李蓓站在宏观投资的角度，冷静地分析出房地产市场的根本转变——供给侧的剧烈出清与周期性回升的双重力量，正在为行业开启新一轮上升通道。
“全国土地市场活跃的企业只剩个位数，95%以上的房企已经退出新拿地市场。”近日，半夏投资创始人李蓓在接受采访时明确表示，十年一遇的地产大拐点基本确认，拐点可能在半年内显现。
她指出，从2021年6月至今，房地产行业已调整了18个季度，达到了全球房地产泡沫破灭调整的中位数时长。更重要的是，行业基本面已出现边际改善，二手房挂牌量下滑，市场呈现惜售态势。
01 逻辑共振
李蓓判断地产迎来“十年一遇机会”的核心，基于供给侧出清与周期性回升的双重共振。从供应侧看，90%的民营房企已退出市场，存活房企的新推项目净利率从去年的1%飙升至10%。
存活下来的央企、国企和优质民企正在推动行业向高质量发展转型，行业竞争格局彻底重塑。
从需求侧分析，房地产销售规模已从历史峰值的20亿平方米回落，但会回升至10亿平方米的长期均衡水平。这意味着市场存在从均值向上回归的需求空间。
02 时间窗口
李蓓给出了明确的时间预测：“很可能两个季度内房地产市场会见底。” 这是基于行业调整已经充分的分析：新开工下降70%、新房销售下降60%以上、二手房价格下跌40%，调整幅度略超全球平均水平。
她观察到了先行指标的变化：租金回报与边际融资成本已匹配，满足国际地产企稳的核心条件。去年12月起，25城二手房挂牌量加速下滑，20个城市呈现惜售态势，这是市场自发出清的信号。
03 投资选择
针对投资路径，李蓓提出了一个鲜明观点：“买房的迫切性不如买房地产公司股票。”
她通过国际案例对比阐明：日本地产实际价格只修复了跌幅的30%，但龙头企业股价涨了10-20倍；美国新建住房量仅恢复高点一半，龙头企业股价涨了60倍。
她认为，未来地产股的机会不在于房价或销量回升，而在于供给出清后的份额扩张与盈利能力修复。存活下来的房企将获得更大的市场份额和更高的盈利能力。
04 投资持仓
李蓓特别澄清了一个误解：“我从没重仓过地产。” 她表示，2023年底就判断地产有“十年一遇的机会”，但当时处于左侧，只建立了一定仓位，最高未超过15%。
她认为的“重仓”需要达到20%以上。这种谨慎态度反映了她的投资哲学：风控是第一位的，避免大的回撤比获取收益更重要。
对于权益市场，她维持“A股、港股是全球资产乱世中的小确幸”判断，同时认为市场将呈现结构化牛市，核心顺周期蓝筹估值重估空间巨大。
政策方面，李蓓认为如果两会前后有重磅政策出台，压抑的置换需求可能集中释放，进一步加速企稳。市场上，一些研究机构的观点与她相似，华源证券认为当前我国实际房价调整的长度与深度均已相对充分，2026年地产调整周期有望进入尾声。
万科董事会主席郁亮近期表示，行业已不用再恐慌。数据也显示，上海核心区房价已基本止跌。
当大部分投资者还在为房地产市场的低迷担忧时，李蓓已经看到了行业出清后的新格局。她冷静地指出：“房价涨幅3年内不会很大，但若干相关公司的涨幅会非常巨大。”
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