得房率140%，相当7折，目前最新为最高110%-120%。
得房率提升实现方式：新规项目得房率从原80%提升至120%，额外40%的增量来自阳台。报建时将客厅、主卧等按阳台申报，政府验收后开发商再改造回客厅、房间，不影响实际使用，以此实现得房率提升；
广州旧改200条村，房票推动去库存。
越秀地产在新拿地利润弹性方面，2025年权益拿地金额为200亿，可撬动总货值达600亿，目前该批地块利润兑现度接近100%，项目净利润率可达8%，对应净利润约48亿。
1、2025年业绩波动及发展规划
2025年业绩波动原因: 已发布2025年全年业绩预警，规模净利、核心净利润存在盈利波动，主要源于三方面因素：
一是毛利率下滑，受2024年全国二手房价未企稳（北京、上海下半年加速下滑）及广州市场表现一线城市最差，广州可售资源占总可售40%以上，2025年入账结构中广州存货占比偏高；
二是存货减值规模与2024年绝对值相近，未对利润新增额外影响；
三是归母净利润降幅较大，核心原因是2025年入账结构中合作项目占比显著提升，公司平均权益比约60%，但2025年权益占比大幅上升，叠加毛利率下滑，最终导致规模利润下滑至约80%
中长期业绩与销售规划:
2026年业绩目标为持平略有增长，2027年经营情况有望好转；2025年销售额达1100亿，全国排名第9，2026年销售目标与2025年持平，权益投资额计划200-300亿，具体数值将在3月全年业绩会公布。
“十五规划”（2026-2030年）设定2030年目标：
实现销售额1500亿、营收1000亿；分阶段节奏为2026-2027年市场筑底期，销售规模维持平缓持平态势；2028年市场或现明确拐点，届时启动销售双位数增长，逐步推进至2030年目标。
财务融资稳健性分析:
2026年境外债到期规模近100亿人民币，已于2025年底完成约30亿人民币的再融资，剩余60-70亿人民币的融资正按计划推进。
融资成本方面，2025年中期平均借贷成本为3.16%，当前国内公司债、开发贷的借贷成本处于2-2.5%区间，2025年全年融资成本有望进一步下探。
公司获标普投资级评级，展望稳定，金融机构、基金、理财子等对公司信用认可度较高，融资端、发债端均无较大压力。
2、广州市场展望及推盘布局
2026年广州市场研判: 2026年广州市场整体基调与2025年相比无太大变化，但呈现明显分化特征。核心板块置换需求充足的四代宅（新规住宅，得房率超120%）具备显著机会，如保利2025年在广州珠江新城拿下的一线江景地项目，网签销售额近100亿，在广州市场表现突出；公司自身2024年底至2025年布局的四代宅年去化率达80%（实质折扣很高），远超广州存量市场30%-40%的年去化率，部分项目开盘即售罄。不过广州也面临产业转型压力，传统的油车、制造业、服装出口及房地产行业受冲击较大，新质生产力引擎尚不成熟，当前虽布局低空经济、琶洲AI新阵地、小鹏机器人等新赛道，但仍需时间检验。同时广州管理层班子已调整，后续需结合新15规划观察转型成效。
广州推盘与拿地计划: 公司在广州的推盘与拿地围绕核心需求板块展开，聚焦客户厚度高、地缘置换需求强烈的区域，重点布局四代宅项目。2026年将重点推进珠江新城马场旧改项目拿地工作，该项目由越秀集团一级开发，目前拆迁接近完成，有望在一季度拿下，且与保利2025年销售额近百亿的项目位置邻近，具备核心区位价值。公司广州货值占总货值比例较高，采用新盘搭旧盘的整体铺排策略，目标是通过优质核心地块布局及产品溢价能力，夺回广州市场第一的位置。此外，公司看好广州大学生数量全国最多、人口持续净流入、政策刺激等优势，对广州市场发展持坚定信心。
3、新规项目及市场行情答疑
新规项目及改规情况:
a. 新规项目利润率：2023-2025年拿地的新规项目毛利实现度较好，平均毛利率约15%，基本能达到预期。
b. 老地块改规情况：地基未动工的老地块可向房管局申请更换报建图纸，将旧规调整为新规，可能需补少量地价，但整体划算；白云区天悦云湖项目改规后销售表现优异，2025年销量接近广州前十；2021年及之前的老地块多已打地基或建成现房，可改规项目数量有限且需耗时推进。
