2026年1月1日，《求是》杂志发表《改善和稳定房地产市场预期》的文章，指出“房地产带有显著的金融资产属性”，文章强调“房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，在国民经济发展中的地位举足轻重”；“房地产产业链条长、关联度高，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标均有显著影响，仍然是支撑国民经济的基础产业。”尤其是“政策预期上，政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”引发了市场的共鸣，点燃了情绪，但市场依然低迷。
2026年1月28日，由财联社率先以独家报道形式披露，多家房企相关人士当日证实不再被要求常态化月度上报“三道红线”指标，仅出险房企需向地方风险处置专班定期汇报资产负债、化债及保交楼进展。而“三道红线”正是锁死地产的杠杆，是本次地产断崖式下行的最直接引线，禁令虽以悄无声息的方式解除，但也标志着房地产受打压的时代结束了！
2021年12月10日，中央经济工作会议提出支持合理住房需求，促进房地产业健康发展。自此首先从供给端开始了政策放松，2022年起监管层为缓解房企融资压力、防范化解行业风险，推出以“金融16条”为核心的信贷支持、以推进并扩大民营企业改善融资环境为主的债券融资支持、以及恢复涉房上市公司股权融资支持的“三支箭”，为房企提供多元化融资渠道。
2022年9月30日，在需求端主要推出了四次需求放松政策，包括：
2025年，中央政策仍然围绕着“止跌回稳”“稳住楼市股市”“高质量发展”“房地产发展新模式”等基调持续表态。但具体政策方面，全年房地产相关支持政策出台较少，仅出台公积金贷款利率和LPR的降息、土地收储和北上深的限购放松等。
在稳楼市的同时，地产也迎来结构性变化。2022年8月住建部部长提出“让老百姓住上好房子”；2023年1月全国住房城乡建设工作会议首次系统明确“好房子”理念；2025年3月政府工作报告要求完善标准规范，推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”；2025年12月中央经济工作会议提出控增量、去库存、优供给，有序推进“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。
房地产当前已处于超跌状态，以统计局公开数据来看，2025年开发投资额回到2013年，新开工面积降至2004年，销售面积回到2009年，销售额回归到2015年，竣工面积回归到2007年，持续下滑已经成为拖累整体经济的主要因素。总体来看，由于居民资产负债表收缩，全国居民部门存贷比已经达到历史极值，住房消费遇冷，整体处于“供强虚弱”状态。
趋势一：人口向都市圈城市聚集，企业投资加速向一二线集中
人口流动方向直接决定房地产市场的长期基本面，当前人口向核心都市圈及中心城市聚集的趋势愈发明确。据国家统计局数据显示，2025年我国城镇化率已达68.9%，其中长三角、珠三角、京津冀三大核心都市圈常住人口占全国比重提升至28.3%，较2020年提高3.1个百分点；2021-2025年期间，人口净流入排名前20的城市均为一二线及强三线都市圈核心城市，其中深圳、杭州、成都等城市年均净流入人口均超20万，而多数三四线城市呈现人口持续净流出状态，部分资源枯竭型城市年均净流出率达1.5%以上。
城市分化直接传导至房地产投资领域，企业投资加速向一二线城市靠拢。克而瑞数据显示，2025年全国房地产开发投资总额中，一二线城市占比达65.7%，较2020年提升12.4个百分点；其中头部50强房企在一二线城市的投资占比更是高达82.3%，同比2024年提升4.1个百分点。与之形成对比的是，三四线城市房地产开发投资占比持续下滑至34.3%，部分中小房企因区域市场低迷已逐步退出三四线城市，进一步加剧了城市间的市场分化格局。
趋势二：二手房成为刚需主要供给；改善需求成为市场主要驱动力
据人民日报2026年1月30日信息，二手房交易占比已从2021年的28%提高至2025年的45%。具体看深圳：近3年，深圳房地产市场格局发生显著转变，二手住宅成交占比持续攀升，并超越新房。据深圳贝壳研究院监测，2025年深圳二手住宅成交占比达到59.7%，为近5年最高水平。其中北京、上海、广州等一线城市二手房成交占比均超60%，二手房市场已成为这些城市房地产交易的绝对主力。
