房地产要反转了吗?
- 2026-02-09 06:56:29
房地产要反转了吗?今日指数风格依然延续，但跌幅1%-5%的个股数量占比接近一半！行业板块方面，除贵金属以外，今日白酒、房地产板块表现亮眼，酒ETF（512690）涨停，房地产ETF（515060）涨幅3.64%。阳光电源已跌破半年线，注意减仓，适当防守。 据媒体报道，房企已不被监管部门要求上报“三条红线”指标。这意味着，自2021年实施了5年的房地产融资三条红线正式结束。 这五年，房地产金融政策收紧，人口又出现负增长，助推房地产价格大幅下跌。据统计，2025年我国人口总量14.05亿人，较2024年末减少339万人，自然增长率-2.41‰，较上年-0.99‰大幅下滑，负增长态势加速；劳动年龄人口（16-59岁人口）8.51亿人，占全国人口的比重为60.6%；自2016年放开二胎以来，经过2年短暂人口增长后，出生人口持续下滑，2025年出生人口仅792万。 
房地产价格出现较大分化，贝壳二手房销售价格较2021年高点已下跌30%-40%，百强房企销售均价非常坚挺，依然稳步上涨。30%-40%的跌幅意味着，房子的首付已经跌没了，甚至刨去房子的价值还要倒欠银行钱，仍然持有业主要么是刚需，要么不愿意低价卖，要么干脆当老赖让法院去执行。 
根据某私募女王昨日发表的《中国地产的大拐点确认》（链接：中国地产的大拐点确认）文章数据，整体来看，自2023年以来，新房、二手房合计销售面积基本稳定，但结构出现一定变化，二手房供应由20%上升至50%。供给方面，住宅新开工面积比21年的高点下降了百分之接近80%（这也是为什么新房销售价格坚挺的重要原因），住宅库存面积大幅下滑，2025年25成二手房挂牌数量为近五年新高，但自2025年10月以来二手房挂牌数量骤减。需求方面，因为新房供应不足，需求转移到二手房市场，二手房的成交量过去3年每年都创新高，而最近两周的成交量比去年同期高40%以上，处于历史同期的最高水平。 
再看看租金回报率，根据麟评居住大数据研究院监测数据显示，2025年重点50城租金回报率为2.08%，继续创新高，并较2024年上升0.02个百分点；分结构看，一线城市、二线城市、三四线城市的租金回报率分别达1.85%、2.06%、2.58%。 
仅从收益率角度来看，当前住宅租金回报率已经高于多数银行理财产品，买房收租更具有回报优势。但投资需要考虑的因素众多，买房收租的投资门槛高于理财产品，回报周期较理财时间更长，当下房地产市场环境错综复杂，居民市场信心不足，买房出租还会面临空置的风险。 
著名经济学家任泽平认为，2026年随着取消三道红线，预计救楼市组合拳到来：1、全面取消限购，一线城市先取消郊区，2-3年内全域放开；2、降息，降低交易税费；3、加大收储力度，收储过剩的房子用于保障房，既改善供求关系，也改善民生。同时，要充分估计当前房地产市场调整是人口长周期，不仅是金融短周期。 需要指出的是，房地产具有消费和投资双重属性。当价格下跌时，仅有消费属性，且潜在购买者可能存在观望心态；当价格上涨时，具备消费和投资价值，价格越涨，购买欲望越强。
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