开启定投地产ETF
刘备教授观点：房产的回报来自两部分，第一是净租售比，比如当前一、二城市的租售比约为2%左右，扣除空置、装修、折旧等，净租售比基本为0。第二是升值潜力，理论上说这套房每年能涨多少，约等于GDP增长水平。因为GDP、房租、房价三者长期看基本会同步变化。2025年度我们GDP增速在5%，假设未来逐步下降到3%，这个涨幅依然可观。当前我们无风险收益水平为1.8%（十年期国债），高于1.8%就是值得投资。此外，教授还说明了两点，日本和美国都有过地产泡沫破裂的时期，美国用过6年走出来，但是日本用了15年，关键差异就在当时美国年均GDP增速2%，而日本零增长甚至负增长。私募魔女李蓓观点：一是地产公司供给侧出清，目前有拿地能力的房企只剩10多家；二是租金回报（2%）与边际融资成本逐步接近。核心观点是房地产股票的急迫性远大于购房的急迫性。两位均说明未来的楼市机会只存在一二线人口流入区域，三四线不再考虑范围之内。个人技术面的观点：地产ETF在2024年9月突破60周线后震荡一年多了，试探性进行定投时间。立贴。
