2025年，整体平稳的深圳楼市中酝酿着结构性“变局”。
今日，深圳市房地产业协会数据显示，2025年深圳全年一手和二手住宅合计网签94096套，与2024年相比下降9%。其中二手住宅成交占比首次突破60%，相较2024年提升了7个百分点，成为市场主力。
二手住宅方面，深圳全年成交5.6万套，同比增长3.2%。其中12月二手住宅成交4941套，为下半年以来月度最高成交量，环比增长10.5%，实现年末“翘尾”。值得一提的是，深圳二手房录得量已经连续10个月维持在5000套以上。
自2021年年初指导价政策推出以来，深圳楼市进入深度调整已经接近5年。如今，二手房网签量连续10个月站稳“荣枯线”，或预示着楼市整体已经企稳。
从“增量时代”迈向“存量时代”，楼市的结构性变化或许将会是下一阶段的主题。
01
新房市场
总量回调，成交呈结构性分化
结构性最显著的特征，是分化。
先看新房，2025年深圳全年成交9.4万套住宅，其中一手住宅网签总量37879套，同比2024年下跌22%，全年度一手住宅预售网签均价5.31万元/㎡，同比下跌2%。
值得关注的是，2025年一手住宅预售网签成交24549套，同比下跌35%；但现售网签成交13330套，同比上涨28%。全年现售网签占比达到35%，同比增加13个百分点。
消费者开始更多考虑现房和准现房，相比于过去房价快速上涨期的购房心里，人们对“所见即所得”有着更加恳切地认同。现房，正凭借其风险低、交付快的优势，迅速赢得市场青睐。
面对行业内的交付问题，国家高端智库CDI研究院宋丁认为，当前房企的“交付难”主要还是在于资金不足。在他看来，政府要进一步梳理房企的困难与问题，白名单要继续适度放开。包括动用财政资金、降低融资成本等多方面的力量以形成合力，帮助企业渡过难关。同时，站在购房者的立场上，政府需要出台更多保护购房者的法律法规。在当前的预售制度下，如果出现延迟交付或者难交付的情况，购房者不仅拿不到房子的同时还需要继续还贷，这并不合理。
“交付难”问题的核心是要让整个“链条”运转起来。当下，房企需要获得进一步资金支持的同时，购房者也需要更低的利率成本和权益保障。
新房的分化也体现在区域热度上。龙岗、宝安、龙华三区成为新房成交的绝对主力区域，网签量均超过7000套。具体来看，区域内不同新盘的热度也参差不齐。核心地段的新盘往往能够受到市场热捧，而区域和配套一般的项目则会受到一定程度上的冷落。
除了对购房者的购买偏好发生变化，不同价格的新房成交量也出现了明显的分野。
根据深圳房地产信息平台数据显示，总价在300（万）-400万元之间，对应主力面积段在90㎡以下是成交占比最高且增长最快的部分。这一价格区间的购房群体，其对应的是典型的单身或两人家庭上车或三口之家的首次置业需求。像龙岗、龙华这样以刚需供应为主的片区，凭借成熟的配套和相对友好的单价，成为该区间房源的主要供应区域。
这充分说明了深圳这座城市对于年轻人口的吸引力，去年全年深圳人口净流入也支持了这一判断。
值得关注的是，100-120㎡的新房成交占比在2025年出现了显著提升，这反映出目前楼市中的改善性需求正在崛起。经过数年的房价调整期，一部分家庭在综合了“抄底”与个体生活需求后，倾向于“一步到位”，购买功能更完备、整体价值更高的房子。
另一方面，单价在1000万以上的新房成交则出现了“有趣”的变化。
根据CRIC中国房地产决策系统的数据，深圳前7个月，尤其是1000万元-3000万元区间的2成交套数占比同比同比下降超过2个百分点至9.86%。而120㎡以上大面积段2025年前7月成交套数占比同比也出现了回落，高改需求退潮显著。
