准度的挑战，也是挖掘优质资产的机遇。唯有聚焦核心价值、贴合市场需求、优化区域配置，摒弃盲目追涨思维，才能在市场调整期实现稳健收益，把握东京楼市新一轮投资红利。

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