在房企普遍为存量资产寻找出路时，一家上海国企已经跑通了从“投资建设”到“REITs退出”的完整模型。
1月15日，汇添富上海地产租赁住房REIT宣布拟扩募，购入浦东新区两处新项目。
而就在上个月，该集团已启动商业不动产REITs的中介招标。
一手扩募已有产品，一手筹备新品上市，上海地产集团在REITs赛道的双线布局，清晰地勾勒出一条以金融工具盘活庞大存量资产、反哺城市更新的国企特色路径。
01 | 基本盘：租赁住房REITs的“从1到N”
上海地产集团在REITs上的探索，始于租赁住房这个优质、稳定的基础资产。
去年3月上市的首只租赁住房REIT，底层资产出租率长期保持在95%以上，租金收缴率接近100%，为扩募打下了坚实的业绩基础。此次拟购入的浦东两个项目，将把基金规模再扩大一步。
这并非孤例。
该集团手握约5万套租赁房源，其中专用于租赁的R4地块项目占比过半，位居上海第一。
庞大的储备库，意味着其租赁住房REITs具备持续的“扩募潜力”，能像“上市平台”一样，不断装入成熟资产。
如果说租赁住房是“稳定器”，那么商业不动产REITs则是“价值放大器”。
去年底政策刚为商业REITs开闸，上海地产集团便迅速行动，启动相关筹备。
其资产包里不乏优质筹码：位于核心地段的东湖大厦、虹桥联合大厦等办公物业，以及衡山路12号华邑、世博洲际等酒店资产。
通过发行商业REITs，这些沉淀的高价值资产将得以盘活，一次性回笼巨额资金。
这不仅能优化集团资产负债表，更能为投资周期长、资金需求大的城市更新业务，提供至关重要的资本“活水”。
03 | 大棋局：REITs如何赋能千亿城市更新？
所有金融操作的最终落脚点，都指向了上海地产集团的核心使命——城市更新。
作为上海旧改的主力军，其城市更新业务规模巨大，但传统模式投入大、回报周期长。
REITs的出现，提供了全新的解题思路：集团可以先行投资、改造、培育更新项目（如 TOD 综合体、产业园区、风貌保护街区），待项目进入成熟运营、产生稳定现金流后，再通过REITs实现资本退出。
例如，其正在推进的颛桥“城中村”综合改造项目，融合了安置房、商品房、农业公园等多元业态。
未来，这类具备稳定收益能力的成熟项目，完全有可能被打包成“城市更新REITs”上市，形成“投资-改造-运营-证券化退出-再投资”的良性循环。
04 | 核心能力：土地资源与资本运作的“双重转换”
上海地产模式的核心竞争力，在于其能够完成“土地资源→优质资产→金融产品”的双重转换。
首先，凭借其功能类国企的定位和信用，集团能以协议出让等方式，获取核心区位的土地资源。
随后，通过自主开发或与华润、招商、保利等专业开发商合作，将其转化为高质量的租赁住房或商业资产。
最后，也是最具创新性的一步，是借助REITs等工具，将这些实体资产转化为标准化的、可交易的金融产品，从而提前回收资金，投入到新一轮的城市更新中。
这套打法，实现了社会效益（旧改更新）、经济效益（资产增值）和资本效率（资金回流）的统一。
上海地产集团的实践表明，在存量时代，国企的对手不是开发商，而是自身的资产运营和资本创新能力。
通过REITs构建资本闭环，它正从传统的“城市建设者”，转型为“城市资产运营者”和“金融产品创设者”。
这条路径为众多持有大量存量资产的地方国企、城投公司，提供了一个看得见、摸得着的转型样本。
当资产流动起来，城市更新的脚步才能走得更加稳健、长远。
上海地产的案例证明，成功的REITs发行不是终点，而是构建“投、融、管、退”资本闭环的起点。
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