房地产市场正经历着一场深刻的调整，多轮价格波动不仅改变了市场的运行轨迹，也重塑了人们对房产价值的认知。从 2024 年开始显现的市场调整态势，到 2025 年持续变化的市场表现，再到 2026 年初的现状，房地产市场正处于一个关键的转型期。这场调整不仅关乎行业本身的发展，更牵动着宏观经济的走向和无数家庭的财富规划。
2024-2025 年房地产市场现状剖析
过去两年，房地产市场呈现出明显的调整趋势，传统销售旺季表现不及预期。2024 年 10 月，全国商品房交易量出现明显变化，一线城市与二线城市成交量下滑较为显著。房价方面，全国 70 各大中城市中多数城市在 2024 年 10 月出现房价环比调整，核心城市房价也呈现不同程度的波动。
进入 2025 年，市场调整压力持续。1-11 月全国房地产开发投资及住宅投资均出现一定幅度下降，房屋新开工面积和竣工面积也呈现调整态势。价格方面，70 城新房和二手房价格环比继续调整，不同线级城市价格均有不同程度变化。这些数据反映出房地产市场从投资到销售、从价格到开工的全面调整态势。
市场调整的原因探究
房地产市场的持续调整是多重因素共同作用的结果。首先，国家调控政策的持续实施起到了关键作用。自 2016 年起，为稳定房价、遏制投机炒作，国家出台了一系列楼市调控政策，"房住不炒" 的定位逐渐深入人心，有效引导了市场预期，投机性购房需求逐渐减少。
其次，疫情影响对居民收入和购房信心造成了一定冲击。部分企业经营压力增大，居民收入预期受到影响，购房能力受到限制。同时，对未来的不确定性使得许多家庭对于购房决策更加谨慎，进一步影响了购房需求。
第三，人口结构变化和城镇化进程放缓是更深层次的原因。人口流动趋势和年龄结构变化影响了购房需求结构，年轻人的住房选择更加多元化。与此同时，我国城镇化率已达到一定水平，城镇化进程进入稳定发展阶段，新增城镇人口对住房的需求相应变化。
第四，部分城市产业结构问题影响了房地产市场发展。一些城市面临产业发展挑战，就业机会和居民收入增长受限，形成 "人口流动 — 需求变化 — 房价调整" 的循环影响。
最后，供需关系变化也是重要原因。经过多年发展，我国城镇住房供给已达到一定水平，住房需求从 "有没有" 转向 "好不好"。然而，部分城市仍存在住房供给与需求不匹配的问题，导致库存压力较大。数据显示，2025 年部分县城商品房去化周期较长，库存消化压力较大。
市场调整的具体表现
市场调整的态势在多个维度得到体现。首先是开发商数量的变化，在相关政策影响下，部分房企面临经营压力。房企生存环境发生变化，行业整合加速。
其次是市场信心的变化。过去房价持续上涨的预期被打破，购房者更加理性和谨慎，二手房市场挂牌量出现一定变化。
第三是购房需求的调整。疫情影响下，居民收入预期和就业稳定性受到影响，购房决策更加保守。同时，居民储蓄意愿和投资渠道变化，也使得资金在房地产市场的配置有所调整。
第四是价格的持续调整和 "以价换量" 成为部分项目的选择。部分城市楼盘通过价格调整促进销售，二手房业主为加快成交节奏，也普遍采取灵活定价策略。
不同城市房价走势差异
房地产市场的调整呈现出明显的分化特征，不同线级城市的表现差异显著。
一二线城市虽然也面临房价调整压力，但核心区域表现相对稳定。政策层面明确一二线城市重点保刚需、稳房价，市场需求基础仍然存在。这些城市拥有相对完善的产业体系和公共服务设施，对人口仍具有一定吸引力，部分城市核心区域甚至出现企稳迹象。
三四线城市则面临更为复杂的形势。这些城市普遍面临人口和产业发展的双重挑战，刚需支撑不足，供需失衡问题较为突出，库存压力较大，去化周期较长。数据显示，2025 年超六成三四线城市新房价格同比调整，平均调整幅度较为明显。部分收缩型城市调整压力更大。
值得注意的是，即使在三四线城市中也存在明显分化。拥有特色产业支撑的城市，能够吸引一定人口流入，房地产市场表现相对稳定，印证了产业对房产价值的重要支撑作用。
2026 年房地产市场展望
展望 2026 年，房地产市场正处于关键的转型期。从国际经验来看，房价调整通常需要一定时间。中国房价自 2021 年 3 季度以来已调整较长时间，累计调整幅度较为明显，在时间维度上逐步进入调整后期。
预计 2026 年商品房销售面积降幅将逐步收窄，房地产开发投资也将逐步接近底部区间。财信证券研究报告指出，中性情景下，2026 年房地产开发投资总额同比可能继续下降，但降幅将有所收窄；乐观情景下，投资降幅可能进一步收窄，对整体经济的影响逐步减弱。
政策层面，中央经济工作会议强调 "控增量、去库存、优供给"，围绕公积金改革和 "好房子" 建设做抓手，扩大保障范围，完善支持政策。2026 年楼市的关键词是 "稳"，政策重心将放在重塑市场信任、优化供给结构和保障刚需住房需求上。
市场结构方面，保障性住房供给将继续增加，未来将有更多存量商品房被盘活用作保障房、安置房、人才房，这既有助于去库存，也将优化市场结构，使商品房和保障房更好地满足不同群体需求。
行业发展模式也在发生转变，《住宅项目规范》实施后，住宅建设将更加注重质量和安全，品质和运营成为开发商的新竞争点。同时，现房销售试点推进，买房体验逐步改善，风险与体验被前置，有助于重建市场信任。
应对策略与建议
面对当前的市场形势，不同市场参与者需要采取理性策略应对。
对于购房者而言，特别是刚性需求者，应根据自身实际情况制定购房计划。当前房价虽然处于调整通道，但不同城市、不同区域的分化明显。在一二线城市，可适当关注价格调整后的优质房源；而在三四线城市，尤其是产业支撑较弱的城市，购房需更加谨慎。购房者应充分考虑自身收入稳定性，避免过度杠杆，优先选择现房或准现房，降低交付风险。
对于投资者而言，房地产的投资逻辑已经发生变化。过去那种简单的投资增值模式已经改变，房产的居住属性更加凸显，投资属性相对弱化。多套房持有者应重新评估持有成本，对于缺乏增值潜力的非核心区域房产，可考虑适度调整。未来房地产投资将更加注重城市能级、产业支撑和产品品质，核心城市的优质资产仍具有一定保值能力。
对于开发商而言，转型已成为必然选择。企业需要从追求规模扩张转向注重产品品质和运营服务，适应政策导向和市场需求变化。在项目布局上，应更加聚焦有发展潜力的城市和区域，避免盲目扩张。同时，积极响应政策导向，参与保障性住房建设，探索新的发展模式。
对于地方政府而言，应加快经济结构调整，优化城市产业结构，提升城市吸引力。在房地产政策方面，应坚持分类调控，一二线城市重点保障刚需、稳定房价，三四线城市则以去库存为主，不搞全域性刺激政策。同时，加强城市基础设施建设和公共服务配套，为房地产市场的长期健康发展创造良好环境。
房地产市场的调整是一个必要的过程，它正在推动行业从高速增长向高质量发展转型。2026 年将是这一转型过程中的关键一年，市场将继续调整，但也孕育着新的发展机遇。对于所有市场参与者而言，理性认识市场变化，积极适应新的发展逻辑，将是把握未来机遇的关键。
