华人在中国退休后赴美养老:中国的房产在美国需要缴税吗?

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对于持有美国绿卡或公民身份的华人，退休后赴美养老时，中国房产可能涉及美国的税务申报和缴纳义务。

以下是中美两国相关税种、申报规则及案例说明：

PART.01

美国税收基本原则

1.全球征税原则：美国公民、绿卡持有者及符合“实质性居住测试”（如全年在美居住超183天）的税务居民，需申报全球收入（包括中国房产产生的收益）。

2.资产申报要求：海外金融资产（如银行账户）需通过 FBAR（FinCEN 114） 和 Form 8938 申报，但房产本身无需直接申报，除非产生收入。

PART.02

中国房产涉及的美国税种

○案例：王先生出租北京房产，年租金12万元人民币（约1.7万美元），中国缴税2.4万元（20%）。扣除费用后净收入1万美元，美国税率为22%（应纳税2200美元），用中国已缴税款（约3400美元）抵免后，无需再缴美国税。

○中国税务：租金收入需缴纳 个人所得税（20%） 及 房产税（通常为租金的12%）。

○美国税务：租金净收入（收入-中国税费-维护费用）需计入美国个人所得税，税率按累进税率（10%-37%）。

○避免双重征税：通过 Form 1116 申请外国税收抵免（FTC），用已缴中国税款抵扣美国税。

○中美税收协定：根据协定第6条，租金收入可优先在中国征税，美国对剩余部分征税。

○案例：李女士出售上海房产获利50万美元，中国缴税10万美元。若不符合自住房豁免，美国按20%税率需缴10万美元，但可用中国税款抵免，最终补税差额。

○中国税务：需缴 增值税（5.6%） 和 个人所得税（差额的20%或全额的1-3%）。

○美国税务：增值部分（售价-成本-中国税费）按长期资本利得税率（0/15/20%）征税。

○自住房豁免：若符合“过去5年住满2年”条件，单人可豁免25万美元利得（夫妻50万）。

○案例：张先生将价值200万美元的房产赠与儿子，超出年免税额部分需缴美国赠与税（税率40%），但可通过终身免税额（1300万美元）规避。

○美国：公民/绿卡持有者将中国房产赠与他人或作为遗产，可能触发美国赠与税（年免税额1.7万美元/人）或遗产税（免税额约1300万美元，超额部分税率18-40%）。

○中国：无遗产税，但继承需缴公证费、契税等（约1-3%）。

PART.03

关键申报表格

●Form 1040：申报全球收入（租金、出售利得）。

●Form 1116：申请外国税收抵免。

●Form 8949 & Schedule D：报告资本利得。

●Form 709（赠与税）或 Form 706（遗产税）：涉及大额赠与或遗产时申报。

PART.04

规划建议

1.利用税收协定：优先抵扣中国已缴税款，降低美国税负。

2.自住房策略：保留居住证明（水电费单据等）以满足豁免条件。

3.遗产规划：通过设立信托或提前赠与，利用美国终身免税额。

4.专业咨询：因个案差异大，建议联系中美跨境税务律师或CPA。

PART.05

风险提示

●未申报收入：可能面临IRS罚款（未申报收入罚款可达50%）。

●汇率波动：需以美元折算交易金额，按当年汇率计算。

总结

中国房产在美国主要涉及所得税（租金、出售）和遗产/赠与税，但通过税收协定和规划可有效减轻税负。重点在于合规申报及利用抵免政策，避免双重征税。

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