年末，二手房市场是否出现翘尾行情？
近期，网上有中介、机构甚至专家表示，部分城市的二手房交易量、看房量出现反弹，甚至有传言称成交价也在上涨。
这是否是房地产市场的重大最新信号？
春节之后的 “小阳春” 会不会表现强势？
我们结合数据和逻辑，来分析这个话题。
首先看全国 17 个重点城市的二手房网签量（周度数据）：
过去两周，二手房网签量相比此前多周确实有小幅上升，尤其是明显高于今年七、八、九三个月，从走势上看年底略有翘尾迹象。
但需要注意的是，去年年底也出现过类似情况 —— 春节前三周二手房网签量保持一定活跃度，只是由于去年 9 月底新政出台后，整个第四季度成交量反弹较为明显，所以去年的年底翘尾并不突出。
如果市场真的出现实质性翘尾，不应只体现在二手房市场，新房市场也该有相应表现。
但从我们监测的全国 16 个重点城市新房交易量（周度走势）来看，过去三周（进入 1 月份以来），成交量相比此前多周大幅下滑，且显著低于去年同期。
新房与二手房的表现差异明显，新房市场明显比 11 月、12 月更冷。
我与部分开发商朋友交流后也得到了同样的结论：从 12 月中旬开始，新房销售就已经出现下滑。
12 月很多城市新房网签量大幅增长，主要是开发商年底冲业绩的因素；进入 1 月后，一方面没了冲业绩的需求，另一方面市场氛围更加冷清。
总体来看，我们尚不能认定近期房地产市场的量能已经止跌，只能说部分城市的二手房成交量出现了小幅增长。
其中，个别高能级城市的表现较为突出。
在北上广深四个一线城市中，上海和深圳的反弹迹象更明显：
从深圳二手房周度网签量来看，元旦后的三周成交量持续反弹，近两周反弹尤为显著，明显超过了去年 4 月以来的周度成交量，但仍大幅低于 2023 年 1 月的水平。
这种反弹只能定义为 “年底小反弹”，核心原因有两点：
一是今年第四季度的成交量大幅低于去年同期（去年 9 月底有新政刺激，今年无新政，四季度量能未起来），年底的小幅上升可看作是对四季度偏弱表现的 “补偿性小反弹”；
二是今年春节较晚（去年春节在 1 月，今年在 2 月），1 月份的成交量受春节因素干扰较小，尚未进入传统淡季。
此外，作为全国房地产市场的重要领头羊、强二线城市的杭州，基本没有出现翘尾现象。
从杭州二手房网签量走势图来看，过去两周交易量虽有反弹，但并未创下近几个月的新高，且大幅低于 2023 年 1 月的水平。
杭州的城市基本面（人口、产业等）均处于较强水平，其楼市未出现复苏迹象，也意味着上海、深圳的年底小反弹 “成色较弱”。
总体而言，今年年末大部分城市并未出现年底翘尾行情，即便个别城市有小幅反弹，也不应过度解读和夸大。
在国家真正出台有力的扶持政策之前，对于市场的任何变化，都不能盲目乐观。
至于春节之后是否会出现 “小阳春”，我认为大概率依然会出现，但 “成色” 的强弱，主要取决于届时是否有相关配套政策出台。
后续，老杨将在春节后分享更多相关数据。
