地产见底了?
- 2026-02-09 05:18:00
地产见底了?
最近，关于地产见底的讨论越来越多了... 很多知名大佬都在争相发表自己的观点，分歧极大。 某著名女明星基金经理喊出房地产的十年牛市； 大摩喊出中国房地产市场远没有见底，预计26，27年还要继续下跌，核心一二线城市27年下半年有望见底。 22年以来，中国房地产市场有过两次类似的见底讨论升温的情况，都是很多人以为要见底了，最后证明都是假的... 第一次应该是22年底疫情放开之后，当时确实房价有一轮很大的反弹，但23年3月很快再次开始快速下跌... 这对应我们炒股的说法应该是第一次下跌后的反弹，大家还活在房价永远涨的幻想中，反弹很猛烈，但结果很惨烈... 第二次是24年924之后，一些托底的地产政策出台，房价也出现了回暖，特别是部分的一二线城市，但这一轮反弹力度不太大，同样是在25年初，房价再次拐头出现了比较明显的下跌... 这已经是第三次有人喊见底了。 这次比较特殊，前两次都是有政策变化催化的短期见底，但这次，没有任何政策的催化，而是市场悄然的出现了变化。 从数据来看，最大的变化有两个。 第一是成交量暴涨，价格跌幅快速收窄，上海价格环比转正。 下图是广发地产团队统计的70城二手房中介认购数据，今年1月前27天同比增长了52.6%...我们把春节对齐，今年一月也是23年以来最旺的一个月份。 
从价格来看，上周冰山指数月环比-0.76%，上上周-0.89%，去年底跌幅都在1%以上，目前跌幅持续收窄，其中上海已经转正，上周冰山指数环比12月转正0.2%。 第二是挂牌量在成交量大涨的背景下，没什么增长，这种背离21年以来从没出现过。 21年以来，每一次伴随二手房成交的活跃，都会带来挂牌量的大幅上涨，买的人一多，卖的人更多，一旦买盘不济，价格就会继续下跌。但这次买的人变多了，但卖的人没有进一步增加... 下图是广发地产团队统计的70城二手房新增挂牌情况，我们可以清晰的看到二手房新增挂牌量从25年下半年开始持续回落，今年开年以来也是继续回落... 
这和24年和25年上半年趋势有很大的区别，24年二手房挂牌量持续维持高位... 上面是新增挂牌数据，从总量来看，一月25城挂牌量环比12月下滑了1.9%... 目前部分一线城市二手房挂牌量下滑的很厉害，其中上海新增挂牌低，成交量高，存量房源正在被快速消耗，库存周期正在快速缩短，现在只有四个月去化周期了，非常夸张... 那房价是不是见底了呢？ 观点确实分为两派。 正方认为，这次是在没有任何政策出台的背景下，房价自然而然的跌幅收窄，成交量放量，这是典型的市场底的特征，如果说24年924是政策底，那么今年就是市场底。 反方认为，最近一两个月房价的企稳，属于典型的房价下跌中的平台震荡期，之前跌速太快了，现在要震荡下再跌。这次的放量主要是因为一些3，4月才会出现的学区房需求，一些买家提前介入了，本质上是3，4月需求的前置，而不是市场真实的成交放大和企稳。 这其实和股市很像，股市短期跌幅大了，套牢的人就不愿意卖了，市场就会进入震荡期，有的人就会来炒个底，进行一段时间换手之后再继续跌。 哪一方答案是正确的？ 我说实话，这个阶段得不到确定性的答案，春节后才会有答案。 如果是真的见底，那么春节后，伴随三四月小阳春的到来，成交量大概率会进一步放大，房价企稳的城市会增加，市场热度会进一步上行。 这里可能和政策也有一定的关系，如果春节后能见到一些政策的落地，比如上海深圳全面放开限购这一类的政策，政策的催化和刺激可能会推动房地产市场更好的企稳。 不过我认为政策和市场共振的可能性很大，因为政策最好的发力机会也是在市场底自发走出来之后，政策制订者大概率也在关注着市场情况，以决策政策的推出时机，目前的情况来看，他们很可能会觉得时机要到了。 因此从概率上来说，我倾向于节后两会后，一系列关于地产的政策支持政策落地，带动市场情绪回暖，一二线城市市场出现明确的企稳，类似于去年香港的走势，去年香港房价在4月见底。 见底后经过1-2年的震荡换手，整体的房价在明年下半年开始有所回升回暖。 底部震荡的逻辑在于过去几年的下跌后，还有大量的套牢盘。当然也有大量本来想买房但没买的人等待着下手，这二者的充分换手确实还需要时间。 在见底企稳震荡的预期下，我想提供两个大概率有机会的投资思路。 首先，一些产业链公司开始值得关注，这其实和地产价格是否见底已经没啥关系。 比如建材板块，其实很多建材相关企业都已经不是地产驱动的，这两年地产新开工已经掉到了一个低的不能再低的水平，他们的需求更多是基建驱动的。 大家关注最近的政策表态，关于投资的表述是改善比较大的。 其次，商业地产值得关注，这也是半个月前我的2026年度策略写过的方向，我们清晰的观测到了去年下半年以来中国头部商业地产项目GMV的回暖，今年这个趋势还在延续。 我为什么越来越相信周期... 而这部分基本面已经改善的商业地产公司因为也有一些传统地产业务的拖累，贝塔比较差，估值一直在底部很低。 一旦市场对于传统地产业务悲观预期见底，就应该修复他们商业地产这部分业务的估值。 这些年其实商业地产出清也很快，商场业态变化太快了，比如我们去调研商业地产，虽然他们GMV是增长的，但入驻的商家已经换了50%，服装换成盲盒潮玩，服务消费类似于卡丁车，VR游戏，小型动物园开始入住，餐饮更是一年一茬的换，奶茶面包替代传统餐饮... 大部分公司已经失去了跟上潮流业态的能力，也没有钱再做调改，能扩张的只有零星两三家了。
再叠加政策性金融工具和“两重”的加码，今年基建投资增速回暖是大概率事件，这对于很多建材企业是明确的利好。
而且建材公司大多已经亏了三四年了，大家也对涨价有一些共识和期待。
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