地产思维做养老,终究是逻辑错配.

2025年10月，华润置地挂牌转让润地康养100%股权，标志退出自营康养/养老板块！养老是朝阳产业，华润是央企巨头，为什么在老龄化日趋严重，养老业风生水起的时候退出呢？
1️⃣首先是单纯的地产做康养，专业度不够，无细分领域。养老行业空间仍大，但更适合强运营、细分赛道的专业玩家，而非依赖地产反哺的重资产模式。康养不是华润的主业，为了优化资产负债表，集中资源做主航道所以退出。
2️⃣地产与康养逻辑错配，即地产是“快周转、高杠杆”，康养是“慢回报、重运营”，前期投入大、回本周期长（8-12年），地产下行期无溢价反哺，现金流持续承压，其他不赘述。

而泰康养老为什么能胜出并引领行业，是因为泰康走的是保险+服务+投资三端协同模式，社区是获客与服务场景，核心收益来自保险资金沉淀+投资回报+运营增值；单客LTV约218万元。

用大白话讲，泰康养老优势：
1️⃣资金端：耐心资本vs短周转焦虑
泰康：用保险的“长钱”（久期长、成本低）做养老，不着急变现，能等10年+回报；
华润：用地产的“短钱”（快周转、高杠杆）做养老，前期投入大、回款慢，地产下行期扛不住。
​2️⃣客源端：保单锁客vs零客群裸奔
泰康：买“幸福有约”等产品，锁定入住权，提前拿到25万+客户，相当于锁定150万+潜在入住名额，入住率超85%；
华润：靠线下推广、渠道合作，客户转化率不足10%，续费率低，陷入“投入大、回报差”循环。
​3️⃣生态端：全闭环vs单一叠加
泰康：一个社区配一家医院，从独立生活到记忆照护全周期服务，医养结合是真壁垒；
华润：想做“康养综合体+社区居家全覆盖”，链条长、管理成本高，服务难标准化，没形成核心优势。
​4️⃣战略端：聚焦深耕vs战略剥离
泰康：把医养当核心战略，持续投入；
华润：“十四五”明确退出康养等非核心业务，集中资源做强地产开发、商业运营。

所以说，“其实华润退出不是养老不行，而是它用地产思维做养老，逻辑错配了。泰康不一样，是保险+医养的闭环，你投的保费不是单纯的入住费，而是一份有现金价值的保单，钱还是你的，还能锁定一辈子的医养资源。泰康的社区都有自建医院，三甲绿色通道，全周期照护，关键是入住权写进合同，受法律保护，现金流也稳定。华润是地产快周转，养老慢回报，扛不住就退出了，这反而证明泰康这种长期资金+实体服务的模式，才适合做终身养老规划。”

自然风光风景蓝天白云下的草原和大树养老～