与此同时，改善需求持续释放，成为推动房地产市场发展的主要动力。中指研究院数据显示，2025年全国重点城市新建商品住宅成交中，120-144㎡改善型户型成交占比达35.7%；144㎡以上大户型成交占比达18.3%；而90㎡以下小户型成交占比则下滑至22.1%。从成交价格来看，改善型住宅成交均价较刚需型住宅高出45.2%，2025年重点城市改善型住宅成交面积同比增长12.3%，改善需求在新房市场的主导地位愈发明确。
趋势三：新房竞争激烈，市场极度分化，城市内形成寡头垄断状态
新房市场整体竞争日趋激烈，但市场分化呈现“极致化”，不仅体现在城市之间，同一城市内部不同板块、不同项目之间的分化也愈发明显，头部房企凭借资金、品牌、资源等优势，在核心城市新房市场逐步形成寡头垄断格局。据克而瑞数据显示，2025年全国新房市场去化周期达18.7个月，较2020年延长4.3个月；其中三四线城市新房去化周期高达26.5个月，而一二线城市核心板块新房去化周期仅为8.2个月，部分热门项目甚至出现“一房难求”的现象，同一城市内不同板块去化周期差距最大达3倍以上。
在激烈的市场竞争中，头部房企逐步占据主导地位，城市内寡头垄断状态初现。2025年，重点30城新房市场CR5均值达38.6%，较2020年提升10.2个百分点；其中杭州、南京、武汉等城市CR5均超45%，杭州更是达到52.3%，头部5家房企占据了当地新房市场一半以上的份额。反观中小房企，由于资金压力大、融资成本高、品牌影响力弱等原因，在新房市场的竞争力持续下降，2025年中小房企在重点30城新房市场的份额仅为21.7%，较2020年下滑15.8个百分点，多数中小房企正逐步退出新房市场的主导竞争。
趋势四：房企加速洗牌，新老房企分化，造房新势力崛起
多重因素影响下，房地产行业加速进入洗牌期，传统房企面临转型压力，同时以科技赋能、绿色低碳为核心的造房新势力逐步崛起，推动行业发展模式转变。据人民法院公告网数据显示，2021-2025年期间，全国共有超1200家房企宣布破产或重组，其中90%以上为中小房企；同时，头部房企中也有部分企业因债务问题陷入困境，2025年房企信用债违约规模达827亿元，较2020年增长65.3%，传统房企的生存压力持续加大。
造房新势力凭借差异化优势快速崛起。一方面，优质传统房企加速转型，聚焦绿色建筑、智慧社区等领域，2025年头部20强房企绿色建筑项目占比达68.5%，较2020年提升23.1个百分点；另一方面，造房新势力凭借科技赋能、轻资产运营等模式异军突起，据亿翰智库数据显示，2025年造房新势力企业的市场份额达12.3%，较2020年提升8.6个百分点，其中以装配式建筑、BIM技术应用、低碳能源集成等为核心竞争力的企业增速尤为显著，其项目开发周期较传统房企缩短25%以上，建筑能耗降低30%以上，逐步成为推动行业高质量发展的新动力。
产业与人口驱动大背景下，房地产在城市、区位、产品、价格、供需的博弈中演进，分化加剧、新格局呼之欲出。企稳回暖成为备受关注的核心信号，但是，需要警惕的是，调整的深刻影响在较长时间内依然存在，即使企稳、回暖，所带来的机遇也并非“普惠式红利”，而是“结构性企稳”，即在总量筑底、供需再平衡背景下，核心优质领域率先回暖，非核心领域持续调整，整体呈现为“局部修复、全局磨底”的非均衡状态。
在非均衡状态下，各地国有平台企业面临的发展基础与机遇也就各有不同。作为地方政府推动城市建设、调控房地产市场的重要抓手，国有平台企业既承接了稳地价、稳房价、稳预期的政策使命，又需应对市场分化带来的经营压力，而这种压力在不同城市能级中又呈现出差异化特征。
在一线及强二线城市，由于城市房地产市场呈现“核心优质板块回暖、非核心板块调整”的特征，头部民营房企与央企聚焦核心地块，竞争日趋激烈。国有平台企业一方面需承担兜底非核心板块土地出让、推进保障房建设等政策任务，另一方面又要在核心板块与市场化房企竞争优质资源，面临“政策任务压身与市场化竞争乏力”的两难局面。同时，随着城市发展进入存量更新阶段，国有平台企业在城市更新项目的操盘能力、资金平衡能力与运营能力上的短板日益凸显，难以适应存量市场的发展要求。
在弱二线及三四线城市，人口持续外流、产业支撑薄弱，房地产市场处于深度调整期，库存去化周期长，2025 年全国商品房待售面积 7.6 亿平方米，三四线城市库存压力远大于一线城市。国有平台企业作为土地市场的主要兜底者，拿地后面临项目去化困难、资金无法回笼的问题，进一步加剧了债务压力。同时，地方财政实力有限，对企业的资金支持能力不足，企业融资渠道进一步收窄，陷入“拿地兜底—库存积压—资金短缺”的恶性循环。此外，这类城市房地产市场同质化竞争严重，国有平台企业缺乏差异化的产品与运营策略，难以突破市场困境。