不过到了年底，伴随着深圳湾澐玺、中信城开信悦湾和前海招商玺三大豪宅盘的入市，3000万元以上的新房成交套数迎来近5年来的一次成交高潮。2026年，深圳豪宅市场能否延续2025年年底的辉煌，我们将会持续观察。
02
二手房市场
以价换量筑底趋稳，刚需占据绝对主流
与新房市场的调整相比，2025年深圳二手房市场走出了一条“量稳价跌、以价换量”的清晰曲线——全年二手房录得量同比上涨4.3%，但成交均价约为5.9万元/平方米，同比下降6.3%。这充分说明，当前市场的成交支撑力，主要来自于卖家更务实的价格让步。
在深圳，刚需群体是支撑市场的绝对主力。2025年，总价500万元以下的房源成交占比高达59.4%，较2024年提升了2.8个百分点。这意味着市场上近六成的交易是由刚需“上车盘”完成的。
从区域看，龙岗区以全年网签13446套稳居二手房成交量榜首，福田、南山、罗湖的网签量也均超过8000套。罗湖区在下半年限购政策放开后，市场反应较为明显。
2025年9月，深圳出台重磅楼市新政，成为影响下半年市场的重要变量。
政策的核心是“分区域、阶梯式”放宽限购。在盐田、大鹏新区，人们购买商品住房不再审核任何购房资格。而在罗湖、宝安（新安街道除外）、龙岗、龙华、坪山、光明等区，符合条件的家庭购房不限套数。
政策出台后，市场成交得到一定提振，但这种成交并未延续。有中介向中房君坦言，当时政策刚出的时候，罗湖那边购房需求激增，但这种增长仅仅持续了2-3个月。“跟过去的刺激政策效果差不多，基本就是刚出的时候火一阵，没几个月就偃旗息鼓了。现在的二手房市场挂牌量一直在增加，价格也还是在小跌，市场对政策的依赖性很高，基本上‘药不能停’。”
贝壳找房APP显示，尽管月新增挂牌量呈逐月递减之势，至去年年末深圳二手住宅挂牌量超过8万套。这一数据相比年初的约5.6万套，上浮超过40%。
另外，也有开发商营销部门的相关人士对“药不能停”表示认同。“新政卡在‘金九银十’之前出台肯定有刺激旺季销量并观察效果的考量，但去年的‘金九银十’还是比往年要弱一些。现在除了地段很好的大户型比较好卖，刚需、刚改的销售其实也就那样，没有在政策层面更多的让利，成交速度还是比较一般。”
值得一提的是，高层或许已经注意到了这一现象。
2026年1月1日，《求是》杂志杂志发表特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》，文章强调房地产仍然是支撑国民经济的基础产业。同时指出，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足。
中国城市专家网研究院院长、国家高端智库CDI研究员宋丁在接受专访时指出，2026年房地产已进入高质量发展的关键转型期，行业最确定的方向是“改善和稳定市场预期”，其中“改善”更为关键。他强调政策需“一次给够”，重点在二手房利率、限购松绑、资金支持与供需匹配上形成合力，先让市场“活起来”，再推动高质量发展落地。
展望2026年，深圳楼市或将进入“L型”筑底阶段。
长江证券地产首席分析师刘义指出，过去四年的快速下行，已在较大程度上消化了历史积累的结构性矛盾。“就需求端而言，大城市并不存在根本性的需求缺失，尤其是对高品质住宅的需求依然稳固。”
从全国视野看，深圳楼市的韧性和前景仍被看好。乐有家研究中心预测，2026年新房市场仍将有近140个项目待入市，整体供应充足。2026年的深圳楼市，预计核心地段、配套优质的改善型、豪宅项目将继续受到追捧，而缺乏亮点的同质化项目，尤其是地段和配套一般的刚需产品将面临更大的去化压力。
中国房地产报版权所有
