折价变卖70处房产、清仓金科服务!东方雨虹“以价换现”式自救背后

防水行业龙头东方雨虹的资产处置动作仍在持续。1月21日，东方雨虹（002271.SZ）发布公告，以6.67港元/股的价格向博裕资本出售所持金科服务全部剩余股份2840.5万股，成交金额1.89亿港元，正式完成对金科服务的清仓退出。这一交易，是其近三个月来第五次密集处置资产的缩影。

从房产到股票，东方雨虹正通过“卖卖卖”盘活资产、回笼资金，在房地产行业深度调整的浪潮中，走出一条“以价换现”的自救之路。

清仓金科服务：精准踩点私有化，斩获千万利润增量

此次清仓并非临时起意，而是东方雨虹对金科服务股权的有序处置。回溯至2025年6月，东方雨虹通过司法拍卖获得金科服务3268万股股份（占其已发行股份5.47%），成交成本约2.14亿元，这些股份最初是金科地产用于抵偿欠款的资产。

随着2025年9月博裕资本对金科服务发起私有化要约收购，东方雨虹开启了减持动作。此前已通过二级市场累计出售427.49万股，套现约3014.15万港元（未扣除交易税费）；此次与博裕资本的交易完成后，东方雨虹彻底退出金科服务股东名单。

值得一提的是，因博裕资本要约收购价格有所提高，此次交易预计将为东方雨虹2026年度带来约5151.14万元的利润总额增量，成为本轮资产处置中为数不多的盈利亮点。目前金科服务私有化退市已进入倒计时，预计2月20日正式从联交所摘牌。

70处房产折价离场：平均亏损44.6%，北京资产占半壁江山

相较于股票处置的盈利，东方雨虹的房产变卖则充满“割肉”意味。同花顺数据显示，自2025年10月底以来，东方雨虹已分四次出售共计70处房产，累计交易金额仅9400万元，平均资产处置损失高达44.6%，整体净亏损3542万元。

这些房产的处置堪称“折价大甩卖”：2025年10月出售的北京昌平两处商业房产，损失超50%；2026年1月出售的42处跨城房产（覆盖北京、上海、杭州等五地），损失率更是超过63%。从地域分布看，北京成为处置核心，35处房产交易额达4637万元，无论数量还是金额均占总量的五成左右。

东方雨虹在公告中直言，处置资产旨在“盘活生产资料、实现资金回笼、优化资产结构”，本质是为了应对房地产行业下行带来的资产减值风险，补充日常经营现金流。

32.6亿抵债资产“围城”：被动接盘后的腾挪术

密集出售的资产，大多源于东方雨虹作为房地产上游企业的被动积累。2024至2025年，东方雨虹累计接收房企抵债资产达32.6亿元，用以抵消工程款、材料款等债权，其中融创中国以17.6亿元的抵债金额占比最高。

这些抵债资产中，商业房产（酒店、写字楼、商铺）占比超75%，典型如2025年从融创获得的成都环球中心洲际酒店资产、重庆两座酒店房产，以及从绿地控股接收的北京大兴云景中心商铺、办公用房及车位等。除了抵债所得，部分房产为东方雨虹自购，其中一部分是为维护客户关系、支持房企去库存的配套动作。

面对庞大的抵债资产，东方雨虹形成了分层处置策略：具备长期持有价值的资产通过运营获取回报，低效资产则通过变卖或二次抵债消化。2024至2025年，其已用此类房产抵偿自身对上游供应商的5.5亿元债务，甚至通过三方协议解决与绿地、德爱威的三角债问题，让抵债房产完成“二次流转”。

转型与承压并存：自救之路仍在攻坚

资产处置仅是东方雨虹自救的一环。自2021年房地产行业深度调整以来，这家防水龙头便承压明显：2022年营收、净利润双双下滑，2025年前三季度业绩仍未回暖，实现营收206.01亿元（同比降5.06%），归母净利润8.1亿元（同比降36.61%），现金到期债务比为-46.6%，资产负债率达50.2%，资金与经营压力显著。

为摆脱对房地产行业的依赖，东方雨虹早已启动多维转型：渠道端推行“民建优先、合伙人优先”战略，2025年上半年合伙人超1万家，零售渠道占比提升至37.3%；业务端发力基建、市政等非房领域，搭建“矿山—粉体—砂浆”产业链，将砂浆粉料作为第二增长曲线；海外端加速布局，完成智利Construmart S.A.全资收购，马来西亚生产基地试生产，同步推进美国、沙特基地建设。

近日董事长李卫国在山东、河南调研时的表态，更传递出转型决心：“坚决推动发展模式蜕变，摒弃内耗与低效，所有努力导向价值创造核心，做离钱最近的事情。”

从折价变卖资产回笼现金，到业务结构重塑与海外拓展，东方雨虹的自救组合拳已全面铺开。但在房地产行业复苏尚不明朗、海外市场竞争加剧的背景下，这场转型攻坚仍需时间检验。