结构性企稳为国有平台企业提供了“分类施策、精准破局”的机遇，其核心是要摒弃“全面布局、盲目扩张”的传统思路，一定立足城市发展定位与自身资源禀赋，在承担政策使命的基础上，强化市场化运营能力，聚焦核心领域与优势业务，平衡好功能性任务与市场化经营。
建议一：结合城市定位，优化业务布局
一线及强二线城市的国有平台企业，应聚焦存量更新与优质增量供给。一是主动承接城市更新、保障性租赁住房、老旧小区改造等政策性项目，发挥自身与政府的协同优势，争取政策支持与资源倾斜，将政策性项目打造为稳定现金流的核心业务；二是积极探索存量房收购转化保障房，及以旧换新去库存的模式，据新华财经上海1月27日电，上海市静安区拟试点推进“住房以旧换新”工作，由区属国资企业作为指定收购方，面向持有70平方米以内、总价约400万元以下存量“老公房”的居民，直接收购其旧有住房，以协助置换区内新房，破解住房置换难题，成为“去库存、优供给”的样本，同时，城投平台也实现向住房资源运营商的转型；三是积极参与核心板块优质地块的竞争，提升产品设计与品质管控能力，聚焦改善型住宅、高端商业综合体、产业园区配套等细分领域，打造差异化的产品矩阵，提升市场化竞争力。同时，强化资产运营能力，对开发完成的商业、办公、产业园区等资产进行精细化运营，通过租赁、托管、资产证券化等方式实现资产增值，构建“开发-运营-资本运作”的全链条发展模式。此外，
弱二线及三四线城市的国有平台企业，应坚守“去库存、稳民生”的核心目标，收缩非核心业务布局，避免盲目回归传统地产开发，需要通过资产重组、专业化整合，将非主业房地产下属项目集中至专业化平台。优先推进存量项目去化，通过优化产品设计、调整定价策略、加强营销推广等方式，加快库存房源的销售回笼资金；严格控制新增拿地规模，仅聚焦城市核心区域、配套成熟的优质地块，避免盲目兜底非核心区域土地。同时，积极拓展多元化业务，培育新的利润增长点。
建议二、强化市场化运营，提升核心能力
一是完善市场化治理机制。优化企业股权结构，引入战略投资者与专业运营团队，提升企业决策的科学性与市场化水平；建立市场化的激励与考核机制，激发员工的积极性与创造性。二是提升市场研判与产品打造能力。加强对市场需求的调研分析，精准把握不同客群的住房需求，推出适配市场的产品，如一线及强二线城市的改善型住宅、弱二线及三四线城市结合产业人口品质型住宅与特色文旅产品；强化产品品质管控，提升建筑质量、物业服务水平，打造企业品牌影响力。三是借力融资环境改善，优化债务结构，推进资产证券化进程，利用好REITs试点的扩大，盘活保障房、园区等存量资产。
建议三、深化政企协同，争取政策支持
国有平台企业应主动加强与政府的沟通协同，明确自身在城市发展中的定位与职责，争取政策支持与资源倾斜。一方面，积极参与政策制定过程，结合企业经营实际与市场需求，为政府出台土地供应、融资支持、税费减免等政策提供建议，推动形成“政策引导—企业落实—市场稳定”的良性互动机制；另一方面，依托政府资源，整合产业链上下游资源，与央企、头部民营房企、专业运营机构等开展合作，通过联合体拿地、项目合作开发、资产托管等方式，实现优势互补，降低经营风险。例如，在城市更新项目中，与市场化房企合作开发，借助其市场化运营能力提升项目盈利水平；在保障性租赁住房项目中，争取政府的租金补贴、税收优惠等政策支持，降低项目运营成本。
建议四、坚守风险底线，强化合规管控
国有平台企业应将风险管控贯穿于业务发展的全过程。一是强化债务风险管控，建立常态化的债务监测与预警机制，合理制定偿债计划，确保资金链安全；严格控制新增债务规模，避免过度举债开展非核心业务。二是加强合规管理，严格遵守土地出让、项目开发、融资等领域的法律法规与政策要求，规范业务流程，防范合规风险。三是强化财务管控，提升资金使用效率，加强成本控制，降低项目开发与运营成本，提升项目盈利水平。同时，建立健全风险应对预案，针对市场波动、政策调整、融资环境变化等突发情况，制定有效的应对措施，保障企业稳健发展。
“十五五”期间，平台企业转型步入下半场，2027年6月底前完成“退平台”任务的时间节点已明确，单纯依赖政府背书的发展模式已然走到尽头。地产的逐步企稳，也将为平台企业提供转型缓冲期和能力培育窗口期。平台企业唯有主动拥抱变化，以业务重构为基础、以能力提升为核心、以市场化转型为目标，才能在加速分化演进中把握住机会，并实现突围。
