上周北京楼市的成绩单不算惊天动地，但数据里藏着的分化逻辑和趋势信号，比 “暴涨”“抢房” 的噱头更靠谱。没有普涨狂欢，只有 “核心区稳、远郊凉，改善撑场、刚需务实” 的真实图景，咱们边看数据边聊真相。
上周（1.19-1.25）北京新房市场无新增供应，成交504套，面积约6.28万㎡，环比微降7%。成交均价却稳中有升，达到55185元/㎡，环比上涨3%，成交金额36.65亿元，与上周基本持平。
这种“量跌价稳”的局面，反映出市场进入平稳期，买方观望情绪仍在，但价格体系保持坚挺，并未出现普遍性降价。
热点项目依然能打：
长安华曦府金安、北京润园、中建运河玖院位列成交金额前三，合计网签6.71亿元。
其中华曦府金安表现突出，集中签约81套，整盘累计已达158套；
北京润园一期网签率达65%，二期预计3月入市，蓄客情况值得关注。
当前新房市场的关键词是 “分化” —— 位置好、产品力强、性价比高的项目依然不愁卖，而缺乏亮点的项目去化缓慢，市场购买力向优质资产集中的趋势愈发明显。
与新房相反，上周二手房市场表现活跃。
二手房网签量3906套，环比增长8%。二手房大中介成交量2097套，连续三周站上2000套关口，回暖趋势已经坐实。
但有个细节耐人寻味：大中介带看量 54482 组，相对处于高位，但和近 3 个月均值相比，环比降了 37%。
带看少了，成交反而涨了，这一方面说明现在的买房人看房，目的明确，不再浪费时间在无效带看上。另一方面，也说明虽然成交量有所回升，但潜在买家入市节奏放缓，或与年底节点、天气因素及对市场预期不确定有关。
土地市场释放的信号，往往预示着未来1-2年的楼市格局。近期土地市场释放的信号很明确：政府要 “稳库存、优结构”，开发商拿地更理性，核心板块的价值也越来越凸显。
1、2026 年供地计划 “缩量”，去库存是核心目标
北京规自委发布的 2026 年供地计划显示，今年住宅用地计划供应 750-790 公顷，比去年有所减少。
这波操作不是 “收紧供应”，而是精准施策。现在北京楼市的问题不是供应不足，而是库存结构不均 —— 远郊库存积压，核心区供不应求。减少供地总量，本质是帮市场去库存，避免供需失衡加剧，对稳定房价是好事。
2、亦庄砸出 11 宗地块，产业支撑才是硬底气
北京亦庄开发区公布了未来 2 年的土地供应清单，足足 11 宗地块，2026 年先推 5 宗，涉及北神树、嘉会湖西区等区域，中远期还有 6 宗补上。
为啥亦庄敢密集供地？看看经济数据就懂了：2025 年亦庄 GDP 突破 4000 亿，增速 10.7% 领跑国家级经开区，高端汽车、新能源、智能制造这些产业都是 “吸人利器”。
产业能留住人，住房需求就有支撑 —— 这些地块周边要么是成熟居住区，要么是产业园区，未来入市后大概率会成为改善、刚需的热门选择，比远郊 “画饼” 式供地靠谱多了。
值得关注的是，这些地块都挨着现有热门楼盘：B17 地块在北京润府西侧，嘉会湖地块在璀璨时代南侧，未来入市后肯定会形成 “贴身竞争”，买房人可以坐等比价，不用急着下手。
城建东小口地块定名 “龍樾海序”，主打70-140㎡刚需、刚改产品，预计3月底入市。昌平已成红海，城建能否凭借产品系杀出重围，有待观察。
海淀上地0702地块规划为6-9层洋房，预计售价11万/㎡，较周边项目小幅上涨，考验海淀改善客群的购买力。
房山颐知筑因销售不佳启动调规，增加阳台赠送以提升竞争力。反映出市场疲软板块，产品力“内卷”加剧，但调规也可能对前期已购房业主造成影响。
大兴西红门兴创和盛臻品正式亮相，预计售价5.3万/㎡。板块价格已从高点6万+回落， “板块红利透支” 后，项目需靠产品和价格本身取胜。
综合来看，当前北京楼市呈现几个清晰趋势：
第一，市场进入“精挑细选”时代。 无论是新房还是二手房，普涨行情早已结束。产品力、地段、性价比成为购房者权衡的核心，市场分化将持续加剧。
第二，土地供应“量减质升”。未来新房将更多集中在重点发展区域，纯靠规划概念拉动的远郊板块将面临挑战。买房跟着规划走，更要跟着产业和人口走。
第三，政策仍有想象空间。 LPR虽连续8个月未变，但央行已表态“降准降息还有一定空间”。信贷政策的微妙变化，可能成为影响市场情绪的重要变量。
对于购房者而言，当下既是挑战也是机遇。市场趋于理性，给了真正有需求的买家更充分的挑选和议价空间。但选择的重要性也空前突出——在分化的市场中， “买对”远比“买早”更重要。