c. 四代宅政策影响：2025年下半年四代宅政策收紧，此前得房率最高可达140%，收紧后新规得房率仍能达到110%-120%，对比老房子80左右的得房率仍有显著提升，对置换需求客群刺激明显；广州年销售额50亿以上的项目数量增多，这类项目普遍具备位置佳、得房率优的特征。
重点城市市场冷暖分析: 观察到上海二手房市场近期有所回暖，但广州一手、二手市场环比未出现明显变化，2026年1月作为房地产传统淡季，未呈现明显的趋势性改善。从房价调整维度来看，即便项目调整价格，对去化率的提升效果也较为有限，因此更倾向于通过挖掘渠道、优化客户现场包装、旧规改新规等方式促进项目去化，目前在广州的项目价格调整幅度较小，且缺乏调价的积极性。
4、存货结构及新地利润弹性
存货结构与新地利润分析: 关于存货结构，暂未掌握2025年12月31日的全年存货数据，但有2025年中期相关数据：中期总可售货值为3200亿，以2021年为划分节点，2021年及以前的存货占总可售的比例约为15%-20%，对应货值约400亿。因2025年广州市场整体相对疲弱，老库存去化情况不理想，年去化率约20%，预计到2026年年末，2022年及以前的老库存占比会有所上升，后续将披露包含2021年、2022年及以前货值占比的详细拆分数据，方便分析与建模。
在新拿地利润弹性方面，2025年权益拿地金额为200亿，可撬动总货值达600亿，目前该批地块利润兑现度接近100%，项目净利润率可达8%，对应净利润约48亿。该部分利润将在2027年年末至2028年陆续集中入账，最终归属上市公司的净利润需扣除少数股东权益等相关影响。
5、新规项目价值及二手房影响
新规项目价值解析: a. 得房率提升实现方式：新规项目得房率从原80%提升至120%，额外40%的增量来自阳台。报建时将客厅、主卧等按阳台申报，政府验收后开发商再改造回客厅、房间，不影响实际使用，以此实现得房率提升；
b. 价格优势与购房者认可度：新规项目价格与此前项目相近，按使用面积计算相当于房价有20%-30%的折让，购房者能以相近价格获得40%的额外使用面积，项目去化率远超市场平均水平；对比同区域次新房，新规项目仅溢价10%-20%，远低于得房率提升幅度，性价比突出；
c. 综合竞争力案例：以番禺区项目为例，总价200-300万的房源兼具高得房率、省/市一级小学配套、500米内地铁站点、现成商业配套，各维度优势显著，去化表现良好。
二手房对新地毛利的影响:
a. 2025年二手房降价对新地毛利的影响：2025年三季度末起，广州、北京二手房开始出现价格下滑，下半年降价幅度较为明显，但二手房对一手房的影响存在时间滞后性，目前对新拿地项目的毛利影响尚未充分显现。2025年拿地时设定的15%毛利率仍能支撑项目去化，整体实现率接近100%；
b. 二手房市场最新趋势：2026年1月上海二手房呈现趋稳趋势，一定程度上缓解了市场下行的担忧。不过若后续房价进一步下行，新地项目的毛利仍可能面临压力；
c. 影响程度判断：综合来看，二手房降价对新地毛利有一定影响，但当前影响程度有限，后续需持续关注房价走势。
6、广州城市更新进展及影响
广州城市更新进展及价值: 市场对广州城市更新的关注度前几年较高，近两年有所下降，但实际推进中已出现诸多积极变化：
a. 政策推进节奏方面，广州作为核心一二线城市中城中村数量居前列、范围最广、居住条件待改善程度较高的城市，是特大城市更新政策的定向标的。2025年采用政府主导、区属与市属平台公司协作的坐地模式推进城市更新，但因部分村赔偿方案未达成共识、协商拉扯时间长，整体推进节奏相对较慢。2026年1月广州推动城市更新相关政策立法，针对性解决推进不及预期的问题，有望成为边际改善方向，加速城市更新进程；
b. 房票置换的去化支撑作用凸显，2025年广州房票使用开始增多，不少拆迁村民选择房票而非货币安置，持房票可在全广州一手在售项目置换房屋。房票置换为存货去化提供了有效渠道，天河、花都的部分项目通过房票置换去化大几十套存货，这种从0到1的迹象较为明显。广州存量约200多条村，若房票使用规模铺开、进度加快，未来对广州一手存量住房去化的想象空间较大；
c. 马场旧改项目布局价值显著，珠江新城马场旧厂改造项目有望在2026年一季度出让，集团负责一级做地，公司将积极参拍二级地块，若成功拿地，将对公司利润表及销售规模形成明显支撑。该项目与保利2025年销售额达100亿的项目位置邻近，区位优势突出。
