摩根大通——中国房地产行业:商业地产首付比例下调具轻微积极影响(附下载)

摩根大通——中国房地产行业：商业地产首付比例下调具轻微积极影响

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• 核心政策内容：2026年1月15日，中国人民银行宣布将商业地产（含零售物业、写字楼、商业公寓）最低首付比例从50%下调至30%。需注意，住宅地产首付比例自2024年9月起已降至15%（首套、二套一致），此次调整仅针对商业地产领域。

• 政策影响评估：摩根大通认为该政策对开发商构成轻微积极影响，但不足以对房地产市场形成实质性支撑。从市场占比来看，商业地产占全国商品房销售总额的9%，而在开发商合同销售中占比仅5%-10%，影响力有限。其中，商业公寓（40年产权）规模近年持续萎缩，2025年深圳市场占比仅3%，政策对其拉动作用微弱。不过，政策释放了政策制定者未忽视地产行业的信号——过去一个月已出台多项支持措施，包括增值税率下调、北京放松购房限制等。

• 后续政策展望：基准情景下，政策仍将以“零散式支持”为主，难以完全恢复购房者信心。潜在后续措施包括：按揭利率补贴、上海及深圳放松购房限制、降低交易税费（如契税）、推进城中村改造现金补偿、补贴地方政府收购库存房源等。此外，历史数据显示，2025年地产板块在每次政府高层会议前均出现短期上涨，下一个关键时间窗口为3月“两会”及4月政治局会议。

• 投资评级与标的：摩根大通核心推荐标的包括华润置地（1109.HK）、华润万象生活（1209.HK）、中国金茂（0817.HK），均给予“增持”评级；若出现政策驱动型上涨，龙湖集团（0960.HK）被认为风险收益比最优。整体来看，国企开发商估值与抗风险能力优于民企，陷入财务困境的民企仍面临较大压力。

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