破解地产困局的好思路,为什么现实里行不通?

土地财政与地方债

从金融的角度逻辑顺畅解释了土地财政和债务的问题，也就有了解决房地产行业情况的思路框架。

问题来了，

既然文字逻辑思路很顺畅，为什么会在现实里没有得到很好的应用呢？

因为以上是基于单一的逻辑推演分析，现实比逻辑会有更多影响因素：

比如，对同一个事物，不同角度会有不同的认识。

这个解释是一种，写《刚性泡沫》的那位是另一种，孟晓苏、黄奇帆等还有其他的认识。

不同人会有不同的认识，都有各自的道理，谁的道理被应用才是关键。

比如，逻辑是这样，但存在立场差异，上面和下面站位就不一样。感兴趣可以参考周飞舟的《当代中国的中央地方关系》

上方需要拿捏住下方的财权，才能拿捏住管理，方便按统一的方向去执行。这是基本的管理动作。

上方和下方的立场不完全是一致的。上方有统一的考虑，同样，下方也会出于自身的考虑，有对应的措施。

大局是一方面，局部是另一方面。无关乎对错，是利益立场的不一致。

在城市决赛场开启，AI替代浪潮下，地产人的核心竞争力，早已不是努力文章里

会在里提到，推动建立“人、房、地、钱”要素联动，那人口流出地区实际上发展会被限制，就等于出让了这个地方的发展未来，必然需要给补偿用以维持当下持续运营，等待历史出清。

既然限制了地方的发展，根据谁受益谁出钱的原则，是要出补偿赎买。当下的难题是，都没人受益。事实上受益的人，也是亏的状态。

比如，金融肯定是未来的大方向，但推进不是一蹴而就，可能进三退二，或者进三退一，或者完全倒退回去。

不管是大组织，还是个人，都不可避免的要卷进金融浪潮里。这也是统一大市场的需要。

核心是因为流动性。

投资形成了资产（姑且这么称谓，更准确说是实物或者技术），这是第一步。

更进一步是，能运营产生收益的资产（实物和技术）才是资产，否则就只是债务或者无效开支。

债务和无效开支是不可持续的，到一定限度就会形成危机，苏联如此，历次危机也是如此，一定要能产生正向收益才行。

事实上，很多固定资产难以有效评估运营收益。

比如经济收益之外，还会附加比如社会效益、民生效益、基础效益等。即便是经济收益，有些立刻能看到回报，有些要很长时间。

因此，需要金融的方式，进行流动性评估，进行市场化运作，简单来说就是分散风险。

这也是土地财政与地方债这篇稿子提到的思路，通过金融化理清症结问题。

统一大市场，就是希望促进各要素的自由流动，提高效率。

如何流动，目前最成熟和高级的方式，就是金融。可以盘活固定的和非固定的资产，可以多一个选择，让游戏能继续，而不是必须重启再来。

举一个现实的例子，

你手里有2套房，每套大概200万，每个月要还月供1.2万。

原本你每个月收入2万，还月供没有问题。但是，你突然生病，失去收入来源，并且还新增一笔医药开支。此时债务依然要还。

如果没有金融的方式，你只有一个选择，断供，卖房还债。

如果有金融，你可以多一个方式，比如用房子进行金融估值，用估值换取资金，暂时解决问题，等待自己找到新的现金流。

这就是金融的价值。

在原本你只有断供卖房还债这一个选择之外，多给你一个选择，可以短期内快速融资解决问题，不至于只有一条路。

尤其是对一些发展前景不错，只是短期遇到困难的情况，金融简直就是救命稻草。

但是趋势，不表示一定就很快兑现。

历史总是螺旋式上升，曲折式前进。过程中会遇到很多其他的情况。

所以，看清趋势是一回事，合适的时机是另一回事。

很多人做投资，应该都曾遇到过，即便站在趋势上，也有卖飞的情况。或者即便看准了趋势，倒在黎明前的黑暗中。