近年来，二手房交易市场持续活跃，税务机关为强化征管、防范低报成交价格逃税，完善了存量房交易计税价格核定体系。在此背景下，不少纳税人在存量房转让中，申报成交价格被认定“明显偏低且无正当理由”，被核定增加转让收入、提升计税基数，实际税负超出预期，引发诸多涉税争议。
一、二手房过户完税价格审核的核心逻辑
税务机关审核二手房过户完税价格，目的是防范买卖双方签“阴阳合同”低报成交价逃税。审核逻辑遵循“系统核定为基础、孰高原则为核心、争议救济为补充”闭环，分三个关键环节，也是申请重新核定的切入点：
（一）基础环节：建立计税价格核定体系
《国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见》（国税函〔2008〕309 号）明确要求，各地需“按照房地产评税原理，在测算房地产基准价格和价格影响因素修正系数的工作基础上，开发计税价格核定模块”。实务中税务机关依托存量房交易评税系统，构建辖区房产计税价格核定体系，公式为“核定计税价格 = 基准价格 × 建筑面积 ×（1± 修正系数）”。基准价格分片区测算，修正系数结合房屋属性设定。但系统对个性化因素考量有局限，基准价格调整滞后，易使核价与房屋真实价值有偏差。
（二）核心环节：执行“申报价与核定价孰高”原则
纳税人申报纳税后，税务机关比对申报价与系统核价，按“孰高原则”定计税价：申报价≥系统核价，以申报价为准；申报价＜系统核价，核查有无“正当理由”，无则按系统核价计税，有则按申报价或合理评估价计税。系统核价未充分考量房屋个性化减值因素，是价格争议主因。
（三）补充环节：设置争议解决机制
依据成都市财政局、国家税务总局成都市税务局等六部门联合发布的《关于存量住房交易计税价格核定工作有关事项的通告》（成财税法〔2022〕1号），纳税人向房地产交易所在地主管税务机关提出复核申请并提供证据资料。并提交房屋交易合同、评估报告、产权证明等证据资料；税务机关通过资料复核、实地核查或委托具备资质的第三方评估机构评估等方式二次确认计税价格，形成“审核 — 异议 — 复核 — 确认” 闭环，保障计税价格核定的公平、公正
二、申请重新核定计税价格的核心政策依据
重新核定计税价格有税收法律法规及规范性文件支撑：
（一）法律及行政法规层面
《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定，纳税人有下列情形之一的，税务机关有权核定其应纳税额：（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条：纳税人对税务机关采取本条规定的方法核定的应纳税额有异议的，应当提供相关证据，经税务机关认定后，调整应纳税额。《城市房地产转让管理规定》第十四条明确，房地产转让以申报成交价格缴税，成交价格明显低于市场价格的，以评估价格为依据，为申请第三方评估定价提供支撑。
（二）部门规章及规范性文件层面
《国家税务总局关于应用评税技术核定房地产交易计税价格的意见》指出，各地应制定计税价格争议解决机制，纳税人对核定价格有异议，征收机关可指定评估机构评估或成立小组实地勘察确定计税价格。
（三）地方征管实践层面
四川省税务机关结合本地实际，制定存量房交易计税价格争议处理细则。依据《四川省财政厅国家税务总局四川省税务局四川省自然资源厅四川省住房和城乡建设厅四川省市场监督管理局四川省司法厅关于存量住房交易计税价格核定工作有关事项的通知》（川财税〔2022〕12 号，2022 年 6 月 28 日发布）及成都市配套文件《成都市财政局 国家税务总局成都市税务局 成都市规划和自然资源局 成都市住房和城乡建设局 成都市市场监督管理局 成都市司法局关于存量住房交易计税价格核定工作有关事项的通告》（成财税法〔2022〕10 号，2022 年 6 月 30 日发布）规定，纳税人对核定计税价格有争议，可在申报纳税前向房地产交易所在地主管税务机关书面申请复核；
税务机关应在10 个工作日内完成资料复核、实地核查等工作并出具复核决定，必要时可委托具备资质的第三方评估机构进行专业评估，评估费用由税务机关承担，切实保障纳税人合法权益
三、结合房屋具体情况重新核定申请流程及实操要点
（一）申请前提：紧扣实际，明确核心与证据方向
紧扣“正当理由核查”环节，结合房屋实际，指出系统核价未考量房龄、户型减值及质量缺陷，导致核价高于市场价值。针对此梳理证据链。
（二）正式申请：提交书面申请与定制化证据链
提交时限：依据川财税〔2022〕12 号、成财税法〔2022〕10 号规定，纳税人应在税务机关告知核定结果后、办理纳税申报前，向房地产交易所在地主管税务机关提出书面复核申请。
申请材料：提交《存量房交易计税价格争议事项处理申请表》，附上房屋权属证明、转让合同及补充协议、房屋质量及减值证据、同地段同类房屋成交参考证据、身份证明及其他补充材料。
提交方式：前往办税服务厅现场提交，获取《申请受理回执》。
（三）审核阶段：配合核查与评估流程
税务机关受理申请后，严格按照川财税〔2022〕12 号、成财税法〔2022〕10 号规定的争议处理流程开展工作：
资料复核：审核申请人提交的申请材料及证据链，确认异议理由是否合理、证据是否充分；
实地核查：对房屋实际状况（如质量、户型、区位瑕疵等）进行实地勘察，核实证据真实性；
第三方评估（如需）：经复核、核查后仍无法确认计税价格的，委托具备资质的第三方评估机构进行专业评估，评估费用由税务机关承担；
出具结论：税务机关在10 个工作日内完成全部审核流程，出具《存量房交易计税价格复核结论书》，明确最终计税价格。
四、结论及行动建议
综上，税务机关对二手房交易计税价格的核定增加，仅为初步核定结果，并非最终计税依据。依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》及各地存量房交易计税价格争议处理相关规定，纳税人依法享有申请重新核定的权利。
对于能提供充分、真实的证据，证明申报价格偏低存在正当理由（如房屋存在质量瑕疵、特殊交易背景、同地段真实成交案例支撑等），建议按规范流程提交复核申请。
合伙人：蒋彬 13699031263
合伙人：陈兵 13308193839
