2026年,无解的青岛地产,只能向内找答案!
- 2026-02-09 05:43:32
2026年，无解的青岛地产，只能向内找答案！
本来写了一段话，吐槽青岛住建规范创新度不足和历史问题，我想想就删了
地产不好，向房企内部找答案
简单说几个点，尝试想想，是不是这么回事
1老板对住建新规的态度
有人吐槽测绘
嫌弃各区情况不一样、封窗后测绘面积增大
我请问你——拿地时候占便宜没？如果占便宜了，请把销售单价降下来
有的人吐槽四代宅政策
嫌弃露台不能全送，鸡肋问题——做大挡光、做小不够意思
还增加建安成本
那我请问你——你是以哪类客群定位的楼盘
豪宅——楼王墅厅解决，其他楼座连做不用做，高净值客群关注舒适度大于“得房率”
首改、普通改善盘，如果是低密项目，可持续尝试露台政策，前提是价格不太贵
再就是，有些政策在青岛不好通过，比如架空车库
但是我又要问——架空车库通过后，摆不开下沉庭院和会所，车库指标不够用，给你计容，你接受不
有些有天然地势高差的地块，是不是打擦边球也把限高问题解决了？
在青岛言青岛
再就是，青岛住建给的政策，不论是户型还是内部配套，不是让开发商加溢价卖房，而是为了让大家存活
你懂
2公司对设计的态度
青岛房企有三种不同情况——
第一种是花够费用找外部大师，建筑、景观、精装（会所、车库、样板间、架空层等）三个基础维度的设计费也花不少钱
第二种是在某个方面找外部设计方沟通，其他靠自己对标、因地制宜的输出，能省好多钱
第三种是摆烂或挂名
摆烂，随便找能干的就可以，老板不讲究
挂名能理解……
或者直接用本公司在其他城市的模板往里套
假如不是高溢价地块，房企自己可自己研究、套其他城市模板、找活好钱少的设计方
现在有些设计大师，费用高、活多，导致作品输出有很大差异，具体我就不说谁
其实西南有些楼盘，用的景观设计单位百花齐放，效果还真不错
因此，核心还是房企老板
——老板审美、视野和对地块体感到位，越能出活、花费设计成本越低
没别的招，就是招能人、多研究、多整合资源，降费
3公司对品牌、销售、客研的态度
胡Sir发现青岛一些大房企的楼盘，开盘半年多，就给分销渠道“天价佣金”，远超公司以前费率
那原因就很清晰——项目完了，能卖一套是一套
深究起来，还是房企在拿地、客研、销售定价和品牌建设上出现严重问题
以老板自己“经验”来拍脑袋拿地，用渠道当品牌来用——反噬作用会越来越大
一篇字数只能1000字，抽空继续聊
@胡Sir聊房
