房地产市场现积极信号!中信、申万等头部券商最新发声

随着A股房地产上市公司2025年度业绩预告在近期密集披露，行业过去一年的经营全景逐渐浮出水面。在中信证券研究团队看来，业绩下滑是过去几年房地产市场调整的客观呈现结果。

多家券商研究所认为，当前市场正浮现出不容忽视的积极信号，包括主要城市的二手房挂牌量下降；融资政策持续改善；房企化债也在持续推进。

展望2026年，分析师表示，房地产市场止跌回稳的条件已经具备，政策与基本面有望形成共振，推动重点城市销售寻得新均衡。

近期，多家房地产企业披露2025年度业绩预告，市场对行业的关注度再次升温。数据显示，截至1月31日，A股地产板块共有78家企业发布业绩预告或快报。

根据中信证券研究所房地产与物业服务行业团队的统计，在已披露预告的公司中，预亏的上市房企占多数，共有58家，合计归母净亏损在2397.5亿—2060.4亿元区间。另有5家公告预减，合计归母净利润在22.7亿—25.4亿元区间，较2024年利润103.2亿元下降75%—78%。

在业绩预喜方面，截至目前有6家公司公告将会增长，合计归母净利润在17.6亿—19.4亿元区间。

此外，有18家公司尚未发布业绩预告，这意味着其全年业绩同比变动幅度在-50%至50%之间，中信证券研究团队测算这类公司2025年业绩合计在67.9亿—203.7亿元区间。

综合以上所有已披露及测算数据，中信证券研究团队表示，A股地产板块2025年归母净亏损在1984.2亿元—1455.0亿元区间。作为对比，该板块在2024年归母净亏损为1614.0亿元。

谈及业绩下滑原因，中信证券研究团队认为这是过去几年市场调整的客观呈现结果。国家统计局数据显示，截至2025年12月，70个大中城市新房和二手房价格指数较高点分别下跌12.6%和221.3%。结转项目毛利率下降，针对存货计提跌价准备是房企业绩下滑的主因。

尽管业绩数据仍处于调整区间，但多家券商研究所分析认为，房地产市场的多重积极信号正在累积。

“利润表是企业历史情况的反馈，当前市场也出现一些积极信号。主要城市二手房挂牌量略有下行；《求是》杂志发表文章，强调房地产政策应一次性给足，尽可能缩短市场调整的时间，也有效提振了购房人的信心。”中信证券研究团队表示。

申万宏源房地产团队表示：“房企最困难时期或将逐渐过去，这源于一方面，我们认为我国房地产基本面底部正逐步临近，在行业深度调整4年多后，我国新开工自2021年高点以来已下降75%，已显著超过美国、日本和德国降幅50%—70%，我国二手房房价自2021年高点以来已下降40%，也已显著超过1970年至今42国平均跌幅34%；另一方面，我们认为主流房企存货减值压力逐步得到释放，2019年至2025年上半年主流房企累计资产及信用减值损失占比存货均值达8%。”

华泰证券研究团队详细分析基本面时表示，2026年开年核心城市二手房需求边际改善，供给压力缓解。一方面，元旦后二手房成交量持续改善，第二周、第三周、第四周成交面积环比增幅分别为29%、5%、5%，三周周均较12月周均增长9%。累计同比来看，1月1日至25日22城二手房备案面积同比下滑2%，较上半月同比15%的降幅明显收窄。

另一方面截至2026年1月25日，重点20城、一线城市挂牌量持续下降，环比前一周均下降0.6%，较2025年10月末（2025年内高点）分别下降3.3%、6.3%，供给压力有所减轻。

在政策面，华泰研究团队认为，融资政策改善，需求侧政策预期升温。比如2025年12月24日，北京出台新一轮房地产政策，对限购和公积金等政策进行优化，参考北京力度，上海在外地人购买核心区社保年限方面具备跟进空间，市场对此存在政策预期。

在信用面方面，华泰研究团队分析称，龙头房企信用压力缓释，其他公司化债持续推进。据其统计，重点15家房企2025年累计削债3246亿元，其中境内、境外债分别削减283亿元、2963亿元。

伴随房地产行业历经深度调整后，未来将走向何方？多家券商研究所认为，随着政策效力持续显现、市场供需趋于平衡，行业止跌回稳的基础正在夯实。

国泰海通研究团队表示：“由于2025年岁末销售并未实现翘尾效应。我们认为，2026年销售基数继续下移，前期风险部分释放。与此同时，行业供给缩量提质，新旧动能形成合力推动资金回暖。基于以上判断，我们认为2026年重点城市销售有望寻找均衡点。行业供需格局逐渐稳定。”

前述申万宏源房地产团队预计优质房企盈利修复正当时，“考虑到我国房地产行业基本面正逐步临近、近期政策面基调更趋积极，以及房地产供给侧深度出清下行业格局显著优化，我们预计优质企业销售投资等经营端表现有望率先企稳回升，推动后续结算端业绩触底回升，盈利修复正当时。”

前述中信证券研究团队表示，总体来看，2026年房地产市场具备止跌回稳的基础，房价止跌回稳也是房企资产负债表修复的关键。

其分析称，我国居民部门的现金流量表保持良好，宏观经济健康向上，这也是未来企业经营性现金流净流入可能持续修复的底气。“政策力推住宅价格止跌，加上商业地产资产增值，我们相信房地产板块的主体信用风险已经开始退潮。当行业的主要融资性现金流入，从以信用债为主转向以项目融资为主之际，企业资产和负债错配的矛盾就正在得到解决。”