投资性房地产的一生(1):认识这个“不干活,只搞钱”的资产

写在前面：周星驰的电影《功夫》里，有一个非常让人印象深刻的角色：包租婆。 她满头卷发筒，嘴里叼着烟，穿着睡衣，日常工作只有两件事：打麻将和催租。

猪笼城寨里的苦力强（搬运工）、裁缝赵（做衣服）、油炸鬼（卖早点），他们每天起早贪黑，靠出卖劳动力或销售产品赚钱。

包租婆不需要做早点，也不需要扛大包。她只要把这栋楼握在手里，等着每个月收租，或者等着以后拆迁升值。

对于包租婆来说，这栋猪笼城寨既不是为了自己住，也不是为了自己开厂，而是为了赚取租金和资本增值。这就是最标准的“投资性房地产”。

房子的“三副面孔”。首先得纠正一个误区：在会计的世界里，不是所有的房子都叫“固定资产”，也不是所有的房子都叫“投资性房地产”。 

对于一家公司来说，同样是一栋楼，只要用途不同，它的“身份”就有天壤之别。

你可以把它想象成一个人在不同场合的“三副面孔”：

第一副面孔：存货。如果你是一家房地产开发商（比如X科、X利），你盖房子是为了卖的。这时候，这栋楼对你来说，跟超市货架上的薯片、可乐没啥区别，都属于“存货”。

第二副面孔：固定资产。如果你是一家制造厂或互联网公司，你买楼是为了自己用（办公、生产）。这时候，这栋楼是你的生产工具，是干活用的“家伙事儿”，这就叫固定资产。

第三副面孔：投资性房地产。重点来了。如果你买楼既不是为了卖（存货），也不是为了自己用（固定资产），而是为了租给别人赚租金，或者等着地皮涨价。这时候，它就摇身一变，成了“投资性房地产”。 

不仅是房，还有地。很多新手容易忽略的一点是，投资性房地产不光指“房子”（建筑物），还包括“地”（土地使用权）。 

准则里规定的范围其实很明确，主要就三样东西：一是已出租的土地使用权。二是已出租的建筑物。三是持有并准备增值后转让的土地使用权。

前两个好理解，就是单纯的“收租”。 第三个稍微有点绕，我们可以叫它“囤地”。

注意，这里特指“地”。如果你囤的是“房子”，准备将来涨价卖，那通常还算“存货”（针对开发商）或者“固定资产/重分类为持有待售资产”（针对普通企业，除非你已经租出去了）。 

只有“地”，会计准则允许你单纯为了“涨价”而持有，并把它归类为投资性房地产。会计准则只明确给“囤地”开了绿灯，对“囤房”则非常严格。

这里有个坑要避开：有些公司买了地，还没想好干啥（术语叫持有目的不明确），就在那儿闲着，这叫“闲置土地”，默认还是用无形资产（土地使用权）核算，不能算投资性房地产。

只有当你明确了“我就不打算自用，我就等涨价卖”，并且有了决议，才能转进来。

自用和出租的“分界线”。

在实务操作中，最容易混淆的就是：到底算自用还是出租？比如，你公司开了个大酒店，客房是租给客人住的吧？收的是租金吧？ 那这栋酒店大楼算不算“投资性房地产”？

不算。因为它属于“企业经营场所”。

你开酒店，提供的不仅仅是房间，还有保洁、餐饮、安保等一系列服务。这属于你的主营业务，所以酒店大楼是妥妥的“固定资产”。

在这里，酒店老板是劳动者，靠经营服务赚钱；而包租婆是所有者，靠资产本身赚钱。这就是固定资产和投资性房地产的最重要的区别。

再比如，你为了留住员工，买了一栋楼做员工宿舍，象征性收点租金。 这是“投资性房地产”吗？也不能算。

因为你的目的不单纯。绕来绕去，你的真实目的还是为了开公司经营搞点辛苦钱（宿舍的意义在于把员工稳住），而不是为了赚那点可怜的租金。 

你这员工宿舍，对员工而言是个福利。哪有把投资当福利事业开展的？

“有没有收钱”不是关键，关键在于“是不是为了赚租金或增值”这个纯粹的目的。